浅析房地产项目成本管理的要点及措施

江冰洁

摘要：房地产项目成本是指项目从立项到竣工完成过程中与实施开发计划相关的各项支出，成本管理则涉及生产经营过程中各项成本决策、成本控制、成本核算和成本分析等一系列科学管理行为。当前房地产项目成本管理主要存在模式粗放、业财融合不足、货币资金时间价值理念贯彻不足、项目合同订立不规范等问题。对此，应实行项目成本精细化管理，加强业务与财务的融合，同时依托信息化手段，逐步实现项目全过程、全成本管理，做好成本控制、成本分析。

关键词：房地产项目成本管理要点措施

数据显示，2018年1—3月全国主要城市先后出台房地产调控措施已超70次，涉及限购、限售、限贷、限价等多项政策。目前，全国多数热点城市房价已由疯涨状态逐渐降温。尤其在党的十九大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来，房地产开发企业“拿地—建房—售房”的传统产销盈利模式受到了一定的冲击，在经历了所谓的黄金十年、白银十年后，地产行业目前已进入镀金时代，即：投资增速和行业利润率逐渐回归理性。在行业财富不再野蛮生长、利润水平不断下降的情况下，作为资金密集型行业，除了将传统的产销模式向金融深化模式转变，寻求新的盈利点之外，做好项目成本管理，也是最大限度争取利润空间的有效途径。

一、房地产项目成本管理的对象及要点

房地产项目成本是指项目从立项到竣工完成过程中与实施开发计划相关的各项支出，包括土地取得成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费用等。

成本管理是指企业生产经营过程中各项成本决策、成本控制、成本核算和成本分析等一系列科学管理行为的总称。其中：成本决策主要是事前估测，通过对开发时期的成本水平及目标的规划，对比分析各项实现成本目标的方案，形成科学、有效的成本决策；将前期决策成果作为成本控制的依据，形成控制的目标；在实际成本发生的过程中，建立并完善成本核算制度，规范成本开支范围，采用正确的核算方法，合理计算产品成本；根据成本数据变动的情况，定期开展成本分析，查找原因，挖掘节约开支、降低耗费的可能。成本决策主要体现在可研立项环节，后期可能根据实际开发情况涉及调整，后三项一般应贯彻项目开发过程始终，通过这四项活动的协调有序开展，进而从整体上提高企业的成本管理水平。

二、当前房地产项目成本管理中存在的问题

1、项目成本管理模式粗放，主要体现在制度不全、不成体系及意识淡薄。在经历了行业长久的暴利时期，房地产开发企业较“节流”而言，更为注重“开源”，通过卖高、卖快、卖好实现短期利益是部分企业的惯性做法，直接导致成本管理方面存在诸多漏洞，缺乏整体的制度建设及完整有效的成本控制方案。同时，由于不同地区对地产开发的政策不一，且不用项目的开发产品具有独特性和特殊性，使得项目成本管理方法、经验不易复制与沉淀。此外，有些地产项目管理者对成本控制认识不足，往往在可研设计阶段将成本决策作为重点，但在后期执行中乏力，导致项目成本较预期出现较大偏差，没有真正建立项目全过程、全成本管控的管理组织体系。但在通常情况下，鉴于目标利润能够实现，常常会忽略各项成本的影响因素。

2、项目成本管理中业财融合不足，货币资金时间价值理念贯彻不足。地產行业属于资金密集型行业，资金实力是衡量房地产开发企业综合实力的重要指标之一，同时，高负债成为房地产开发企业做大做强的“标配”，资金成本也是企业所承担的必要开支。据行业数据统计，目前国内大型房企利息支出占总成本约5%～10%，小开发企业受融资渠道、贷款政策等限制，利息支出占总成本约10%～15%。基于此，通过对资金流入流出及合理统筹，能够获取一定的资金效益。但目前部分地产项目的管理现状是：资金预算与工程造价、营销策划等业务预算融合不足，编制预算成为财务的“独家绝活儿”；在后期管控中极易出现变动，影响预算执行的刚性约束力，也导致成本控制难度增加。

3、项目合同订立不规范，成本管理存在较大风险。部分地产项目合同管理不规范，主要包括：一是合同签订存在跨期、跨成本科目等情况，造成项目造价成本预算、财务预算脱节，也不利于后期在实际合同执行中对具体的成本费用科目数据进行披露及统计，给成本核算造成不便；二是合同的变更审批难以控制、责任难定、成本难测。作为对市场及政策等外部环境变动敏感性极高的行业，其合同的订立应根据行业、企业发展和政策经济环境的变化作对应的修改完善，同时，受现场安全质量、施工进度、工程工期等因素影响，合同变更存在时效性的要求，但实际中常常存在变更责任及审批权限不明，变更成本的测算也只能是事后进行，成本控制丧失主动权，而成本分析流于形式甚至根本没有。

三、加强房地产项目成本管理的具体措施

1、实行项目成本精细化管理，做好成本决策与控制，落实到开发的各个具体环节。一是要合理开展成本决策工作，切实做好成本预测。房地产项目投资周期一般为3～5年，在项目可研立项阶段做好全盘的投资成本计划，对整个项目的成本管理至关重要。针对项目投资开展的可行性分析应立足于项目所在区域的经济发展、政策配套、功能定位、消费定位等基本情况，通过实地走访、市场调研、行业交流等多种方式尽可能取得丰富翔实的数据资料，制定出各项成本的科学定额标准，为成本控制提供可靠的依据。二是在开发过程中合理进行成本控制，做好成本核算。如项目设计阶段进行公开、统一招标，挑选出符合项目开发计划的最优设计。如合同签订环节要厘清合同的细节，避免不合理条款，给企业争取变更的主动权。如施工环节在保证施工安全及质量的前提下，严格控制变更所产生的成本费用。

2、加强业务与财务的融合，立足于资金预算管理、财务税收筹划，做好成本核算。一是财务核算中要注重资金的合理安排及使用，严控资金预算收支管理，以降低企业资金成本。根据项目资金情况，细化资金收支计划到每月甚至每周，在保证项目开发所需要资金量的情况下，及时偿还有息负债。二是充分结合地产项目土增清算的各项政策进行成本费用核算，尽可能地实现成本的合理抵扣，从整体上降低项目增值额，为各期土地增值税的清算打下基础，也为企业争取一定的利润空间。

3、依托信息化手段，逐步实现项目全过程、全成本管理，做好成本控制、成本分析。主要包括：一是在条件允许的情况下建立具有自身特色的成本管理系统，形成成本管控的信息化平台，以此为依托对成本变更、资金管控等重要节点进行有效控制，贯穿项目开发全过程，使业财融合，实现全成本管理。二是通过上述信息化系统实现对实时成本数据的监控与分析，实现成本动态管理，若与目标成本出现偏差，则及时进行分析或纠正，便于为成本偏差或预期风险做好预案。

随着行业竞争的白热化，房地产开发企业做好项目成本管理的重要性逐步凸显。除了充分结合自身实际积极主动创新成本管理模式外，还应实行成本管理目标责任考核，将各个成本控制指标层层分解并对口落实，开展分期、分产品等多维度考核，以结果为导向促使成本管理工作更好地开展，从而增强自身的盈利能力及综合竞争力。

参考文献：

[1]杨雄理，房地产开发企业成本费用管理问题及对策探究[J]，时代金融，2017（2）

[2]李莉，房地产开发项目的成本控制要点探析[J]，财会学习，2017（7）

[3]杨勣，陆戎，房地产项目成本控制影响因素浅析[J]，企业之窗，2017（30）