齐鲁交投：搭建商业地产“大运营”平台

□ 通讯员 张炜伟

齐鲁交通投资有限公司系齐鲁交通发展集团有限公

司全资子公司。该公司借助银丰商业地产项目运营，将招商变为合作，搭建与客户“互助共赢”的平台，在竞争激烈的商业地产领域另辟蹊径、脱颖而出，公司的商业地产运营管理也成为济南市的行业标杆。今年，齐鲁交通投资有限公司还将进一步搭建商业地产“大运营”平台，将商业地产运营实现由物业管理向资产管理的转变，力争成为齐鲁交通发展集团有限公司新旧动能转换的排头兵。

对标杆 打造商业地产的五星品质

为拓宽投资领域，提高投资效益，齐鲁交通投资有限公司落实集团公司战略意图，投资运营商业地产项目——银丰财富广场D座项目。该项目于2017年7月正式投入运营，作为集团行政总部大楼所在地，项目从运营之初便对标国内高端商业地产，以北京国贸三期为标杆，走高端化、品质化路线，打造济南最高端写字楼物业品牌。

物业管理方面，齐鲁交通投资有限公司采取银丰物业管理公司+仲量联行物业驻场顾问模式，银丰物业管理有限公司提供楼内外物业服务，仲量联行提供管理咨询顾问服务。仲量联行是全球五大房地产咨询公司之一，针对公司商业地产运营目标，提供物业服务、能源管理、风险管理、税收筹划等多方面咨询服务。

为保证物业品质，在客户服务方面，齐鲁交通投资有限公司对物业实行周检，按月考核，发现问题现场督导纠正；在风险管理方面，制定针对性应急方案，开展日巡查、周检查、月检查及安全全面检查，并在重大节假日前夕组织开展专项检查，持续提升安全管理水平；能源管理方面，制定空调系统节能方案，记录能源消耗情况并对节能效果进行分析优化。

半年多来，项目运营管理走在济南业界的前列。目前，进驻企业已达14家，租赁面积约26700平米，出租率达80%，与多家实力央企达成租赁意向，实现日租金均价4.35元/平米，引领济南市写字楼租赁市场。

求共赢 从招商招租到寻求合作伙伴

品质是物业运营的基础，对于齐鲁交通投资有限公司来说，有了高品质的商业地产运营管理保障，企业有了来的意愿，但让企业真正愿意留下来，就要让企业实实在在获益。

因此，齐鲁交通投资有限公司转换思路，瞄准高标准、高层次、品牌化、国际化、差异化的企业作为目标客户。一方面，这些企业承租能力强，人均租赁面积大，品牌价值高，其入驻有助于提升公司商业地产的整体品质，实现资产增值；另一方面，公司借助与济南市历下区投资促进局就招商引资达成的合作共识，可以为入驻的知名企业积极争取相关税收及租金返还等政策优惠，企业实实在在得到实惠，就能从“想来”变成“要来”。

截至目前，知名资产与财富管理跨国企业瑞华控股、央企金茂地产已正式入驻，财政部直属政策性保险公司中国出口信用保险公司、法拉利资本有限公司、中国国际经济贸易仲裁委员会山东分会、上汽通用山东总部等知名企业、机构也达成入驻意向。

齐鲁交通投资有限公司以银丰商业地产项目为基础，搭建商业地产“大运营”平台，实现物业管理向资产管理的转变

公司不仅仅把银丰投资性房地产项目定位为高端写字楼，更作为投融资平台、招商合作平台。高品质的运营管理和这些实力企业、机构的入驻，奠定了公司商业地产“大运营”平台的基础。目前，公司正与瑞华控股洽谈基金设立、与法拉利资本洽谈新旧动能转换合作事宜。下一步，齐鲁交通发展集团有限公司及各权属单位可以与这些“新动能”企业建立良好的合作关系，开展业务合作，这种合作关系又会提升客户粘性，形成良性循环，达到“自我提升、客户满意、政府欢迎”的多赢局面。

挖潜力 物业管理转向资产管理

商业地产资金占用率高、回收周期长，而目前融资渠道有限，如何通过金融创新来优化资本结构、降低资金成本，成为公司商业地产运营亟待解决的难题。同时，快速的市场发展和目前大多数商业地产同质化严重、运营水平低下、管理粗放的现状是不相适应的，商业地产进入了重质量、减速度的时代，轻资产运营是公司商业地产运营的发展方向。在这种情况下，挖掘本项目的价值是今年的重头戏。

2018年，齐鲁交通投资有限公司将继续加强对银丰商业地产项目既有硬件设备设施的维护升级以及现有办公环境的优化提升。引进设施设备管理平台系统，利用互联网与移动设备实现系统与现场作业的有效结合，应用移动终端结合射频扫描技术进行运行、点检、维保等数据信息记录，实现数据与电脑同步传输和统计，改善现场管理和监督，提高现场服务界面的管理效率。

在确保楼宇设备安全、稳定、高效、无故障运行的前提下，争取在运行两年后成为国际最权威的LEED认证（绿色能源与环境设计先锋奖）企业，在提升大楼整体品质的同时，兼具社会效益、环境效益及经济效益。根据仲量联行提供的大中华区相关数据统计，取得LEED认证的办公楼宇可实现减少固体废物70%，节水40%，CO2减排35%，节能30%；入住率增加3%，承租率增加3.5%，投资回报提高6.6%，项目价值提高7.5%，节省运营成本8%～9%。

经前期有效运营管理，目前公司运营的商业地产项目估值已经从8.4亿元攀升至11.4亿元。下一步，通过有效对项目各项服务功能进行整合，项目形成全方位、多功能的写字楼物业管理系统，使资产生命周期得到延长，物业价值最大化，实现由物业管理向资产管理的转变，将服务功能多样化和办公环境品牌化打造成为资产管理的核心，夯实资产证券化基础。预计经上述管理，能够有效降低项目ABS/ABN发行成本1%～2%，实现国有资产保值增值。