从加油站租赁合同纠纷案浅析加油站转租经营中的合同履行风险

摘 要 加油站是成品油销售企业运营的根本，加油站网络是否稳定关系到成品油销售企业的生存与发展。近年来由于安全、环保等方面的特殊考虑，在北京、上海等特大城市，新建加油站受到严格控制，企业收购加油站又受土地性质、企业性质等多方因素限制少有实行，故加油站整体租赁成为当前取得加油站经营权的一种普遍形式。但加油站租赁一般期限较长、租金较高，许可手续变更复杂，随市场环境变化发生纠纷的风险较大，企业需谨慎面对、妥善处理。下面就通过一个案例，分析一下加油站租赁经营特别是转租经营中的法律风险和纠纷处理过程中的应对措施及改进建议。

关键词 加油站 租赁合同 责任 应对措施

作者简介：唐晓璞，中国石油天然气股份有限公司北京销售分公司，经济师，法律事务高级主管，研究方向：民商法学。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.139

一、基本案情

（一）案件事实经过

2001年4月14日，B公司与A石油公司签订《租赁合同》，将其承包经营的D加油站租赁给A石油公司，租期30年，租金1700万元。合同签订后，B公司依约将加油站改造后交付A石油公司，A石油公司依约支付了全部租金，并开始经营加油站。

2012年3月13日，B公司向A石油公司出具《关于终止《租赁合同》的通知》，称其与加油站业主C合作社的《承包经营合同》已解除，要求终止双方签订的租赁合同。2012年3月19日，C合作社对加油站断电，并抢占了加油站。经协商未果，2012年5月21日，A石油公司向北京仲裁委员会申请仲裁，请求B公司返还未经营期间租金及利息，赔偿可得利益损失及改造损失共计8609万元。2012年6月15日，B公司向北京仲裁委员会提出仲裁反请求，请求A石油公司赔偿可得利益损失及利息损失956万元并立刻交还加油站证照、印章等法律文件。

（二）案件类型

企业租赁经营合同纠纷。

（三）双方争议事项、各方观点及案件审理情况

争议事项：租赁合同的解除双方是否存在过错，是否构成违约，应否承担违约责任。

A石油公司观点：B公司与C合作社恶意串通，签订解除承包合同的协议，导致A石油公司与B公司之间的租赁合同无法履行，B公司构成根本违约，应赔偿A公司全部损失。

B公司观点：租赁合同終止是A石油公司自身原因造成，不应承担赔偿责任，A石油公司还应赔偿给B公司造成的损失。

仲裁庭观点：租赁合同解除系B公司违约导致应承担违约责任。

裁决结果：B公司返还A石油公司租金1080万元，赔偿A石油公司截至2014年4月10日的利息损失658万元，支付自2014年4月11日起至付清之日止的利息；赔偿可得利益损失400万元、改造损失95万元。

二、案件评析

本案租赁经营的加油站系租自承包经营的承包人，租赁合同因承包合同终止而无法继续履行。争议的焦点是谁应为租赁合同不能继续履行承担违约责任。经过分析本案经过可知，B公司应承担违约责任。具体分析如下：

（一）B公司解除承包合同的理由不成立

B公司称因其有因A石油公司原因导致的改扩建加油站未经C合作社同意等违约行为致承包合同解除。事实上，（1）改扩建未经C合作社同意不成立。C合作社在同意B公司将加油站租赁给A石油公司时，已知其将对加油站进行改扩建，在当时未提出异议，应视为同意。（2）违反规划许可致合同解除不成立。加油站出租后已正常营运近十年C合作社才提出违反规划问题，且C合作社收回加油站后将加油站原样出租给第三人，表明违反规划许可非妨碍承包合同乃至租赁合同继续履行的直接因素。

（二）B公司违反租赁合同约定义务，构成违约

B公司有保证A石油公司在租期内享有加油站经营权的法定和约定义务。根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定及双方租赁合同约定，B公司构成违约，应承担违约责任。

三、经验教训

（一）本案中遇到的问题、法律风险及处理。

1.合同部分无效的法律风险。按照《合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。本案中租期约定30年，被认定租期超过20年的部分无效。合同无效后，按照《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。A石油公司合同无效部分的已付租金虽可返还，但因在合同无效这件事上也存在过错，无法取得对无效部分的租期的可得利益损失的赔偿。

2.本案的租赁合同实为转租合同，合同履行受在先存在的合同的效力影响很大，可选择的救济途径很少，易出现履行风险。

本案中A石油公司虽认真履行了租赁合同约定义务，未出现违约行为，但因承租的加油站是租自承包人，只要原业主与承包人解除承包合同，无论该解除是否合法，只要合同解除事实已形成，租赁合同就无继续履行的法律基础。转租虽然是合法的法律形式，但受制于合同相对性原则，在在先合同解除的情况下，次承租人除了要求转租人承担违约责任外，并不能直接主张在先合同的解除无效，以实现继续履行转租合同的目的。在司法实践中，只有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，在因转租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代转租人支付欠付的租金和违约金来抗辩出租人的合同解除权。但如果发生本案情况，前手当事人不经诉讼直接形成合同解除的事实，次承租人无法要求认定前手解除合同无效而要求继续履行转租合同，只能寻求要求转租人承担违约责任的救济方式。

3.违约责任如何主张所取得的赔偿金额可能差距很大。违约条款约定的内容不同，在发生争议寻求司法救济时，取得的赔偿效果可能差距很大。本案中A石油公司在租赁合同中对B公司设定的违约责任比较简单，仅要求B公司按合同总价的20%支付违约金。如果按照合同约定的违约责任条款要求B公司承担违约金，A公司能够获得的损害赔偿数额会降低很多，甚至不足以弥补因B公司违约而给A石油公司带来的损失。最终A石油公司选择由B公司按照法律规定承担违约责任，成功主张了利息损失、可得利益损失、改造损失，并得到了仲裁庭的支持。

4.努力查找案件执行线索，通过行使撤销权，依法维护自身债权。胜诉案件能否最终圆满执行，是考量案件是否事实上取得了实际效果的关键。本案胜诉后，A石油公司即遇到了B公司注册地人去楼空，无任何财产线索可执行的困境。后经承办法律人员多方努力，终于在工商局查询中发现B公司于2012年2月将其在北京某投资集团有限公司的2400万元股权无对价转让给第三人的情况。A石油公司依據《合同法》第七十四条行使撤销权，要求法院判令撤销B公司向第三人转让股权的行为。最终B公司在执行法院的主持下与A石油公司达成执行和解协议，履行了全部执行案款，该案获得圆满解决。

（二）今后类似情况的处理建议

通过本案的分析，可以看到有以下几个方面的问题能够在今后的加油站租赁经营中注意和改进：

1.合同实体内容方面。对于加油站租赁合同的租期，要严格法律审查，杜绝超过法定期限情况的发生。对于违约责任尽可能全面、细致的约定，对于可能出现的利息损失、可得利益损失、改造损失等明确由违约方承担，并约定损失计算的方式，在可能的情况下也可约定由违约方承担律师费。

2.关于转租。能够直接与出租方签订合同的，尽量避免选择转租形式。确需转租的，完整审查转租方与业主的所有合同条款，重点关注转租权及双方权利、义务、违约责任等条款。酌情考虑要求转租人提供一定的履约担保，降低其恶意违约风险。如果可能，由业主在转租合同中签章，直接与转租人共同履行出租人义务，承担连带责任。

3.争议解决方式的选择。仲裁因具有一裁终局的特点，通过仲裁解决纠纷比通过诉讼在效率上会更高。诉讼经过一审、二审甚至再审可以最大化的将事实还原，对于一审不利的诉讼结果有通过程序改变的机会，考虑到诉讼解决争议有机会改变不好的诉讼结果的程序设计，建议在租赁合同的争议解决方式选择中优先选择诉讼解决。