政府政策对房地产市场影响分析

郦晓玲

[摘要]随着我国城市化进程的加快，土地储备制度的不断完善，以地方政府为主导的土地一级买方市场和卖方市场房地产商各路竞相争逐的局面也随之产生，而这种局面必然会导致房价居高不下。为了促进房地产行业的发展，政府也开始采取各种政策来调控房价，包括土地政策、保障房政策、货币政策、信贷政策等。本文政府政策对房地产市场的影响作了相关分析。

[关键词]政府政策 房地产市场 影响

近年来，我国房价一直居高不下，引发了一系列问题，对此，政府采取了一系列政策来加以调控和抑制房价上涨。房地产业的健康发展离不开政府的有力引导，有效的调控政策，可以为房地产行业的发展营造一个健康、稳定的环境，促进房地产市场的稳定发展。虽然政府实施的一系列政策在抑制房价过快增长中发挥着一定的成效，但同时也带来了一些副作用，而要想促进我国房地产市场的稳定、健康发展，就必须深入了解政府政策，根据政府政策要求，制定相应的战略调整。

一、我国房地产市场现状

二零零八年全球金融危机对我国经济造成了巨大影响，房地产行业首当其冲。为了稳定房地产行业，国家及政府相继采取了一系列措施，使得我国房地产市场在二零零九年强势回暖，迅速走出了“V”型轨迹。然而随着福利分房制度退出后，城市居民住房主要源于商品房模式的市场供给机制。由于住房供给模式的转变，促使房产用地性质由划拨方式转变为出让方式，一定程度上增加了房地产开发的土地成本，进而造成房价上涨。另外，随着城市化进程的加快，居民生活水平的提高，对城市住房需求也越来越大，这种需求也一定程度上推动了房地产价格的快速上涨。然而房地产价格的过快上涨也引发了一系列社会问题，买不起房逐渐成为青年一代面临的重要压力。为了抑制房价过快上涨，我国政府也不断采取宏观调控措施，从2009年的“国四条”，到20lO年的“新国十条”，再到2011年的“新国八条”等，这些调控政策从货币政策、土地政策、保障房政策、税收政策等各个方面入手抑制房地产价格的过快上涨，且取得了一定的实效。

二、政府政策对房地产市场的影响分析

现阶段，虽然我国房地产市场取得了较快发展，但是房地产事业也暴露出了一些问题，其中最突出的就是房价持续高涨，这一问题已经开始引起社会问题。针对房地产价格标高，政府也开始采取了一系列措施来调控房地产市场，并且起到了积极的作用。

（一）土地政策对房地产市场的影响

土地是房地产开发经营活动的主要生产要素，而土地的出让数量直接影响房地产市场在未来一段时间内住宅商品房的供应数量以及土地出让价格。自新中国成立以来，以土地产权制度为核心、土地使用制度和土地所有制为体现的土地制度变革对我国经济发展以及房地产市场都产生了深远影响。以土地出让方式的变革造成一系列房地产改革政策开始在全国各个城市广泛开展，国有土地纷纷有偿转让给房地产开发商，使得土地使用权的转让走上了正轨。随着城市化建设步伐的加快，城市用地也越来越紧张，为了有效保障城市用地，政府也开始采取土地政策来调控用地。城市土地供给政策是国家和地方政府调控房地产市场的重要手段。在我国，政府拥有土地所有权，政府基本上垄断了土地的一级市场的土地供给。土地供应政策作为政府调控房地产行业的重要手段，通过土地供应政策，改变土地供应数量、土地用地结构、土地出让方式和时间，通过影响土地市场的各个环节和房地产市场的供给弹性对房地产市场的住房供给数量、住房市场结构、住房建设成本等。由于政府掌握了土地的绝对控制权，土地数量完全取决于政府，而我国土地出让主要采用“招拍挂”的方式，在这种模式下，往往是价高者得，一定程度上激发了土地一级市场上各个买方房地产商的激励竞争。土地供应机构的调整是指土地出让的过程中按照国家规定的城市土地年度计划和总体供应计划规定不同类型商品的数量比例，而商品房的类型结构受土地供应结构影响较大。在政府土地政策的干预下，房地产商所获得的土地数量受到了一定的限制，这种限制必然会对房价产生影响。另外，政府所实施的土地政策中还包括了土地储备，伴随着城市土地储备制度的完善，一定程度上使得政府通过调控土地出让和供应总量从而实现调控房地产市场的供应总量成为可能，而房地产市场与土地市场密切相关，由于土地出让总量受政府控制，这也就了一定时期内，城市土地的出让面积越大，房地产市场上的数量土地也就越多。

（二）货币政策对房地产市场的影响

货币政策对房地产市场的影响大致可以从货币供应量、利率、房地产投资额等因素来表现。

（1）货币供应量因素：货币供应量是指某一点流通中的货币量，是央行编制和公布的主要经济统计指标之一。自我国房地产市场住房制度改革后，房价就一直上涨，尤其是在2009年后，我国房地产房价飞涨，面对房地产房价过快增长问题，我国政府也开始不断出台调控政策来抑制房地产房价过快增长。货币供应量的变化会影响房地产价格的变化，当货币供应量增加时，人们手中的钞票就会相应的增多，在货币推高膨胀、投资渠道狭窄的背景下，买房逐渐成为人们投资的主要选择，使得住房需求增加，最终导致房价上涨；反之，当货币供应量减少时，房地产价格就会降低。

（2）利率因素：利率是调节货币政策的重要工具，它与房地产价格有着较大的关联。在过去的几年里，我国频繁降息，这种降息可扩大货币供应，刺激经济发展，使得我国房地产价格不断上涨。面对房地产价格过度上涨的态势，央行于2004年起进入升息状态，以短期利率为例，该贷款基准利率从2004年的6.12%上升到2007年的7.83%。与此相对应，该阶段我国因工资体系改革而引发家庭收入水平的大幅度提高，而收入提高，必然会带动住房需求的增加，推動了我国房地产价格的快速上涨。

（3）房地产投资额因素：房地产项目的开发需要投入大量的资金，而房地产投资额的多少很大程度上也影响到了房地产价格。现阶段，随着我国房地产行业的快速发展，房地产投资额也不断扩大，而土地作为房地产开展经营活动的主要要素，由于土地受政府掌控，房地产商需要支付大量的购买成本来获得土地的使用权，而房地产为了回本，必然会从房价上大做文章。

（三）税收政策对房地产市场的影响

在我国房地产发展各个阶段，税收调控政策均发挥着积极的作用，但也有存在一定的不足之处，如政策时滞性、税种交叉重叠等问题。税收是政府监管调控职能的体现，具有强制性和无偿性。房地产业作为我国税收的主要来源之一，伴随着房地产业的快速发展，其价值也不断提升，税收财政收入也呈现出上升的状态。同时，房地产业的发展离不开政府财政政策的扶持，政府税收收入增加，一定程度上为房地产业的发展提供了物质保障。税收政策作为宏观调控工具，税收政策合理与否直接影响到了房地产市场的发展。合理、科学的税收政策，可以抑制房价虚高，遏制房地产投机行为。同时，房地产保有环节的税收政策，有利于土地资源的科学分配。

随着城市化建设步伐的加快，建设用地日益紧张，为了缓解城市建设用地紧张问题，政府可以通过税收杠杆调节作用，实现土地资源的合理分配，引导开发商合理投资，调节房地产市场的供求。一方面，在房地产开发阶段，适当提升耕地占用税、土地使用税等，可以确保房地产投资市场的供应与需求一致；另一方面，政府新型的税收政策中，税收政策的规范性不足，依然存在“以费代税、税费交叉”的税租费体系混乱现象，一定程度上弱化了税收宏观调控职能。由于各类收费在房地产商品成本中所占比例较大，使得房地产开发成本增加，为了弥补成本过高问题，房地产商就会抬高房价，而这种行为不利于房地产市场的健康发展。

（四）保障房政策对房地产市场的影响

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般有廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。廉租住房对象是城镇最低收入家庭；经济适用住房面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。随着城市化建设步伐的加快，越来越多的人涌入城市生活，使得城市住房日趋紧张，较比这些后进入城市生活的人而言，他们的家庭收入水平相对要差一些，他们在进入城市生活后，难以购买商品住房，而保障性住房则较好地迎合了这一类人的住房需求。面对我国房地产房价持续标高的态势，我国开始大力加强保障性住房建设力度，这一政策的实施将有利于改善人民群众的居住条件，促进房地产市场的健康发展。

三、结语

综上，现阶段，我国房地产市场取得了较快发展，但是房价居高不下的问题也引起了社会的高度关注。房地产价格持续增加会引发一系列社会问题，不利于社会的稳定、健康发展，对此，政府开始采取一系列政策来抑制房地产房价持续增高。政府所采取的政策中包括了土地政策、货币政策、税收政策以及保障性住房政策，这些政策对房地产市场有着较大的影响，其中土地政策和保障性住房政策對房地产价格的影响是长期的且效果明显，货币政策和税收政策对房地产市场的健康发展有着较大作用。深入了解这些政策对房地产市场的影响，有利于我国房地产的健康、持续发展。