楼市运行总体平稳 下半年政策仍将偏紧

◎《新产经》周贝贝

2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段：除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题，即一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点保证有效供给。

上半年：严调控下有反弹

上半年，在政府重申“房住不炒”的基调下，全国房地产调控政策可谓层出不穷。

《新产经》梳理发现，热点城市调控持续高压，“限购、限贷、限售、限价”四限政策城市扩容，由一二线城市逐渐向三四线城市蔓延，而且在四限政策的前提下，陆续出台“摇号选房”、重申公寓限购、非住宅类房地产项目用地不得变更为住宅用地等调控政策……房地产调控持续收紧。此外，多城“抢人”大战不休，租赁、购房多项财政补贴持续出现，同时多个城市注重市场监管的强化，开展治理房地产市场乱象专项行动等。

值得注意的是，“在如此严厉的调控政策下，上半年房地产市场总体看来有反弹的倾向。尤其从各类数据看，难以快速降温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《新产经》采访时表示。

另外，从相关数据中也能看出反弹的迹象。

据国家统计局上半年数据显示，全国房地产开发投资55531亿元，同比增长9.7%，其中住宅投资38990亿元，同比增长13.6%，占房地产开发投资的比重为70.2%。从房屋销售数据看，上半年的增幅为3.3%。而今年前5月，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。这是自去年7月份以来的10个月间，销售面积首度出现反弹。

市场后劲足 管控房价不能松懈

虽然在诸多数据中，上半年房地产市场热度有反弹迹象，但是增幅不大。

严跃进表示，今年上半年全国房地产开发投资数据同比增幅为9.7%，和预计的差不多，房地产市场开发投资总体强劲，但很难在两位数上运行，高速增长的可能性不大，接下来会在5%-10%的区间运行。背后的重要逻辑在于，当前销售市场还不错，房企也有补库存的导向。

从房屋销售数据可以看出，明显好于预期，因为按照过去的周期判断，当前可能会有负增长现象，但今年上半年还是比较坚挺的。在如此严厉的调控政策下，销售数据可以保持正增长，说明市场是真的好，这是当前此类地产企业需要有信心的地方。同时，也能够带来房企销售资金方面的回笼。此类数据很大程度上也体现出很多城市正进入有供应即有成交的阶段，比如大城市。而部分城市的数据或和统计因素有关，类似部分交易项目过去没有及时网签，而现在进入到网签的阶段，这和限价的特殊阶段是有关的。

另外，从价格等数据也可以看出，即便是限价，房价依然会上涨，背后的逻辑在于，市场涨易跌难，整个市场的后劲其实是很强的。尤其是考虑到过去一年持续限价，所以现在要做的其实就是要控制房价幅度。近期包括福建宁德等地也给予了半年上涨3%的区间，类似规定说明两点，第一管控房价依然是下半年会做的，尤其是住建部30城督查工作，也会重点查处此类内容。第二是房价单纯下跌的可能性不大，所以无非是要在幅度方面有一个压缩和规范的做法。

严跃进表示，今年应该理解为“规范年”，只要市场规范，其实不一定说要让市场降温，活跃的交易也是必要的，否则企业资金面下半年出故障，也会形成系统性的房地产风险。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为，目前房地产市场处于高位阶段，由于高位惯性，房地产市场开发投资保持温和涨幅将是未来一段时间的趋势。这些都指向未来房价仍有一定的上涨压力，加大房地产调控力度仍不能松懈。此次统计局发布的数据中我们可以看出，房地产行业接下来将进入补库存的时期。若想进一步平衡供求，避免房地产泡沫进一步膨胀，控制房价的涨幅，打通租赁和二手房市场，依旧是相关政策的难点和重点。

建议：扩大有效供给 推动市场稳定

除了在需求端进行重点调控外，政策还聚焦扩大“有效供给”，积极出台相关保障政策。

中国指数研究院《中国房地产指数系统2018年上半年市场总结与趋势展望》指出，5月份住建部明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上；融资层面，住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显，一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已得到政策的明确，二是险资也已允许进入长租公寓市场。

据悉，2018年4月证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，其中明确提出鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；并对住房租赁资产证券化设绿色通道，试点REITs（房地产信托投资基金）。

大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”。上海、北京、深圳等城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重，住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4∶4∶2 的三分结构。同时，开拓渠道保证“有效供给”。一是供地端的保证(规定租赁住房、共有产权住房用地占比；集体建设用地建租赁住房)；二是开发端的转化(北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，收购转化为共有产权住房)；三是存量端的激活(包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业盘活等)。

“租赁市场成为今年供应端的最大亮点，但需求端迎合度是不高的。”严跃进表示，“预计下半年新房租赁业务会增加，尤其是地方的租赁平台会成为建设发展的亮点，租房的交易会开始活跃，后续预计租售同权等也会积极做发展。”