浅谈计划控制在房地产项目管理中的应用

闫 蕾

（重庆能源职业学院， 重庆 402260）

1 项目计划控制

项目计划控制是项目组织根据项目目标的设定，对项目实施过程中的各种活动所做的精心安排。项目计划管理是项目实施者围绕项目目标，系统地确定项目任务，安排工作进度，编制完成任务所需的资源预算，以确保项目能够在尽可能少的资源、尽可能低的成本和尽可能高的质量的合理期限内完成。它是项目管理的基本职能，也是项目实施的基础。

2 房地产项目计划控制的主要影响因素

由于区位、项目环境、资源和管理因素的影响, 房地产项目呈现出强烈的差异。即使是同一项目也会在不同的发展阶段面临许多不确定因素。因此，项目计划管理要求管理者在项目开始时对项目运行过程中可能存在的不利因素进行识别和分析，详细分析这些因素对项目整体过程的影响，并在计划中预先考虑相应对策和措施。

2.1 宏观经济及房地产政策因素影响

房地产项目高度依赖市场和资本要素，受经济和政策因素的影响，呈现周期性发展规律，把握经济走势，宏观政策引导是项目经理在项目规划阶段重点关注和掌握的。

2.2 项目组织结构、管控模式及项目团队影响

房地产项目运营是一个综合控制过程，项目组织结构和管理模式设计, 项目经理和团队人力资源的合理配置是项目管理成败的关键，它隐含着项目计划管理的实质内容，对项目计划管理有直接的影响.。

2.3 项目开发相关单位及利益干系人的影响

房地产项目开发涉及到许多相关单位的合作与协同，这也是项目管理的重点和难点。充分考虑项目计划管理中相关单位和利益相关者的影响因素, 以充分反映项目运行过程的实际过程, 使项目计划更具运行性。

2.4 资金影响

房地产项目的运行需要大量资金的支持，资本链的平滑性可以保证项目的顺利运行, 项目计划管理必须充分考虑资本因素，特别是融资在不良的销售环境下策划，并提前做好相应的规划工作。

2.5 设计变更影响

在整个工程运行过程中, 项目设计由于一些主要的和客观的原因, 会在实际过程中发生变更，势必改变的进度, 成本等。这些也需要在项目管理中得到充分考虑。

2.6 材料供应影响

项目材料的选择决定了房地产项目的质量、成本和项目质量，在项目计划管理中充分考虑与项目定位相匹配的物资供应计划，采用高效合理的物资采购管理制度，有效控制项目的质量、进度和成本。

2.7 施工环境影响

房地产项目的地质条件、气候和交通因素严重影响了项目建设进度，对质量和成本产生了连锁反应，在项目计划管理中，特别是在进度管理中，应特别注意环境差异的变化，合理有效地控制施工时间。

2.8 承包单位技术能力与管理水平影响

建筑工地的情况正在发生变化。技术和管理因素直接关系到工程建设的质量、进度和安全, 如承包人技术力量差、施工计划不当、管理不善、未及时解决问题, 这将对项目产生严重影响, 直接导致项目计划失控。

2.9 项目范围及界面划分问题影响

这与房地产开发过程中的义务和责任承担分配有关，项目范围和工作界面划分合理，可以有效减少责任界限重叠和模糊不清，有利于项目计划的制定和执行，反之，界面划分不合理，将给项目计划管理带来灾难性影响。

2.10 专业分包影响

在房地产项目开发过程中，专业分包工程多并且专业性强，所以分包单位选择周期长，现场控制和协调困难，需要在项目计划中充分考虑。

3 主要影响因素的控制策略

根据以上因素分析, 房地产项目经理应在项目建立后对项目计划的主要影响因素进行科学评价, 充分理解各种因素对项目实施的深远影响。

为准确判断各种影响因素，在制定项目计划的过程中, 根据因素的严重性、发生概率和时间序列分别制定不同的控制策略，如事前控制，过程控制和反馈控制,实时监控各因素, 并采取预防措施。当某种因素影响项目进展，使项目偏离预期轨道时能及时做出行之有效的反应，确保房地产项目的进度、费用、质量等要素能按计划，在管理者的控制范围内健康平稳的运作。

项目组织结构、管理控制模式、项目团队和利益相关者以及资金因素必须在事前控制范围内。通过制定范围计划，利用项目工作分解结构、产品分解结构和组织分解结构等一系列管理工具，对组织、人力资源、利益相关者和资金因素等进行详细规划、分析，并根据项目最终交付成果，在每个工作包中层层分解到项目实施中，实现上述重要因素的事前控制。至于宏观经济及政策影响因素，则更应在项目确立前，通过项目识别与需求分析，全面把控并在项目设计中努力将对项目的影响程度降至最低。

过程控制主要针对房地产项目的施工阶段，由于设计、招标和施工环节可能出现项目界面划分、材料供应、施工环境、承包单位的技术能力和管理水平以及专业分包等因素，这就要求项目经理根据项目计划进行详细的计划分解，包括每个环节、一系列过程中的每个环节，都需要具体到经理的准确完成时间和完成标准，并通过持续的PDCA循环过程，确保项目计划的有效控制。

项目界面划分、材料供应、施工环境、承包商技术能力、管理水平和专业分包等影响项目进度管理因素的过程控制，可以通过节点制定和节点控制来实现，节点控制包括节点过程控制和节点完成控制。几乎每个房地产公司都可以为每个项目制定一个进度计划表, 但在实际的控制过程中, 不幸的是, 却很少看到实施控制计划的对照, 缺乏过程控制以及对关键节点缺乏控制, 以至于导致项目进度延误, 通过对以上各项因素进行全面、系统的分析, 通过建立合理的控制节点, 加强管理控制, 是防止该计划失控的有效手段。

反馈控制主要针对计划的变更，包括因设计变更的影响而引起的计划变更和因项目进度而引起的计划变更，都需要项目经理及时通知领导和相关部门，组织计划变更协调会议，最大限度地减少计划变更的影响，并对今后的工作改进进行分析和总结，反馈控制可以有效解决因进度问题的影响而引起的设计变更。