地产的另一面

张兴军

今年以来，各大房企严重跑输大势，破净股亦不发少数。而接下来的一年时间，才是真正考验这些地产巨头的关键时刻。

处于地产调控风口浪尖的2018年，与房地产有关的各方注定都不会过得太舒服。一边是从严调控与遏制炒房，一边则是不时传出土地流拍的新闻。和2017年之前的房地产相比，分野明显。

据中原地产研究中心统计数据显示，2018年前7个月，一线城市土地流标共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市共154宗，是去年同期的两倍；三四线合计达到629宗，而去年同期为284宗。2018年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗。

证券日报报道显示，7月份机构监测的全国300个城市中，土地出让金总额为3958亿元，同比增加9%。虽然共成交土地2087宗，环比增加5%，同比增加7%，但分化趋势愈加明显。

8月10日，太原迎来近些年以来太原土地市场上史诗级的大规模土拍，参与拍卖的8宗土地总面积约为827142平方米（约1241.61亩），起拍金额多达约130亿元。不过，从土拍现场了解到，此次拍卖的八宗土地，其中两块流拍，其余六块土地由于无人报名，未进行拍卖。

今年，太原土地市场表现惨淡，上半年出让土地数量仅为去年的一半。虽然在7月迎来反弹，但也仅是昙花一现，此次酝酿多时的“史诗级土拍”遭遇卖不出去的尴尬，就是最真实的写照。

而从全国范围内来看，太原的情况也是很多二三线城市的缩影，这些城市之前卖出了过多的土地，现在还想保持高增长已然不可能。只不过，这对习惯了靠卖地来补充财政的地方政府来说，未来会有不小的压力。

某种程度上，土地市场是房地产市场的“晴雨表”。房企拿地热情的变化，反馈出的正是市场的真实状况。房价高企的2017年之前地王频现的时间段，房地产企业拿地热情高涨，而如今房地产企业热情的渐冷，原因则是多方面的。

年中经济工作会议上，再一次明确了房地产调控的从严。这意味着，银行层面开闸放水，亦不太可能大规模流入到房地产行业。与此同时，2018年百余家房地产企业债务水平有着不同程度的增长，而债务成本却有所上升。此消彼长之下，现金流掣肘的房地产企业便难以像房价高企时那般任性拿地。

一个房地产企业最为关注的指标，便是高周转度。拿地、开发、销售回款……，这一流程运行得越快，就意味着房地产开发商能够越快变现，从而将资金投入到新一轮的开发中去，从而做大做强。

但显然，这一流程的部分缓解已经受阻。房价的调控让房地产企业近乎无利可图，一些在高位拿地的房企面临着丧失开发的动力。另一方面，高周转速度也带来了一些弊端，以碧桂园为代表的工程安全问题，被媒体和业界引爆之后

走过了上半年的艰难之后，地产业何去何从？排名前列的房地产企業，几乎都囤积着数以千亿元计的土地。千亿囤地，负债其，这也是规模地产公司的近况写照。在房地产市场处在上升通道时，巨头们手里握着的土地堪比摇钱树，但当房地产市场处于横盘态势时，这些嗜血蚀息的土地就好比烫手山芋。

A股的地产上市公司100多家，其未来命运与地产市场的未来趋势密切相关。今年以来，各大房企严重跑输大势，破净股亦不发少数。而接下来的一年时间，才是真正考验这些地产巨头的关键时刻。