中国房地产市场引进REITs的制度障碍与创新

蔡娃琦

摘 要：REITs是房地产为了融资而出现的一种新的方式，它是在取得收益的基础上对房地产资产证券的一种创新，也就是所说的房地产投资信托基金。将REITs运用于房地产市场需要建立对应的法律规章制度，但是目前与之相配套的制度很少，导致中国房地产在引进REITs的过程中遇到了很多的制度阻碍，所以房地产市场需要加快创新促进其向健全化方向发展。本篇文章将对REITs展开分析，了解其存在的制度障碍，并对应的提出相关创造的方法。

关键词：房地产市场；REITs引进；制度障碍；创新

在中国房地产引进REITs的过程中，香港领汇在2014年筹资2百多亿港元发行成功，一方面这个REITs项目受到全球了全球的关注，另一方面为房地产市场融资创造了新的渠道。这一项目之后，中国的证券监督管理部门以及关联企业开始重视REITs的作用，并且就其引进的可能性展开了研究。然而REITS并不是本身就可以带来利益，它需要法律严格的制约，因为没有配套法律制度体系，引进过程有很大的制度阻碍，需要房地产市场重视制度的设计，创新此金融工具。

一、对REITs特点的分析

REITs是一种信托基金。一般依靠公司或者是信投机构，通过发行股份或者受益凭证来收集投资资金，它有专门组织进行基金托管，同时也设置了专门的投资组织为房地产进行投资经营监管，然后根据所获的综合收益来为投资者分配比例收益，一般投资者可以享受税收优惠。单从概念来说，REITs本质上是向社会大众展开资金募集，设置专门的组织进行投资管理，针对房地产行业的一种基金，它有以下几种特点：

（一）集合投资

对REITs進行研究可以知道，其中心思想是将房地产证券化，转换房地产中规模比较大并且流动性较差的投资，使其成为一种较小并且分散的证券资产。对于很多中小投资者来说，这种方式能够降低对房地产投资的进入门槛，而且也扩宽了房地产融资的途径，提高资金的流动。

（二）投机行为被严格约束

房地产是REITs的核心经营内容，所以投机性的行为被严格的约束。在有些地区的法律中提出，房地产通过REITs进行转让的时候，假如对这个房地产拥有的时间少于最低的时间限制，那么这个行为就要相应的征收税费。

（三）税收具有透明性

在一切约束条件满足的情况下，REITs的税收可以看作具有透明性。也就是说对于REITs这一方面的应税收入不用再进行纳税，在应税收入分配之后，投资REITs的成员可以参照个人的税率进行自主进行纳税。恰好是这种税收中性化的位置，促使REITs能够模仿相关组织或者是个人对房地产进行直接的投资，体现出优越性，受到更多投资者的关注。

二、REITs在中国的发展状况概述

REITs最早是在美国创立的，之后被世界上很多的国家引入并且取得了一定的成果，所以REITs在我国房地产市场引入并不是一个新鲜的事物。但是自香港REITs项目取得成绩并且中国开始研究其引入可能性，到目前为止仅仅听到声音却没有实际取得效果。中国还没有创立标准的REITs产品，有的仅仅只是和标准REITs相似的类REITs产品。尽管REITs非常适合进行投资并且可以作为一种持续获取收益的工具，但是在中国市场上，每一次“类REITs”产品的使用并没有引起很大的波动，之后发展中便没有任何作为，这对房地产市场的转型和持续发展是不利的。

三、中国房地产市场引进REITS的制度障碍

（一）没有确切的法律主体地位

对于投资公司引入REITs目前在我国的公司法中并没有明确提出其法律地位，与之相关的法律条文也没有。从当下所处的法律环境来看，确定法律地位并不容易。如果选择在公司法中明确地位，则需要交由人大来对公司法重新修改，这要经过很多的流程，并且也要花费很长的时间来审阅和实行；如果采用规避当下法律监管的方式则需要进行复杂规模的交易，这需要花费较多的资金，制度规范的成本就会大幅提高。所以，就目前的法律环境来说，REITs在本质上获得房地产的所有权是非常困难的，需要依靠信托来确定其法律地位。

（二）得不到信托法律支持

当下中国采用的信托法律最基本的规定是一物一权，所以双重所有权原则在我国法律环境中并不可行。而且在信托法律中对集合资金募集有所限制，此外不动产信托并没有建立相关的登记制度，多种情况的制约促使REITs在发展中受到了法律制度的严重阻碍。

（三）税收政策和房地产法规的约束

在关于REITs产品模式的组建中，许多的项目需要进行重组，而且一些底层的不动产权会遭受分离。就目前我国的税收环境来说，资产的重组过程中会牵涉到各种税收，比如土地增值税、企业所得税等，而且一些项目需要进行双重征税。这些内容无法得到确切的税收优化政策，所以REITs产品在运用中会受到来自税收政策的阻碍。此外就是来自房地产法规的约束，一方面法规对债券型的融资模式并不给予很好的支持，另一方面，由于房地产需要登记的流程和内容比较多，所有在法律法规上还没有全面的监管系统。

（四）市场环境形成的阻碍

在国内，银监会是信托的监管机构，证监会是证券投资基金的监管机构，这种情况导致REITs没有一个明确的监管机构，所以很可能产生多头监管的现象，由于多个机构存在导致其协调困难，发展严重受阻。对于投资者来说，要投资一项产品，需要对其信用评级进行了解，但是当下存在的类REITs产品，很多吸引投资者的方式是依靠预期收益率，能够真实给予确保性计划的非常少。从当前法律环境来说，相关的规章制度暂且不能够对REITs做出信用评级，这导致了REITs不能尽快的发展。

四、中国房地产市场引进REITs的创新策略

（一）发展抵押型REITs

通过研究国际上对REITs的利用，可以发现REITs能够大力发展的其中一个动力是税收政策的优惠。尽管国际上主要发展的是权益型的REITs，但是分析我国的政策制度可以知道，REITs在国内面临着没有税收政策优惠以及双重征税的制度阻碍，在短期内要想发展权益型REITs非常困难，因为存在不匹配的政策和市场环境。对比权益型REITs，抵押型的REITs在当下的市场环境中更容易使用。房地产公司应该和国内的金融机构想联系建立抵押型REITs，自主进行企业转型升级。此外可以扩宽企业项目开发中资金的来源途径，依靠税收的便利性对融资的成本进行降低。

（二）REITs模式和PPP结合发展

在法律制度上，REITs模式发展受到了约束，所以在短期法律制度无法做出改变的环境下，将基础设施REITs和PPP相结合能够取得突破性的效果。一方面这两种方式在特点上能够很好的契合，而且有着共同的目标。另一方面政策制度在不断颁发，促使这两种方式的能够联合发展。PPP项目中包含了很多的政府基础设施建设项目，包括交通运输、能源发展等，它们在“不动产物业”的范围之内，当然也是REITs要进行投资的项目范围。两者相似的内容还有项目风险的管控。PPP方式注重明确风险责任，然后根据“利益共享，风险共担”的理念执行；REITs则注重对风险进行隔离，最大程度的保障投资人能够获取应当的利益。就目前来看，国内PPP项目和REITs发展的水平基本相似，将基础设施REITs和PPP联合发展，会成为当下经济市场一个创新的方式。

结语

将REITs引入中国房地产市场有着很大的作用，它可以集合投资并且税收具有透明性，但是投机行为被严格的约束。目前国内市场往往存在的是类REITs产品，由于无法在法律上明确其主体地位、税收政策和房地产法规有所约束、信托法律不支持等制度因素的存在，严重的阻碍了中国房地产对REITs的引入发展。所以需要企业进行创新，在相关法律制度未改变之前，发展抵押型REITs，和金融机构联系，进行企业的转型升级。此外将REITs模式和PPP结合发展。相信今后REITs将会成为中国房地产市场发展的重要推动力。

参考文献：

（1）庞冉. 房地产投资信托（REITs）的国际经验及其在中国的创新实践[D]. 对外经济贸易大学， 2016.

（2）王阳. 我国房地产投资信托基金模式的研究[D]. 云南大学， 2016.

（3）刘伟. 房地产信托投资基金绩效评估及风险防控研究[D]. 北京理工大学， 2016.