商业银行发展住房租赁金融业务的路径探析

刘心明

摘要：党的十九大报告明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。培育和发展住房租赁市场已成为当下共识。随着政府、企业和金融机构加速布局住房租赁市场，多层次的住房租赁金融需求也应运而生。商业银行在金融回归本源、服务实体、深化推进供给侧结构性改革的背景之下，通过市场培育、平台建设、产品创新等方式，积极抢占住房租赁金融业务的“蓝海”。

关键词：租购并举；住房租赁；住房金融。

住房租赁市场是我国住房市场的重要组成部分。十九大以来，住房租赁政策利好频出，培育和发展住房租赁市场成为党中央、国务院深化住房制度改革的重要部署。随着住房租赁市场的深入发展，特别是在政府、企业和金融机构等各类主体的积极参与推进下，住房租赁各环节、各领域的金融需求和金融服务正在被加速衍生、创造，在此背景下，商业银行应积极布局和推进住房租赁金融服务，利用金融力量解决社会痛点、难点问题，积极履行社会责任，用实际行动践行十九大精神。

1、当前我国住房租赁市场发展概况

1.1 整体情况

自1998年住房分配货币化改革以来，我国房地产市场取得了突飞猛进的发展，商品房市场规模屡创新高，2017年我国商品房销售额首次突破13万亿，销售面积也首次突破16亿平方米；商品房价格也维持高位运行。然而，在“重售轻租”的市场结构下，作为住房市场重要组成部分的住房租赁市场发展严重滞后，主要表现在：

一是住房租赁市场供给结构不合理，市场规模有限。当前居民个人出租房屋在住房租赁市场上占比达89.5%，导致住房租赁供给分散，不稳定且体验感差，不能形成稳固的住房租赁市场。二是租金回报率偏低，不同城市间市场发展不均衡。链接研究院数据显示，在全国14个人口净流入超过170万的租赁市场热门城市的租金回报率仅在1.17%至2.68%之间。三是住房租赁市场长效机制不健全、法律法规体系不完善。如缺乏住房租赁信息登记机制，也没有明确的专职管理机构，导致住房租赁市场管理混乱，租赁市场信息不对称，大大提高了交易成本；四是租购不同权带来的挤出效应。

整体上看，我国的住房租赁市场相对于房屋交易市场发展严重不足。培育和发展好我国的房地产租赁市场已经成为亟待解决的重要问题。

1.2 发展机遇

一是政策红利频出。2016年5月国务院公布了《关于加快培育和发展租赁住房市场的若干意见》，随后中央提出建立租售并举的住房制度，并鼓励发展以租赁住房为主营业务的专业化企业；2017年7月九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展租赁住房市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展租赁住房业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点；2018年《政府工作报告》提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。各地方政府积极跟进，住房租赁市场发展如火如荼。

二是租赁市场前景广阔。2017年链家研究院数据表明，从租赁市场供给来看，目前我国租赁房屋共4600万套，而租赁人口已达1.6亿；从租赁人口及房屋占比来看，我国租赁人口占比仅为11.6%，租赁房屋占比为18%，而英美等成熟市场占比均在35%以上；从住房租赁的市场化运营主体来看，我国的机构化运营程度仅2%，而美国是30%左右，日本高达80%以上。

三是多主体参与形成合力。住房租赁是一个产业链延伸较长的行业，需多个主体共同参与。国有资本重在开发和金融环节的支持，市场化、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节。在政策红利的引导下，企业和金融机构都积极参与到住房租赁中，在租赁各环节形成有效的链接，实现住房租赁行业规模化、专业化、规范化和标准化。”

2、商业银行发展住房租赁金融业务的路径

2.1 整体情况

当前，在租售并举、大力发展租赁市场的政策背景下，住房租赁市场面临前所未有的发展机遇，成为中国房地产市场的新蓝海，也为商业银行带来丰富的业务机会及转型升级空间。

2017年10月30日，中信银行与碧桂园签约长租住宅保障性基金战略合作，开启“租购并举”第一单；2017年11月，建行广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府分别达成住房租赁战略合作协议，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步，随后一周内，建行还先后同招商、华润、万科、恒大、碧桂园等11家房地产企业及比亚迪、方大集团等11家承租企业签订住房租赁战略合作协议；同时，工商银行、中国银行、交通银行等多家银行密集宣布进军住房租赁市场，多采取银政合作或银企合作模式，给予住房租赁金融支持和技术支持。

2.2主要做法

2.2.1 业务模式上

银政合作。住房市场关系国计民生，住房租赁业务的发展受国家和地方政策影响较大，抓好住房租赁业务，关键要取得当地政府的支持。一是积极参与、渗透政府主导项目的金融服务。主动加强与政府主管部门的联系，积极了解各级政府对当地住房租赁市场的规划，特别是对政府主导的保障性租赁住房、人才公寓等项目要积极开展营销，通过开发贷、租赁运营、后期管理等形式提供支持；二是积极营销、搭建房屋租赁信息服务与监管平台。随着政府加大推进住房租赁市场的发展，当地住房租赁主管部门也亟需搭建政府租賃交易服务平台来规范住房租赁各环节的管理，以提高住房租赁市场的透明度和效率。基于此，银行可积极搭建住房租赁综合服务平台并积极向政府推介，将政府、租赁企业、个体等各类市场参与主体接入平台，形成完整的住房租赁市场体系。

银企合作。面对住房租赁市场万亿级的“大蛋糕”，各家开发商也纷纷入局，通过开发建设、自持房产、代持运营等方式开展住房租赁服务。一是积极开展住房租赁贷款，满足开发企业在房屋租赁各环节的融资需求。如中信银行在协议中约定3年内为碧桂园长租住宅提供300亿元保障性基金，还提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”综合化金融服务。二是创新住房租赁资产证券化等新型业务。商业银行要积极同房地产企业开展合作，以REITs的运作模式为参考，创新金融工具，以转移物业所属项目公司股权或物业产权等收益作为还款来源设计证券化产品，加大对住房租赁公寓的金融支持力度；还可以同优质物业开展合作，设计以公寓、商业地产等租金收益为标的的资产证券化产品，缓解企业资金压力，助力企业轻资产运营。

2.2.2 产品支持上

个人住房租赁贷款。即银行向租户发放贷款，然后一次性支付租金给房东，租户每月直接向银行还款。这样一方面满足了租客一次性支付租金的融资需求，借助银行金融手段获得稳定、长期的居住权；另一面房东也可以一次性收取长期租赁合同的租金，提前锁定收益。银行从中收取利息，获得客户资源。

个人住房租赁贷款配套金融服务。即针对长租客户，除了提供租赁贷款解决房租问题之外，还可以根据租期长短及客户信用情况对优质客户提供办理公积金提取抵扣房租业务、推出专属理财定制服务等，提升客户体验，增强客户粘性。

公司住房租赁贷款。即银行可向住房租赁企业提供包括住房租赁开发贷款、住房租赁抵押贷款等多类信贷产品，满足企业在各阶段的资金需求。

住房租赁资产证券化。即将可以产生大规模稳定现金流的租赁资产 （租赁债权），通过结构性重组，转换成可以在金融市场上出售和流通的证券。此前，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金 （ REITS ）”。住房租赁资产证券化可以将未来稳定可期的现金流转换为当前的现金，继而解决了租赁房企资金回笼较慢的问题，有利于住房租赁企业积极参与到住房租赁市场的建设中来。

3、商业银行发展住房租赁金融服务的挑战

3.1 政策的把握

住房租賃市场关系民生问题，受政府制度建设及政策调整影响较大，特别是我国住房租赁市场的发展处于刚刚起步阶段，很多规范、细则仍在积极探索、筹划中。商业银行应积极跟进，及时掌握最新政策变化，不断修正住房租赁金融服务的精准度。

3.2 经验的积累

在我国，专业的住房租赁市场作为新生事物，其培育和运营都无成熟的经验可供参考，特别是以目前国内住房租赁市场的现状，商业银行不能像开展传统业务那样只做资金提供者，而是要积极参与到租赁平台建设、租赁房供给、租赁资金支持及后期运营等各个环节，而这些都要在实践中不断积累经验。

3.3 金融服务的风险

住房租赁的发展是全产业链效率不断提升的过程，它牵涉到住房租赁平台建设、房源信息搜集及上线、住房租赁合同订立及履行、后期运营管理等一系列服务，也牵涉到政府、住房租赁企业、租赁双方等各个主体，银行提供相应金融服务时不仅要关注单个环节，更要从整体链条上把控风险，这对住房租赁金融服务的风险把控提出了更高的要求。

参考文献：

[1] 金朗.赵子健. 我国住房租赁市场的问题与发展对策[J]宏观经济管理，2018年第3期。

[2]周小寒. 住房租赁新政下住房租赁市场的机遇和挑战研究[J]，建筑经济，2017年3月。

[3]崔裴.胡金星.周申龙 .房地产租赁市场与房地产租买选择机制—基于发达国家住房市场的实证分析[J].华东师范大学学报（哲学社会科学版），2014（1）。

[4] 叶剑平.李嘉.完善租赁市场住房市场结构优化的必然选择[J].贵州社会科学，2015（3）。