燕郊地产沉浮记

宋慧芳

在环京区县中，燕郊是一个特殊的存在。几次大涨大跌，已让燕郊在未来的发展道路上必须寻找新的产业突破。

站在河北省三河市燕郊镇紧邻北京的燕顺路上四周环望，这座城市显得很空荡，偶尔会有几辆车经过，行人更是稀少。由于人气不足，它们都安静得像是睡着了一样，似乎变成了真正意义上的睡城。

但安静的燕郊也有不安静的一面，从2015年8月，自通州成为北京城市副中心后，燕郊的房价便呈上涨之势，尤其2016年，燕郊个别楼盘单价从每平方米1.6万元涨至每平方米3万元左右，超过3万元、4万元的也有，燕郊房价的涨幅甚至超越了以暴涨闻名的深圳，最高涨幅翻倍有余。“暴涨”，成为燕郊的第一个关键词。

中介撤退

《中国经济信息》记者乘坐819路城际公交，从燕顺路进入燕灵路，这里是燕郊有名的售楼一条街，这里几乎可以找到燕郊所有的新房项目，固安、大厂、香河也有不少项目在此处有接待中心。除了新房之外，二手房、贷款、建材，都能在这里搞定。2017年年初，《中国经济信息》记者曾到这里探访，当时这里人满为患，每个售楼处服务人员都忙得不可开交。而一年半的时间，这里却显得异常冷清。一些售楼处已经关上了大门，即使还在开业，也几乎无人问津，某售楼中心项目区域沙盘上落了薄薄的一层灰尘，置业顾问们三三两两地坐在一起闲聊。

《中国经济信息》记者来到一家中介门店，诺大的房间里有20个左右的工位，但却只有3位工作人员。一个置业顾问直接说：“你是要卖哪个小区的房子？”当记者表示不是卖房而是想买房时，该中介表示了惊讶，他说最近都是前来咨询卖房的多，已经好几天没有见到来买房的了。

据燕郊一家房产中介人士介绍，楼市调控之后，售楼一条街一夜入冬，炒房客作鸟兽散。大小中介门店就关了几十家，一些经营多年的大门面也开始转让，很多中介都转战河北其他地方去了。仅存的中介也开始改变薪酬机制，许多小中介不再提供底薪，中间管理层则是没有业绩就降职，很多人扛不住就离职了。

紧挨北京的燕郊售楼一条街，是燕郊面向北京的一个重要门户。这条街在燕郊楼市的扩张期快速发展，周边的商业快速聚集起来，但这条街的“无序、混乱、拥堵”也出了名。如今，燕郊楼市遇冷，这条街的许多商业也都没有了生意，附近的小餐馆也跟着不景气，变得门可罗雀，一些建材五金小店、家居装饰公司甚至直接关张。

燕郊当地政府似乎也已经注意到了这条街存在的问题。前些年，楼市生意火爆，马路两旁的门店都拼命往人行道方向扩建，以建立招攬顾客的优势。这样，在这条街的两侧，就形成了一批违建，这条连接北京的道路也变得越发拥堵。去年5月份开始，燕郊高新区按照市委、市政府的安排部署，在全区范围内开展清洁城乡攻坚战行动。一场史上最严，持续时间最长的拆违风暴就此展开。截止目前拆违风暴已持续一年之久，燕灵路也在不断改善中。

房价腰斩

燕郊楼市“色变”开始于2017年3月河北三河出台的楼市调控政策。自2017年3月21日开始，河北省三河市先后出台了两次调控政策：第一次是廊坊区域出台的限购政策，对非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；2017年6月6日，三河市再次出台调控的“补刀”政策，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高对非本地购房者带来购房资金压力，而针对当地纳税或者社保证明的要求则断了炒房者的路。不论是炒房团还是在燕郊置业的北京客群，在燕郊纳税和交社保达到三年的可能性几乎为零。

两次调控的力度之大远超预期，燕郊楼市迅速遇冷。那么，调控要达到什么样的效果？对此，廊坊市政府2017年6月2日的公告曾明确，要进一步完善工作机制，建立房地产调控联席会议制度。要努力把房价稳定在2016年10月水平上，确保环比不增长。

易居研究院报告指出，2018年6月，在房价同比下跌排行中，香河、大厂、燕郊环京城市房价下跌最明显，跌幅分别达28%、26%和23%。

“但实际上，燕郊部分区域的成交价已经跌回到上涨前的水平。”燕郊一名链家门店的置业顾问告诉《中国经济信息》记者。根据这名置业顾问的观察，以及掌握的成交数据来看，燕郊的成交均价总体上已经下跌了近三分之一。一些热点小区成交均价相比最高点时每平方米跌去1万余元。和燕郊情况一样的，大厂、香河等地区，价格也是跌幅巨大，甚至有的下跌近三分之二。

在去年3月，燕郊部分热点小区的成交均价奔着4万元每平方米去，如今已经清一色跌到两万多元，燕郊已经几乎没有了3万元以上的楼盘。兴达置业的一位置业顾问告诉记者，作为燕郊整个房地产市场价格风向标的首尔？甜城，现如今的价格也已下降到了21000元左右。

燕郊房价下跌的同时，买房客的议价空间也在增大。燕郊东方夏威夷附近的一家中介门店人员告诉《中国经济信息》记者，截至8月7日，该中介在燕郊今年一共成交了10套房源。多数都有谈价空间，谈价数额在1万元到42万元不等，这与此前楼市上涨中业主的“跳涨”形成鲜明对比。

不过，在如此惨淡的现状下，链家的置业顾问告诉记者，整个燕郊每个月仍然可以维持800套的销售量。经历过“暴涨”之后的燕郊，虽处于冰点，但也基本趋稳。

谨防风险

上述链家的置业顾问也向记者表示，一边是严格的限购，一边却是蠢蠢欲动。也有一些房企在巨大的资金流压力下，只能铤而走险，违规售楼。

惨淡之下，就在近期，北三县很多购房者为了躲避限购，变相炒房，出现了部分人以房产抵押登记的方式，或以分期付款的方式进行房产交易。为了防止变相炒房，就在7月初，大厂县发布了暂停办理个人之间不动产抵押业务的通知，直至限购政策解除。针对这一通知，有专业人士认为，这一政策很快将拓展到全北三县，会对区域市场带来很大影响。

在“北三县”楼市萧条背后，多家知名百强房企不乏违规售楼行为。经当地一名带看人介绍，为遮人耳目，把原来公开的售楼处关闭，或改作其他用途。而实际上这些房企均把售楼业务搬迁到了燕郊与通州的的边界地带。销售人员谨慎地带着有购房意向者前往洽谈，并签订购房合同。客户来源中，除了一部分来自中介店铺，以及售楼人员在路边“摆摊位”拢到的客人，更多地是靠着“一手房、大产权、不限购”的各式各样的宣传广告招揽客户。而“不限购”的说法，则只是开发公司或销售人员的噱头而已。记者在北三县走访时发现，在一些违规售楼的房企中，不乏知名百强房企。

为验证带看人的说法，记者在经过潮白河，离开燕郊，进入北京境内后，来到了与北京一河之隔的潮白河彼岸，与北三县隔河相望的通州进行走访。

记者在走访中获悉，大厂县城民族宫附近的某知名楼盘售楼处，其售楼业务搬迁到了通州运河苑温泉度假村会议室楼一层。而大厂福喜路附近的另一个楼盘售楼处，则搬迁到了通州宋庄一艺术园区。购房者必须经销售人员带领才能前来洽谈，并签订购房合同，否则很难进入。

记者来到一家售楼处，销售人员告诉记者，外地人购房需提供三年及以上社保缴纳证明或个税证明。如果没有本地三年以上的社保或个税，则必须与开发商签订合同，三年内分期付清，或全款购买。待三年社保或个税补清后，便可去房管部门网签。而个税证明，开发商可提供“专业”渠道，总费用在7000元左右。

针对这种违规销售手段，近期多地监管部门已对开发商、房产中介联合造假规避限购的行为作出回应，如调查属实将移交公安部门予以严厉打击，“一旦伪造的完税证明不被承认，外地人违规购房存在巨大风险。”

地缘决定

环北京区域房价的大幅调整，直接来看是限购政策造成的，本质上却是当地特殊的城市定位所致。2017年，时任河北省委书记，现任国务委员的赵克志指出：“要坚决支持北京城市副中心整合规划的编制，对相关区域严格控制开发强度，严格控制产业准入，严格控制人口规模和城市建设规模，防止城鎮贴边连片发展。要持续清理违法占地、违法违章建设，严格房地产管控，加大相关区域基础设施建设投入力度。”

在环京区县中，燕郊是一个特殊的存在。燕郊不大，历史却不短，自古以来，她就是京东重地，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。唐宋以来，燕郊借助潮白河码头和京榆古道而兴起，商贾云集，文化兴盛。清康熙年间，又在燕郊修建行宫，供帝后出巡拜谒祖先休息，素有“天子脚下，御驾行宫”之美誉。而今的燕郊地处环京津、环渤海经济圈核心，扼守首都东大门，与北京仅一河之隔，它处在河北、北京边界包围的三角地带里，距离北京市区30公里左右，比房山、顺义等远郊区县离市区还近。长期以来，地缘优势和不限购政策使得燕郊成为承接北京刚需外溢需求的重地之一。

燕郊与通州的分界，是一条潮白河。一块一面是北京界、一面是河北界的牌子，将潮白河两岸隔离成了两个世界。每天有无数趟8字头的公交车，往返与燕郊和北京之间。其中潮白河西侧是通州，东岸是燕郊。一进入燕郊，最直观的感受就是道路旁的建筑密集了许多。此前曾有媒体报道，这个占地仅108平方公里的镇，承载着超80万的常住人口，体量接近一个中等规模的城市。

对被称为北京“睡城”的燕郊来说，2008年是一条分水岭。当时，燕郊房价还在4000元/平方米上下波动。

第二波出现于2010年后，当年4月，“新国十条”出台，随后，北京正式出台政策限购，在北京严苛的限购政策推动下，燕郊房地产迅速膨胀，燕郊房价已经突破万元大关。

第三波则是随着北京楼市回暖，房价攀升，刚需与部分投资需求再度涌入，特别是在通州建设北京副中心的消息传出后，邻近通州的燕郊楼市再次迎来投资高峰，部分项目单价已经超过30000元/平方米。接下来就是2017年3月，北京出台限购令，燕郊紧随其后也出台了号称“史上最严”的限购令，一年间，北京在跌，燕郊更是跌，断崖式的下跌。

十余年地产开发历程，给燕郊带来的最大改变是商业配套的日渐成熟。在燕顺路迎宾路102国道上，有鑫乐汇、天洋城购物中心、IMAX影院，沃尔玛、俏江南也都有。作为一个镇级行政单位，能拥有这样的配置，完全可与省会石家庄媲美。

其实，早些年燕郊大量以工业园区落宗的土地，最终都变身为了房地产。

2011年3月，燕郊国家级高新区正式揭牌，燕郊八大重点项目一并奠基，涵盖了航天航空、现代物流、现代服务等新兴行业。然而，几年之后，首尔园成为首尔甜城，航天现代服务业发展区变成天洋城四代，港中旅温泉度假区成为港中旅海泉湾，可销售的住宅和商业项目成为主体，原规划中的产业难觅踪影。燕郊依然没有特别主导的一个核心产业，房地产仍然是经济倚重的产业。未来还能倚靠房地产重回盛世吗？很多燕郊人都摇摇头，“不知道”。

严格的限购政策下，楼市萎缩到让人难以承受。今年7月初，燕郊高新区人力资源市场官网发布了一则“人才引进落户须知”。有人纷纷质疑，此举无疑是借人才引进的噱头给楼市输血。不过，该须知发布4个小时后又被短命删除。尽管如此，也给人以丰富的想象，并被一些人解读为“释放某种信号”，变相放宽了房地产限购的大门。

告别怪圈

“虽然现在房价处于低迷状态，一旦调控政策放开，房价还会涨，而且涨幅一定会远超之前的态势。”兴达地产的置业顾问告诉记者，如果想告别这种怪圈，还是需要一定长的时间进行发展建立替代产业。

前不久，北京市规划国土委主任魏成林透露，目前已经完成了副中心的总体城市设计以及六个重点地区的详细城市设计，而通州906平方公里的总体设计以及包括河北北三县在内的区域总体规划，都要力争在今年年底前完成。

在北京政府东迁通州消息落定后，曾数度传言，北三县将并入北京，但最终都被辟谣。去年6月，北京市发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，其中首次明确通州和河北省廊坊市“北三县”的发展将实现统一规划、统一政策和统一管控，跨界规划随即启动。

起初，不管是开发商、售楼处、中介或者长期居住的当地商人，都曾以此为噱头来进行炒作。不过在《中国经济信息》记者此次的采访过程中，多位中介人士也以认清事实地表示，不可能划归北京，未来只会两地协调发展。

今年年底，北京市政府四套班子将启动搬迁，相信随着需求外溢，以建设京东硅谷为目标，燕郊正谋划成为北京城市副中心的腹地和拓展区，在机制方面，正考虑制定统一的产业指导目录、发展引导政策、产业准入门槛和退出机制。

在百世金谷燕郊国际产业基地里，小微企业目前有138家，其中来自北京的占95%以上，很多都是来自于北京中关村、望京等地的现代高新制造企业。

燕郊高新区管委会投资促进局副局长李建生表示，燕郊高新区与通州相邻，产业发展要充分考虑北京城市副中心建设，这决定了燕郊高新区不是简单地承接北京产业转移。

正如许多专家分析的一样，在京津冀一体化背景下，燕郊楼市的长期利好不会改变，但过去那种以炒房为主的模式已经走到了尽头。燕郊楼市是时候告别暴涨暴跌的怪圈了，由于前期炒作过度，燕郊楼市将在很长一段时间内逐步回落到它应有的位置。如果能够抓住京津冀一体化这个历史机遇，改变对房地产的过度依赖，那么，燕郊的发展才刚刚开始。