成都地铁车辆段停车场上盖物业开发项目特征研究

张李恩迪

摘 要：成都地铁7号线崔家店上盖综合开发项目是成都地铁第一个按照“轨道+物业”综合开发模式进行市场化运作的项目。在我国，地铁车辆段停车场上盖物业综合开发水平仍然处于初级阶段，其功能、布局等方面的相关理论知识与实践经验不足，造成停车场上盖物业盖上功能结构单一、空间活力不足、上盖物业与城市空间隔离等缺陷。本文通过对崔家店上盖物业开发项目的实例研究，总结地铁停车场上盖物业开发模式的优势与不足。

关键词：上盖物业；综合开发；车辆段停车场

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.16.168

1 概述

至 2015年末，中国大陆地区共 26 个城市开通城轨交通运营，共计 116 条线路，运营线路总长度达 3618 公里，其中地铁运营线路总长度达 2658 公里，占轨道线路总长73.4%，地铁作为轨道交通的主要组成部分，其快速发展对缓解城市公共交通压力做出了极大的贡献，也为城市发展注入了新的活力。目前我国规定在 20km 以上的地铁线路需配套一个车辆段与一个停车场，但由于我国平面型的车辆段结构形式以及保守的车辆段检修设施设计等原因，我国车辆段规模普遍偏大（占地规模 20-45ha），占据大量的城市用地。在城市空间布局中，车辆段一般布局于城市近郊，轨道交通通车后有便利的交通条件，具有较大的物业开发潜力，如何对这些用地进行集约利用开发，对释放城市存量土地空间缓解用地紧张具有重要意义。

由国内外研究现状可以看出，已有研究中针对车辆段上盖物业功能及空间布局特征的研究太少，尤其缺乏对车辆段停车场物业发展较成熟地区开发经验的总结。

2 项目介绍

成都地铁7号线崔家店停车场上盖综合开发项目位于成都市成华区成洛大道槐树店路以北、城东中环路内侧、原丰田汽车场内，紧邻地铁4号线同地铁7号线换乘的槐树店站。项目净用地122亩，产品类型包括高层、多层住宅及商业，总建筑面积约28万平米。

整体形象定位要素：“交通便捷的地铁楼盘”、“合理总价下的品质感”。

住宅产品：“品质型首置+功能型改善”为导向，共15.4万平米，1356套。其中上盖多层7万平米，共612套，以功能型改善户型（套三双卫）为主，辅以舒适型改善户型（套四及跃层），以及部分套一、套二户型。白地高层8.4万平米，共744套，包括一步到位的首置/首改户型为主（套三单卫）及功能型改善户型（套三双卫）。

商业产品：上盖商铺约5200平米，定位于社区底商；公寓裙楼5600平米，酒店式公寓2.8万平米。

3 上盖物业开发设计要点分析

3.1 停车场技术设计

崔家店停车场用地地块南侧为既有成洛大道，用地东侧为建材路，北侧及西侧均为规划道路。从图2可以看出，周边地块都是近几年发展火热区域，随着地铁的覆盖，周边的配套设施逐步完善，以此地块为中心修建上盖大型综合物业的可行性很高。

结合地下停车场所处场地的实际情况：场址周围场地相对空旷开阔，交通条件良好，本工程具备明挖顺作法施工的条件，并且采用明挖顺作施工可扩大施工作业面，缩短工期，降低工程造价，且更易保证工程质量，因此工程采用明挖顺作法施工。施工分区主要分为轨行区、咽喉区、停车区部分；根据施工场地条件及组织，先期施工停车区及咽喉区部分，后期施做轨行区。

崔家店停车场地块南向长度约900米（其中出入段区间370米，道岔及车库区域530米），东西向宽度约182米。

崔家店停车场地块东南角布置地铁OCC大楼，其余用地除必要的疏散楼梯间及风亭外，均为将来物业开发预留。为了给地铁停车列检库库创造更好的自然采光通风环境以及解决消防问题，停车库在用地的中部采用下沉式广场的设计手法，沿整个库区通长布置，约313x21m（因结构连扳设置需求，下沉广场完全开敞尺寸为215x21m）。两部分停车场通过走道联系，并在局部设支撑的结构梁板。该下沉广场成为整个停车场设计的展开点。

3.2 上盖物业开发技术设计

地铁上盖物业的开发在带来经济效益的同时，也存在很多无法回避的问题。例如设计的衔接和环境影响等问题。设计上要考虑地上与地下建筑的结构可靠性、建设顺序、交通接驳、消防安全、噪声、振动、辐射等问题。

停车场与上盖物业分别属于工业建筑和民用建筑，因此上盖建筑与地铁之间的接驳问题也是地铁上盖设计研究的关键问题。例如，地铁停车场属于商业用水，上盖物业开发属于民用用水，两者要单独从市政接水。

由于列车对轨道产生强大的冲击，会引起上盖建筑物的振动。该振动会影响上盖建筑居住和办公者的工作生活质量。因此，解决轨道振动也是上盖物业设计过程中的重点问题。目前解决的手段有加隔振材料、增加隧道埋深、设置隔振沟等方法。

地铁上盖工程的消防设计在国内规范中无相关内容，不同地区对上盖物业开发过程的消防问题的要求也不同。因此需要针对上盖物业开发进行专项消防设计研究。

停车场内针对地铁专用的高压电系统及相关变电设备，由于电流电压大，对上盖物业建筑有一定的电磁辐射影响。对于电磁辐射，需要依据标准对地铁运行产生的电磁辐射进行检测，确保对上盖建筑中的居民健康没有影响。

4 总结

本文以成都地铁7号线崔家店车辆段停车场上盖综合开发项目为研究对象，通过案例分析，设计归纳总结等方法对成都地铁上盖物业的现状和问题进行分析，得出如下结论：

（1）随着成都地铁发展与城市发展的联系越来越紧密，要充分发挥地铁线路对商圈转型的升级带动作用，通过法规完善和体制机制的创新来推动地铁和地铁上盖物业的协同发展。

（2）针对我国地铁上盖物业发展的不足，本文通过对崔家店停车场上盖物业的研究，得出地铁建设结合周边区域的综合开发，是地铁与城市发展的必然。在开发过程中，要不断吸取以往案例的经验，以及国内外成功的案例经验，可为后续地铁车辆段上盖物业的设计及可持续发展提供依据和参考。

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