中国城镇房价影响因素分析

钟先哲 丁晓云

摘 要：随着改革开放的不断深入和城镇化的进程加速，中国城市的房价在近十年迎来了较大的涨幅。这背后的影响因素众多：社会资本的涌入、国家宏观政策的调控、城镇化导致的城镇常住人口剧增、通货膨胀导致的货币超发，人均收入的极大提高却缺少投资渠道导致的投资性质房屋需求激增等。运用OLS计量模型，探究影响中国城镇房价的主要因素，得出结论：在长期内影响商品房的平均销售价格的最主要因素为人均可支配收入和房地产企业从银行所获贷款数，结合当前国家房地产政策给出相应建议。

关键词：城镇房价；影响因素；OLS计量模型

中图分类号：F83 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.18.055

1 引言

2017年中国共产党第十九次全国代表大会开幕会上，习近平总书记提出了房子是用来住的、不是用来炒的住房制度，奠定了未来中国房地产市场的调控目标。在此政策背景下，了解分析影响房价的主要因素有着十分重要的现实意义。

而在对于中国城镇房价近年来上涨的主要因素上，中国许多学者做出了分析，徐春娥（2013）从计量角度分析，认为人均可支配收入和地价是主要因素，宫汝凯和黄宗远（2012）从土地财政方面分析，认为影响中国房价的主要是地价，贾忠文（2017）认为城市发展水平和当地供需是主要原因。在以上学者的分析中，都从某几方面分析了中国城镇房价，但都不全面。本文从宏观数据出发，涉及地价、国民收入、投机性需求、城镇化等几个方面进行实证分析，最后结合当前国情及房地产政策给出建议。

2 我国当前房价现状

2017开春以来，国家房地产市场调控力度的进一步加大，一、二线房地产市场迎来一波回落。在国家统计局发布的2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据中，房价涨幅回落城市增加至30个，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落。但是反观三四线城市，虽然房地产政策相对较宽松，但是涨幅微弱甚至还有下跌。

中国的商品房价格在近十年里经历了非常大的增幅，除了我国的通胀率高居不下、货币超发等货币原因外，国家宏观政策的调控、城镇化导致的城镇常住人口剧增、通货膨胀导致的货币超发、人均收入的极大提高却缺少投资渠道导致的投资性质房屋需求激增等都对房价有重要影响。

3 影响商品房价格的主要因素

3.1 国民收入

自改革开放以来，国民收入实现翻几番，虽然也有通货膨胀，货币超发等因素存在，但是人民的生活水平确实是有显著提高的。据国家统计局数据显示，中国2016年的国内生产总值达74万亿大关，城镇人均可支配收入也已达33616.25元，较上年同比增长7.8%。

人均可支配收入提高，但供投资的渠道却很少，银行近年来的利率一直下调，钱不能存在银行已经是人尽皆知的事实，但是在中国相对不完善的股市制度背景下，并且中国人本身的自古以来安居乐业的思想和国家在从2009年开始实行的相对宽松的房贷政策，投资房地产成为中国百姓投资的首选。

3.2 货币供应量剧增购买力变化

2008年金融危机爆发后，中国经济增速降低，经济面临下行的风险。为了应对这种危局，中国政府于2009年推出了旨在刺激经济恢复增长的一揽子计划。经初步计算，实施一揽子计划，到2010年底约需投资4万亿元。但是在后来的实际投入中据计算将近30万亿。这项后来争议极大的政策在当时和之后的一段时期确实使中国成功度过了2008年金融危机，但是货币严重超发，造成的直接后果就是人民币贬值，通货膨胀，使得房价自然水涨船高。

我国M2一直在以較快的速度增长，在2009年甚至达到28.5%，远高于以往任何一年。M2的提高在当时是为了拉动经济增速，保证GDP的高增长，但是由于之后造成的通胀等问题因此对抬高房价也负有责任。

3.3 政府土地供应计划和土地财政

土地财政主要指的是地方政府通过买卖土地来获取短期内的财政收入，是政府的一项重要的财政收入。而在中国考核官员政绩的几大指标其中就包括GDP和地方财政收入。在这种十分看重地方经济发展和经济增速的大背景下，使得很多地方政府为了短时间内提高地方财政收入，大肆买卖土地。

土地出让占地方财政收入在部分地区比例自2004年后就达50%以上，土地收入占比如此之高，背后的土地价格也被抬高。最终会使地方城镇土地增值税逐年增加，即房地产商购买土地的成本逐年增加，体现在房价上就是房价的逐年提高。

3.4 城镇化推进带来的住房刚需

经济体制改革是推动城镇化的重要因素。自1978年改革开放后，中国进入市场化时代。城市规模逐渐扩大，中国开始在各地大力推进城镇化。城镇化由此步入快速发展轨道，城镇化和工业化、现代化相互促进，城镇化率从1990年的26.41%提升至2000年的36.22%。

近年我国城镇人口一直在稳步提高，在2010年我国城镇化率达到49.7%，城镇人口不断增加，由此带来的住房需求属于刚需，需求提高必然会导致价格提高，房价居高不下也是必然。

3.5 金融投机因素

全社会对房价的信心高，而且国家在政策上一直有倾斜，具体表现为2008年房贷利率的下调和银行利率的下调等。因此在国家政策的扶持下，房地产市场蓬勃发展，银行每年贷给房地产商的贷款数逐年上升，由此带来的房地产投机的风气日益严重。许多房地产商采用的都是先从银行大量贷款购地，之后用买房者的订金建房。

据国家统计局数据显示，中国房地产企业近十年的负债率一直高达72%以上，如此高的负债率使得房地产行业牵一发而动全身，房地产企业从银行贷款后的利率压力最后也必然会转嫁到普通购房者身上。

4 变量选取及建立模型计量分析

4.1 商品房平均销售价格模型初步建立

以商品房平均销售价格为因变量y，选取上述影响因素为自变量：

（1）国民收入增加以人均可支配收入衡量，记为x1。人均可支配收入决定人们的消费水平，因此理论上应该与商品房平均销售价格成正相关。

（2）货币供应增加导致的购买力提高和通货膨胀等问题以CPI价格指数（1978=100）衡量，计为x2。CPI在反应通胀水平上效果较好，理论上CPI应该与商品房平均销售价格成正相关。

（3）因为地价最后在房价上的体现在于房地产商买到土地时所支付的价格，因此以土地增值税来衡量较为合适，理论上土地增值税与商品房平均销售价格也是呈正相关，计为x3。

（4）城镇人口增加导致城镇房价的提高以城镇人口近十年来的数量衡量，计为x4，理论上城镇人口与商品房平均价格为正相关。

（5）住房的投机性需求体现并不明显，以近十年房地产商的所获得银行贷款为影响因素分析，计为x5，理论上来说应该和商品房平均价格呈正相关。

设定计量经济学模型如下：

Y=a+B1x1+B2x2+B3x3+B4x4+B5x5+e

4.2 销售价格表达式的分析和修正

4.2.1 数据导入

将数据分别导入eviews软件中，得出各估计参数。由于在其后的t检验中，x1，x2，x3，x4，x5的t检验都超过0.05，与y相关性不大。于是使用变换变量形式，将x2，x3，x4，x5分别利用对数变换形式，重新拟合。此时x2的拟合系数为负与实际不符，在去除x2后，再次拟合时发现x4，x3拟合程度也不高，使用迭代估计法等也无法估计，相关性较低，最后保留inx1，inx5。

可得iny=2.5749+0.3379inx1+0.2759inx5。

4.2.2 异方差检验

接下来先通过分析异方差，通过使用White Heteroskedastivity（no cross terms）法看原方程是否存在异方差。其中Obs*R-squared Probablity=0.274139，Obs值大于0.05，因此原方程不存在异方差。

4.2.3 自相关检验

分析自相关性，通过使用serial correlation （LM）方法和correlation Q法来检验看原方程是否存在自相关。其中Obs*R-squared Probablity=0.322360，Obs值大于0.05，因此原方程也不存在自相关性。

最后得到最终表达式：

由表达式可以看出影响房价最主要因素是人均可支配收入的增加和房地产商从银行所获借款。从表达式可以看到，随着inx1 每增加一单位，iny增加0.3379单位，随着inx5每增加一单位，iny增加0.2759单位。由公式中可以看出房价与可支配收入和房地产所获贷款成正比，符合所假设预期。

5 结论与建议

通过使用计量经济模型中的经典线性模型，认为在长期内影响商品房的平均销售价格的主要因素为：人均可支配收入和企业从银行所获贷款数。由上述因素结合当前房地产政策给出建议。

5.1 适当放缓经济增长速度

通过以上分析可以发现影响房价最主要的因素首先还是人均可支配收入的增加，因为人们收入提高所以导致房价提高，而政府想要降低房价首先应该降低人均可支配收入，而这又与政府近几年来十分强调经济增速和降低失业率是相背离的。这也解释了政府调控往往在短期内效果良好，在长期内效果疲軟的原因。结合国家当前在房地产上对一、二线稳房价，三、四线城市去库存的政策，如果能适当放缓经济增长速度，再加强对房地产市场监管，加强限购等政策支持，保证房价增速始终慢于人均可支配收入增长速度，中国城镇房价的稳定政策就能实现。

5.2 降低房地产开发企业国内贷款

房价提高的另一重因素是房地产企业从银行贷款的数量逐年提高，这种高倍杠杆导致的房价提高应该引起我们的警示。房地产从银行所获贷款多少体现在房地产行业杠杆率上，在2015年中国房地产企业资产负债率达到77.7%，房地产商在贷款的利率压力最终体现在房价上，而大部分消费者是通过从银行贷款买房，再结合这几年来银行加大对房贷放宽的政策，这一切的循环的前提都是在保证房价不会下降的前提下。一旦房价无法保持上升或最终银行无法收回贷款，循环破灭，最终带来的就是金融危机。

因此结合国家当前“房子是用来住的，不是用来炒的。”的国家政策，中国政府如果想降低房价，银行首先就应该转变贷款方式，减少对于房地产企业投资，提高房贷发放的准入条件，从源头减少房地产的金融风险，减少对房地产开发企业的贷款，最终才能实现稳定房价和减少金融风险的目标。

参考文献

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