缅甸仰光市房地产市场探析

杨伟 万春来

[摘 要]缅甸是东南亚最后一片未开发的金土、最具有投资价值的热土。随着欧美对缅甸经济制裁解除，外资企业不断涌入缅甸，缅甸大城市的写字楼、酒店、公寓明显供不应求，房屋租金、住宿费暴涨。受政策限制影响，外资至今尚未进入商业房地产领域，预计今后几年商业房地产价格仍将上涨。文章通过调查、收集和整理，对仰光房地产进行了分析。

[关键词]仰光；房地产；现状；发展前景

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2018.26

1、仰光市房地产现状

1.1仰光市城市现状

缅甸被誉为“佛塔之国”、东南亚最后一片未开发的金土、最具有投资价值的热土，位于亚洲中南半岛西北部，北部和东北部与中国毗邻，东部和东南部与老挝和泰国相连，西南濒临印度洋的孟加拉湾和安达曼海，西部和西北部与孟加拉国和印度接壤，海岸线长2832公里，国土面积67.66万平方公里。仰光為缅甸前首都，面积约为312平方英里，位于仰光河和伊洛瓦底江三角洲，是缅甸最繁荣居住人口最多的城市。仰光人口目前约736万（2015年统计），仰光的平均人口增长率为2.6%，预计到2040年仰光的人口将达到1173万。

与其他东南亚的大城市比较，仰光有许多东南亚前殖民时期的建筑，相对不太繁荣，基础设施陈旧落后。目前，仰光市部分前殖民时期建筑含政府部分的殖民地建筑（如高等法院、市政厅、Bogyoke市场和公立医院等）均列入重建项目，部分住宅和商用建筑开始建设、重建和改建。随着仰光人口的增加，城市经济的不断发展，仰光新城建设也被提上了议事日程。

1.2仰光房地产的供需情况

1.2.1 仰光的公寓市场

仰光公寓市场自2009年才开始承建和销售，并且逐年递增，到2016年公寓存量达到6000套，2017年超过10000套。同期的销售率也在逐渐提升，在2014-2015年公寓进入爆发式发展；直止2016年政府实施了持续数月的项目审核的政策，导致市场新增急剧回落。

1.2.2仰光的写字楼市场

随着改革开放的深入，写字楼市场需求逐步释放，相比公寓的销售与发展，写字楼发展显得稍微缓慢一些，在2015至2016年写字楼才呈井喷式发展，2017年市场供应量为33万平方米。其中入住率在2017年入住率环比上涨2.6%，高达64%，同比上涨7%。

1.2.3仰光的酒店式公寓市场

酒店式公寓供应量呈阶梯性发展，至2017年酒店式公寓供应量1600间，比2016年同期增加19%。同期酒店式公寓平均入住率维持在85%-90%的高位，需求量依然坚挺。

1.2.4 仰光的商铺市场

商铺的供应量相比也逐年递增，至2017年商铺总存量环比增长19%，可租赁面积约30万平方米，商铺占有率达到94.6%，同比上涨5.7%。

1.2.5 仰光的酒店市场

截至2017年，高档酒店总存量约3800间。计划年内竣工的Junction City太平洋酒店、乐天酒店、铂尔曼酒店和喜来登酒店，共1200间房。其中高档酒店平均入住率为52%，同期下降5%；高档酒店日均房价达到136美元，同比下滑3.5%。仰光房地产市场现状请见图1。

根据下图所示，缅甸仰光的公寓、商铺和酒店等市场一直处于上升发展阶段，从2011年销售量逐渐增加，由于政府决策层的无作为，政策的不明朗，投资者的利益得不到保障，导致目前房地产市场的萎靡不振。

1.3 仰光房地产建筑成本

1.3.1 建筑材料价格

缅甸房地产行业不断发展，对建材的需求日益增加，但建材市场几乎还是一片空白。自2011年起，年均水泥需求量已达600万吨，但国产水泥生产非常落后，全国共有14家水泥厂，年均生产总量仅约200万吨，远远不能满足市场需求，所以每年都需要大量进口。

其次，钢材也很匮乏。1996年以来，缅甸先后建立了6家钢铁企业，其中日资有4家，韩资有1家，马来西亚独资1家。由于钢材生产数量有限、质量不稳定和政策原因，3家日资企业无心经营，陆续被缅甸公司收购，现在仍然从泰国、印度和中国进口。

1.3.2 劳动力价格

缅甸劳动力价格是其最大的一个竞争优势，主要劳动力价格相比中国劳动力价格较低。参考在建的Golden City 和卡塔亚中心项目的建筑数据，主要的建筑安装成本（不含土地费，含除软装外的其他装修费用）见表1。

如表1所示，目前仰光的建筑成本远低于中国平均水平，这正是很多中国投资者和开发商看重的方面。但机械化生产程度低导致缅甸各行业生产发展缓慢，也是缅甸国民购房能力较弱的主要原因。

1.3.3 有关税费

缅甸的有关税费请见表2。

缅甸法律法规相对不是很健全，但随着经济的发展，缅甸政府也在不断完善相关税收项目。

1.4 仰光房地产的租售情况

由于政策不明朗，缅甸经济发展相对落后，房地产行业发展也远远滞后于国家经济的增长，致使仰光公寓、写字楼、酒店等的供求紧张，最终导致仰光高额的租赁和销售价格。自2012年以来，公寓、写字楼和商场等价格久高不下，仰光市区商业房产租赁价格情况请见表3。

如表3所示，仰光市区写字楼平均租赁价格保持在45美元/平方米?月以上，预计2018年平均将达到47.8美元/平方米?月。全市商场的平均租金率在2017年环比上涨了11.4%，为历史最快增速。仰光昂贵的租房市场是由于仰光写字楼奇缺，开发商一般采用只租不卖的策略导致；未来几年内，预计还将持续上涨。

2、仰光房地产相关政策、法律和法规

仰光的房地产相关政策法规一直不完善，无法保障投资人的收益，也不能帮助投资人降低风险，甚至打击投资人的信心，这是房地产滞后与经济发展缓慢的重要原因。

居住在缅甸的外国人，大部分都有较强的购房愿望。尽管2016年1月缅甸联邦议会通过了《共管公寓法》，规定40%的公寓可以卖给外国人；但法律至今没有颁布细则，实际上处于无法实施的状态。

缅甸政府于1988年颁布了《缅甸联邦外国投资法》，第二年制定了《缅甸联邦外国投资项目条例》，这两个法规奠定了现政府外资政策的框架。2015年政府又出台了新《外国投资法》，对房地产开发、土地使用、电信、贸易以及外汇汇款等领域采取了改革措施。

2014年5月在《金融及银行法规》中同意开放外国银行进驻和开设分行，为改革开放注入了强心剂；2017年8月从缅甸建设与房屋发展银行（CHDB）获悉，CHDB拟对购买廉价房和平价房的房贷期限延长至20年，普通商品房的贷款期限则不会延长。

3、仰光房地产市场的前景展望

3.1 仰光城市规划简述

根据仰光城市发展委员会发布的目标，将通过实施民主化政策致力让仰光成为和平、博爱的城市。仰光旧城的陈旧、拥堵、基础设施不完善和改造成本的昂贵，以及无法满足经济和城市发展需要等原因使得仰光新城的建设势在必行。

仰光城市规划以空间发展策略——从老城到新城，由空间到地面；采用一轴一带，多片区综合发展。其中一轴即为横向主轴，既是景观主轴也是城市活力发展的主轴；以大金塔为核心，中央绿带为脉络，展示城市独特文化，发展城市文化产业。一带即为东側沿伊洛瓦底江发展现代商贸功能，形成滨水休闲展示带。同时设置多功能区：产业制造、科教文化、品质文创、行政办公和公共服务。

3.2 仰光房地产的市场前景与展望

根据仰光平均人口增长速率，仰光市2040年的劳动人口比例将由2011年的50.8%逐步增长到55.0%，2040年预计将有645万劳动人口。

2016年10月以美国为代表的西方国家全面解除了对缅甸的经济制裁，给缅甸经济未来发展创造了良好的金融环境。也随着中国倡导的一带一路的深化合作，必将带动缅甸经济的腾飞。缅甸未来10年还将是全球最具投资价值地区，尤其是仰光的房地产市场即将迎来又一个春天。

4、仰光房地产市场的经验和教训

2012年起缅甸实施改革开放，尤其是第二年后大量的国际开发商蜂拥而至，为仰光房地产市场带来了生机和活力。有些开发商取得了较好的成绩，但也有部分开发商由于缺乏对缅甸市场的了解和对缅甸法律法规和行业配套政策的不完善无所适从，以致高兴而来，却铩羽而归。

缅甸房地地产缺乏金融政策的支持，房地产市场极不稳定。例如金融信贷方面，金融信贷对房地产的支持作用微乎其微。虽然目前已有部分银行开放了购房按揭贷款的业务，但贷款年限多为5-7年，贷款利率10%-13%，政策不具优势。

仰光房地产开发的配套产业不健全，表现在：一是与房地产紧密相关的上游产业，包括建筑建材等还处于起步阶段，很多原材料还处于空白，不得不依赖于进口，这无疑增加了开发商的建筑成本；二是城市基础配套设施不完善，包括城市供水、供电、排污、垃圾处理、交通等基础设施严重滞后，导致房地产企业开发存在很多预算外成本及投资风险；三是缅甸本土专业人才稀缺，教育跟不上经济发展的步伐。要想完成高标准的建筑产品，就不得不重金聘请国外的专业人才及技术工人，这无疑加重了企业的运营成本。

5、结束语

尽管缅甸房地产政策还未全面开放，建筑材料市场的发展不稳定，甚至具有较高的投资风险等致使缅甸房地产“等价交换”的原始阶段已经结束，但在一带一路和全球经济共同体的国际发展趋势下，随着人口基数、城镇化率、经济增速和住房需求量的增加，必将推动缅甸政府逐步完善房地产政策和相关法律法规，逐步开放金融工具，逐步出台行业配套政策等等，到时候，现在面临的种种问题将逐一解决。仰光的城市化进程是无法阻止的，必将推进房地产业的发展，房地产市场也将迎来至少10年的蓬勃发展期。

参考文献：

[1] 蒲兰英.关于房地产市场周期波动及企业经营策略的研究[J].中国市场，2011（9）.

[2] 简伟民.房地产市场对经济的增长效应分析[J].中国市场，2010（31）.

[作者简介]杨伟（ 1993- ） ，男，四川宜宾人，造价员，从事缅甸市场开发工作；

万春来（1965- ），男，四川洪雅人，高级工程师，从事工程施工技术管理及市场开发工作。