房地产上市公司盈利能力分析——以入驻太原市的为例

段法剑，冯亚军

(太原师范学院管理系，山西 晋中 030619)

改革开放以来，中国经济快速发展，特别是房地产行业更是爆发式的发展，同时也伴随着房地产公司的数量急剧增加，而公司的质量差异较大.如何衡量房地产公司的价值，最好的方法是根据财务数据进行分析，而财务数据中的盈利能力更能反映出一个公司的经营状况和核心竞争力[1].然而，在房地产企业中，上市房地产公司更有代表性，也更能反映出房地产行业中存在的普遍问题[2].

1 数据来源与指标选取

本文选取入驻太原市的8家上市公司作为分析对象，分别是：万科(000002)SZ、恒大地产(03333)HK、碧桂园(02007)HK、中国海外发展(00688)HK、保利地产(600048)SH、华润置地(01109)HK、富力(02777)HK、融创中国(01918)HK.其中，有6家在香港联合交易所上市，1家在上海证券交易所上市，1家在深圳证券交易所上市.本文以8家上市公司2011-2015年的财务数据为基础，通过制作对比表格，从横向和纵向两个方面来分析各公司的盈利能力.

本文选取了四个主要的盈利指标分析上市公司盈利能力[3]，分别为：1)销售毛利率；2)总资产收益率；3)净资产收益率；4)每股收益.销售毛利率、总资产收益率和净资产收益率属于相对值指标，每股收益属于绝对值指标，在分析净资产收益率的时候，加入资产负债率作为辅助.

另外，由于本文选取的8家上市公司均为全国房地产企业十强，其各方面都具有良好的代表性，所以本文在分析过程中使用这8家公司的均值来替代行业均值.

2 房地产上市公司盈利能力分析

2.1 销售毛利率

销售毛利率是毛利占销售净值的百分比，其中毛利是销售净收入与产品成本的差.销售毛利率是上市公司的重要经营指标，能反映公司产品的竞争力和获利潜力.它反映了企业产品销售的初始获利能力，是企业净利润的起点，没有足够高的毛利率便不能形成较大的盈利.表1为8家上市公司的销售毛利率指标数据.

表1 销售毛利率对比表 %

数据来源：巨潮资讯网和同花顺数据库

从表1可以看出：1)8家上市公司销售毛利率均值在2011-2015年间分别为37.79%,34.97%,30.83%,29.09%,27.10%，逐渐降低且五年间毛利率降低了10.69%，表明房地产行业的竞争越来越激烈，行业利润在竞争中在越来越趋向合理，暴利收入已然成为过去，低毛利率成为新常态.2)房地产行业两极分化明显，上表中的8家房地产公司都是中国房地产行业的前十强，但数据显示部分房地产公司销售毛利率下降明显，如碧桂园、融创中国.同时也有部分公司的销售毛利率则相对较为稳定，如万科、中国海外发展、恒大地产、保利地产等.

2.2 总资产收益率

总资产收益率是另一个衡量企业收益能力的重要指标，是净利润与平均资产总额的百分比. 总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力，也是决定公司是否应举债经营的重要依据.

表2 总资产收益率对比表 %

数据来源：巨潮资讯网和同花顺数据库

根据表2可知，8家上市房企总资产收益率2011-2015年间整体是逐渐降低趋势，主要原因是净利润增速较之前有所降低.万科在房地产行业排名第一，总资产收益率五年间略有降低，但是总体保持平稳，公司运营稳健.中国海外发展在房地产行业排名第六，但是总资产收益率却是最高的，这得益于该公司超高的运营能力带来的高额净利润，该公司多年净利润都是行业第一.恒大地产的总资产收益率五年间是由8.31%逐渐降低到2.82%，该情况主要受公司发展规划的影响，恒大集团近几年加速扩张，为提高增长速度、加大市场占有率，公司以降低收益作为代价，比如，为了加速回款，对于提前还款的业主享受大比例优惠折扣(9%～12%).保利地产近五年发展较为稳健，总资产收益率较万科相当.华润置地做为一家老牌央企，总资产收益率仅次于中国海外发展，而且较为稳定.而富力地产、碧桂园、融创中国的总资产收益率逐年降低非常明显.

2.3 净资产收益率

净资产收益率是净利润与平均股东权益的百分比，它反映了股东投入到企业的资本盈利能力的大小，但其并不能全面反应一个公司的资金运用能力，为使得分析更有效，本文结合上市公司的资产负债率对比表进行分析.

表3 净资产收益率对比表 %

数据来源：巨潮资讯网和同花顺数据库.

表4 资产负债率对比表 %

数据来源：巨潮资讯网和同花顺数据库.

从表3可以看出，从2011-2015年8家上市房地产公司的净资产收益率平均值逐年下降.下降的主要原因可能是近几年房地产市场竞争愈发激烈，使得毛利率逐渐降低，进而促使净利润增长速度相对于净资产增长速度较慢，最后导致净资产收益率降低.同时可以注意到，融创中国、恒大地产和保利地产这三家房地产公司的净资产收益率基本一直高于平均值，但是逐年向行业净资产收益率平均值靠拢.而万科和中国海外发展这两家房地产公司的净资产收益率与平均值则基本持平，需要指出的是，万科在市场普遍下滑的趋势中，净资产收益率仍能保持基本不变，说明其盈利能力是比较稳定的.

另外，由于净资产收益率较高的几家公司，其收益率相差不大，为了更好地分析其资本运作能力强弱，本文引入了资产负债率对比表(表4).资产负债率越低表明财务风险越小，所以在盈利能力相近的情况下，资产负债率越低，盈利越安全稳定.房地产行业由于其特殊性，前期投资额比较大，故而一般认为房地产行业的资产负债率正常范围为60%～70%.通过表4可以发现，中国海外发展和华润置地的资产负债率明显低于房地产行业的资产负债率平均值，更加突出了中国海外发展和华润置地的超强资本运作能力和内部成本控制能力，尤其是中国海外发展.而融创中国、恒大地产、保利地产、万科地产等的资产负债率已经逼近甚至超过80%，说明其面临的经营风险和财务风险相比正常水平要高一些.

2.4 每股收益

每股收益指税后利润与股本总数的比率，是普通股股东每持有一股所能享有的企业净利润或需承担的企业净亏损，通常被用来反映企业的经营成果，衡量普通股的获利水平及投资风险.

从表5中可知，万科、中国海外发展、华润置地等公司每股收益较高且每年都在增长，表明其持续增长能力较强，公司经营稳健.通过计算得知，五年内每股收益的平均增速万科为17.21%，中国海外发展最高为19.39%，华润置地为16.67%.特别是中国海外发展，2011年每股收益为1.49，是8家公司中的最高值，五年间以19.39%的比例高速增长，其每股收益基本处于领先地位.有些公司每股收益五年内基本不变，甚至有所下降，表明公司经营可能存在一定的问题，导致公司收益能力受到限制.

表5 每股收益对比表 元/每股

数据来源：巨潮资讯网和同花顺数据库.

3 结论和建议

3.1 结论

1)8家上市房地产公司2011年-2015年销售毛利率平均值分别为37.79%，34.97%，30.83%，29.09%，27.10%，五年下降了10.69%.这说明房地产行业的竞争越来越激烈，行业利润在竞争中在越来越趋向合理，暴利时代已成为过去；房地产行业两极分化明显.

2)2015年，中国海外发展总资产在上市房地产公司中排名第五，但是总资产收益率和每股收益是在五年内基本都处在首位或前列，表现出很强的盈利能力.这主要得益于中国海外发展较强的运营能力所带来的高额利润，该公司净利润多年都在行业内排名第一.因此，在不考虑扩张能力、公司战略等因素，单从盈利能力来看，中国海外发展的盈利能力是8家上市公司中最强的.

3)资产负债率大小影响盈利能力的稳定性，房地产行业的资产负债率正常范围为60%～70%，然而，目前国内多数房地产公司的资产负债率超过70%，高额负债在增加企业运营成本的同时，还加大了公司的财务风险.中国海外发展和华润置地的资产负债率在正常范围内，且明显低于房地产行业的资产负债率平均值，尤其是中国海外发展.而融创中国、恒大地产、保利地产、万科地产等的资产负债率已超出正常范围，且已逼近甚至超过80%，单从资产负债率指标来看，后者的财务风险远高于前两者.

3.2 建议

1)在竞争如此激烈，销售毛利率逐渐下降的现状下，房地产公司应做到“两个极致”.一是房地产公司应该多以如中国海外发展这样的公司为目标，将经营过程中发生的成本费用管控做到极致，最大限度地降低企业运营成本，提高企业经营效率.二是将产品和服务做到极致，开发客户喜欢的、放心的产品，提供细致的、真诚的服务，这样才能打动客户，在激烈的竞争中立于不败之地，同时树立自己良好的品牌.做到两个极致，房地产公司才会形成核心竞争力，才能拥有较强的盈利能力.

2)我国房地产公司近几年虽然盈利能力有所下降，但与其他行业相比之下，盈利水平还是较高的.在稳定和提高盈利能力的同时，房地产公司还要特别注意适当控制资产负债率，因为资产负债率过高会加大房地产公司的财务风险，进而影响到企业的盈利能力.