海南省城市商品住宅价格影响因素分析

张天昊 江浩文 白智文

【摘 要】对于影响海南省主要城市商品住宅价格的因素分析以及考虑在不同的情况下，预测房价的变化是本文的主要研究内容。影响商品住宅的因素分为两类：行政因素和非行政因素。设10项二级指标。根据所选取的10项指标，建立与商品住宅价格之间的多元回归模型。收集近五年的房价数据，选取深圳作为自贸区对住房价格影响的参考对比，得到随时间变化的房价影响因子，并将房价影响因子用于海口房价预测，得到自贸区建立对海口和三亚五年内的影响趋势。

【关键词】城市商品住宅；多元回归模型；影响因子

房价预测问题为深度结合实际的问题，房地产价格调控作为现在的社会热点，其价格分析主要考察对实际问题的内在分析，我们要从政府调控者的角度出发，通过对各种房价影响因素的深入分析，从而在大量数据中提取所需趋势信息并建立模型，找到可以在拥有尽可能少的数据的情况在做到对房地产价格较精确预测的方法，涉及到的主要问题有以下几点：

1.对可能影响房地产价格的数据进行研究，并分析其内在规律及联系，确定各因素对房地产价格的影响程度大小。

2.运用所找出的影响房地产价格的因素，建立可以较好表示房地产价格的数学模型。

3.运用所收集到的影响房地产定价的因素以及过往房地产价格的历史数据，在没有限购因素影响的状况下对2018年6月-2019年5月的房地产价格进行预测。

4.在考虑限购政策的影响下，对模型进行改进，以此对2018年6月-2019年5月的房地产价格进行进一步预测。

5.自贸区的成立会给当地经济带来深远影响，结合我国其他城市自贸区对城市房价带来的影响，对海南自贸区开放后五年内海口或三亚的城市房价进行预测分析。

对于影响海南省城市商品住宅价格的因素分析以及考虑在不同的情况下，预测房价的变化是本文的主要研究内容。影响商品住宅的因素分为两类：行政因素和非行政因素。行政因素主要包括土地利用规划及供应管制、房地产税制、住房政策、公共建设、城市规划等；非行政因素主要包括：经济因素、社会环境因素、其他因素，下设10项二级指标，采用灰色关联度分析，探究各指标对房价的影响。根据所选取的10项指标，在已知数据的基础之上，进一步对海南省房价影响因素进行分析，并将其与预测数据进行对比分析，得到具有较高准确性的预测数据。

一、影响商品住宅的行政因素

近年来，随着住房货币化的推广和福利分房政策的退出，房地产市场整体表现较为活跃，房产价格和销售量持续上升，使得房地产行业进入加速发展阶段，在国民经济中占据重要的地位。影响商品住宅的行政因素主要包括：土地利用规划及供应管制、房地产税制、住房政策、城市规划、公共建设等。以下将对各项因素逐次进行分析并采用层级分析法对各因素所占权重比进行计算。

（一）土地利用规划及供应管制

土地政策从2003年起，被确定为重要的工具来参与国家宏观调控，与传统的货币政策和财政政策并列，具有不可替代的作用。土地的用途由政府规划管理部门确定，土地利用的容积率等对单方住宅的土地成本影响很大；政府通常通过土地出让计划来控制进入市场的土地数量。研究表明，该政策对于地区的影响和作用机制存在一定的区别，对于不同的地区，应当制定差别化的土地供应政策。[1]

（二）房地产税制

征收房地产税是一个国家调节房地产市场和社会经济分配的重要手段，同样也是地方政府获取财政收入的有效途径。通过对房地产征税，随着房地产税收资本化，房地产价值会随之下降，但是由于地方公共服务资本化，房地产价值又会提高。简而言之，由于征收房地产税，房地产价值最终取决于本身与房地产税、地方公共支出的关联性。

（三）住房政策

国家的住房政策极大的影响着住宅市场的价格。我国长期以来实行的福利分房制度，导致商品住宅市场空间狭小，居民的购买力与商品住宅市场价格脱节；1998年停止传统的住宅实物分配制度，必将推动居民个人对商品住宅需求数量的提高。

（四）城市规划

城市规划如何能够得到市场认可，并使得房价出现大幅上涨，其主要在于人们的预期发生了改变。随着规划的落定并实施，区域内包括基础设施、商业配套、交通、教育等都会得到改善，这也会促使房价大幅上涨。随着经济发展、人口增长而作局部或通盘调整，如增加新的可开发区域或允许对旧城区进行更新改造。

（五）公共建设

公共建设由政府或其他社会组织提供的、给社会公众使用或享用的公共建筑或设备，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。由于公共设施受到行政区域因素和社会资源分配因素的制约，因此对于房价的影响说较为显著。[2]

二、影响商品住宅的非行政因素

为研究行政类因素对于商品住宅价格的影响，对于以上所述的各项影响因素，将通过层级分析法，判断分析各项指标之间的关系和影響。本文从经济、社会环境、其他因素等方面，对于非行政因素类进行分析，选取了10项指标（房地产投资、施工房屋面积、竣工房屋面积、竣工房屋造价、人均生产总值、居民消费价格指数、城镇化水平、常住人口数、居民人均可支配收入、贷款利率）作为判别依据[3]。

（一）经济因素

供需关系是影响商品住宅价格的主要原因，随着房屋商品化的发展，人们除了本身的需求以外，更多的人将房产视为一种投资方式，商品住宅也成为个人财产中的一部分。

根据经济学的一般理论而言，从短期来看，市场供求是决定市场价格的直接因素，它使价格围绕着市场价值或生产价格上下波动；从长期来看，市场价格调节着市场供求的平衡与不平衡，调节着生产要素的流入或流出。其次，短期的市场供求关系决定着市场价格偏离市场价值或生产价格的方向和程度。一般来说，商品住宅供给量增长，会导致房屋的价格降低，因此选取了房地产投资、施工房屋面积、竣工房屋面积、竣工房屋造价来反映房地产行业的供给关系。

（二）社会环境因素

从宏观的角度来看，社会环境在大范围内会影响商品住宅的价格，市政设施和公共配套设施完善程度地区经济增长迅速，居民收入相应提高，购买力增强，住宅价格就会提升；反之，则会使住宅价格下降。因此选取地区生产总值、居民消费价格指数和城镇化水平来反映社会环境因素。

（三）其他因素

商品住宅价格对于人们来说，属于高消费不动产，价格较高，一次性购入对大多数人来说，经济负担不能承受，因此将通过贷款的方式来购买。贷利率通过影响住房供给、需求、租金、贴现率等方式来调节住房价格，因此贷利率和住房价格密切相关。故选取该项指标作为研究影响商品住宅价格的因素

【参考文献】

[1]郭贯成， 熊强， 汪勋杰. 土地供应政策对房价影响的GWR模型分析[J]. 南京农业大学学报（社会科学版）， 2014， 2（8）： 96-101.

[2]胡建锋.基于特征价格模型的城市公共设施对商品住房价格影响研究[D].华科技大学，2012

[3]张乐乐，高孝伟.基于灰色关联度的河北省房价影响因素分析[J].绿色科技，2017（10）：263-266.