国际大都市租房都不易

本报驻日本、德国、英国特约记者 孙秀萍 青木 纪双城 本报记者 陈洋 ●资治

近期，中国大中城市房租价格快速上涨引发舆论关注。数据显示，2018年7月，中国有26个城市的房屋租金在同比上涨，近一半的大中城市房租涨幅超过20%。有分析认为，国内部分租房企业通过长租公寓争抢房源是房租上涨的主要推手之一。作为参照，《环球时报》记者对日本、美国、德国和英国的大城市租房市场进行了解。

房租普遍占年轻人工资的1/3与中国一样，日本的年轻人也都喜欢前往诸如东京、大阪这样的大城市发展，推动了当地的租房市场的发展。根据日本Recruit公司的调查，在东京一套40平方米以下且距离车站15分之内的房子，月租最低为5.5万日元（100日元约合6.2元人民币），日本的大学毕业生平均月收入为18万日元。如果想找到居住条件比较好的租房，至少花费月收入的1/3左右。

“没有哪个欧洲国家民众像德国人那样喜欢租房。”德国《商报》7月引述德勤会计事务所的报告称，目前54.4%的德国人选择租房住，而欧洲国家平均只有30%的人租房住。在30-40岁的德国人中租房的比例更高达90%。德国经济研究所的一份调查显示：在德国大城市房客支付其工资的1/4左右，可以租到60平方米以上的房子。

纽约的房租价格一直处于美国房租市场的高位，《环球时报》记者总结发现，在纽约刚毕业的年轻人一般住在房租便宜的偏远地区，以平均月房租1500美元来计算，一般本科毕业生年收入在5万-6万美元左右，房租约占收入的30%左右。研究生毕业的年收入大概在9万-10万美元左右，房租约占收入的20%。大部分刚刚参加工作的年轻人都是通过房地产商或者房产中介来寻找长期租房房源，房源也大多都是掌握在房地产商或是房屋中介的手里。

租金地价近年居高不下大都市房租占据年轻人很大开销，房租和地价往往也在上升或高位之中。

日本国税厅每年都会公布全国地价，2018年之前的3年日本地价呈现持续上升趋势。地价的上升也令租金更加昂贵，导致日本人滞纳房费现象增多。据日本租赁住宅管理协会的最新调查数据得知，日本去年4月份到9月份的房费滞纳率为8.2%，比上一年同期增长 1.3%。

德国“租房晴雨表”的最新报告则显示，过去5年中德国大城市租金急剧上升。柏林的增幅高达51％，平均每平方米月租超过10欧元，慕尼黑则达到17.10欧元。有分析认为，大城市人口稳定增长，大批难民涌入和外国投资者跟进买房推高房价是主要原因。

纽约房租指导委员会每年会定期发布市场住房供需报告以及纽约不同地区房租平均租金的报告。报告显示，2016年纽约房租月租金中位数为2750美元，比2015年增长约27%。2017年的房租租金中位数为2685美元，略有下滑。根据美国房地产搜索引擎trulia的数据，过去20年纽约房价保持平均每年10%左右的增长率。

受英国“脱欧”谈判前景不明朗等因素的影响，伦敦的房产市场今年持续低迷，但一些地区的长租房市场几乎丝毫不受影响。伦敦《旗帜晚报》的报道称，伦敦北部地区的出租房普遍为维多利亚式的建筑加上当地中学长久被评为“优秀”，一直吸引家庭式的租客来寻房。当地两卧室别墅的平均月租约为1400英镑，三卧室的月租大约为 1960英镑。

房租怎么涨，政府有调控

在住房占据工资很大比重，且近期房价和租金都在上涨的情况下。欧美日大城市主要依靠出台调节政策法规，或依靠明确合同细则来限制租房市场出现价格剧烈波动。

在日本，租房契约一般是2年，在这期间房主或中介不能随意涨价或降价。这成为了抑制日本租房市场出现短期暴涨的情况的一大因素。而且，经历过房地产泡沫时代的日本人几乎不进行投机性租房炒作。

由于房租上升，德国政府2015年推出“房租刹车”政策。各地方政府制定本地的平均房租标准并且定期更新。按照这一政策，房东有权把房租提高到当地平均标准，不过至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在3年之内，涨房租的幅度不能超过20%。

由于美国二手房市场十分发达，所有房产的前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格都会在网上公开并记录。因此在所有信息公开的情况下房东很难盲目提高购买价格或是租赁价格。如果出现转租的情况，一般需要通过房地产商进行协调。而且在租房协议中一般还会规定出租的房屋只能由协议签署人居住，私自留人居住或者转租给他人都视为违反合同的行为。在这样比较严格的监管下，租房市场很难出现大规模投机性炒作行为。

英国政府也一直实施租金控制制度。英国政府2003年就要求英格兰地区每户私人房东必须在国家注册机构登记，房东与房客的正式租房合约必须及时更新，并提交给注册机构一份副本作为备份。与此同时，英国还有专门对租房中介进行信用评级的非政府的社会监督机构“英国国家授权租房项目”，专门负责监督租房业是否存在违规操作。▲