嘉兴住宅产业化研究

岳鹏 吴兴陆 邵方璇

[提要] 本文介绍嘉兴住宅产业化发展基本状况，分析当前住宅产业化发展存在的问题，并提出完善住宅产业化推进机制、产业政策和激励机制、建立住宅产业化标准技术体系和培育住宅产业化龙头企业等对策，以推进嘉兴住宅产业化进程。

关键词：嘉兴；住宅产业化；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

党的十八大报告指出，“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”。在党和国家政策的引导下，嘉兴市近年来不断加大住宅产业化的探索步伐，以促进住宅建设由粗放型向集约型转化，实现住宅产业、建筑产业转型升级。应该看到，嘉兴市住宅产业化的发展仍然处于探索性的初级阶段，无论是住宅建设方式、工业化水平、成套技术集成度及住宅的综合质量，还是住宅产业化基地建设、住宅产业化企业培育等方面，与先进城市如杭州、绍兴等都有很大的差距。面对当前“稳增长，调结构”宏观经济大背景，嘉兴市建筑业如何优化产业结构、培育建筑业新的经济增长点，推动绿色建筑发展，大力实施住宅产业化是建筑业与房地产业调结构促发展、产业升级的必然选择，这对嘉兴市住宅产业的长足发展及经济持续健康发展具有一定的现实意义。

一、嘉兴住宅产业化发展现状

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，其内涵是实现住宅设计的标准化；部品部（构）件生产的工厂化；现场施工的装配化；土建装修一体化。嘉兴市住宅产业化实践起步于20世纪90年代末期，是国内较早拥有“国家康居示范工程”项目城市之一。近年来，随着宏观的政策环境、市场条件和企业转型发展要求，住宅产业化有了良好的发展氛围，成为实现建筑业转型发展的重要抓手得以全面推进。

（一）康居示范工程项目起步早。从1999年全国实施康居示范工程以来，至2013年末全国有200多个住宅小区荣获“国家康居示范工程”的称号，嘉兴市金都景苑、嘉善东方名嘉、平湖梅兰苑小区在2004年获“国家康居示范工程”的称号，在一个市的范围内有3个国家级的康居示范小区，当时仅有嘉兴一市。这3个示范小区33.7万平方米住宅和公共建筑，经建设部住宅产业化促进中心专家评审验收，适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能均达到A级以上标准，住宅的功能质量、环境质量跃上了新的台阶。3个小区创建康居示范工程的共同经验是：一是将以人为本的理念贯穿到住宅建设规划、设计、施工、管理的全过程，为住戶提供舒适、优美的室内空间和室外环境；二是全面推广成套住宅建筑技术体系，依靠科技进步创建良好的人居环境；三是发展节能、省地的绿色住宅，促进住宅产业持续发展。金都景苑等3个康居示范小区交付使用以来，已对嘉兴的住宅产业产生很大影响。较为遗憾的是这项工作后续推动成效不大。

（二）住宅开发建设产业化发展显现。近年来是嘉兴住宅建设投资最多、住宅数量和质量发展最快、市民居住环境改善最大的时期。以2017年为例，全市住宅施工面积2，859万平方米，竣工面积713万平方米，销售面积891万平方米，住宅建设开发投资548亿元。住宅建设的不断发展，适应了广大人民日益增长的住房消费需求，有力支持了城市现代化功能调整和大规模的城市基础设施建设，积极塑造了人居嘉兴形象，为嘉兴市GDP增长做出了积极的贡献。同时，住宅产业化也呈现好的趋势，如嘉兴住宅设计水平明显提高，住宅工程质量和综合品质明显改善；住宅建筑体系技术有了新的发展；住宅智能化程度得到迅速发展；新材料和新技术的推广使用取得长足的进步；在2016年，省政府要求当年10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，必须全部实行全装修和成品交付推动下，全装修住宅开始得到政府、开发商和消费者的普遍重视，绿色节能住宅得以发展，南湖新区在获得国家“人居环境范例奖”过程中，提出能源节约型示范区概念，建立较为完善的建筑节能标准体系，构建了建筑节能监管平台建设，设立建筑节能专项资金，严把绿色设计关。

（三）全装修住宅建设呈现加速推进。全装修住宅具有设计一体化、管理一体化及施工一体化的优势，对创建节约型社会有着十分重要的意义，已成为住宅产业现代化的重要标志。早在2006年浙江省建设厅发布的《关于推进全省住宅产业化的通知》中，明确提出积极推广住宅一次性全装修或菜单式装修模式，从在2011年后，嘉兴市精装修住宅楼盘的数量才开始迅速上升。从市中心的旭辉广场、盛大·晶座，到秀洲区的万科·金域缇香、万科金色梦想，城南片万科·海上传奇，南湖区的富安臻园、嘉富·好第坊，从精装修小户型到豪宅别墅，嘉兴市全装修楼盘已经越来越多了。

特别是嘉兴市绿色建筑专项规划（2017-2025年）提出了2020年嘉兴中心城区内，新建住宅必须全装修交付，2017年以来新建住宅全装修项目比例大幅提高，尽管全装修房的销售价格与同地段、同品质的住宅价格相比相对较高，但住宅综合性价比逐步提高，消费群体较为看好。特别是作为纯住宅全装修小区项目，嘉兴万科公司开发的香樟国际、荣安地产集团的荣安府、中国铁建开发的花语江南等以其大品牌、全装修、好物业吸引了众多市民，成热销楼盘，全装修住房开始为市场所接受。

（四）建筑工业化、住宅产业化开始起步。2016年以来，嘉兴市将建筑工业化、住宅产业化作为建筑业重点工作加以持续推进，2017年市政办发布《关于加快推进绿色建筑和建筑工业化的实施意见》，提出了在2020年实现绿色建筑全覆盖、装配式建筑比例超过30%、推进产业化基地建设和全装修，使建筑工业化呈现良好势头。到2017年底全市建筑工业化项目已完成装配式建筑面积157.18万平方米，完成省厅下达目标任务的104.79%，其中装配式住宅和公共建筑（不含场馆建筑）面积24.08万平方米，完成目标任务的80.27%。此外，已选址布点4个建筑工业化生产基地，初步形成装配式构件生产供应能力，已建成的平湖万家兴生产基地已入围国家级产业基地。海宁市的鸿翔建设公司与远大住工于2017年签订战略合作框架协议，将在海宁建设装配式建筑产业基地，一期计划投资12亿元，占地200亩，年设计生产能力60万立方米构件，年产值25亿元。另外，嘉善县预制构件行业渐成规模，目前拥有69家预制构件企业，2017年总产值45亿元，产值上亿企业有5家且具有良好发展势头。

二、嘉兴住宅产业化面临的困境

嘉兴市住宅工业化方兴未艾，有所进展但与国内先进城市相比有较大差距。

（一）住宅产业化政策扶持有待增强。多年来，北京、上海、沈阳、深圳、绍兴等城市先后出台多个支持住宅产业化发展的政策文件，通过调整产业布局、产业政策等大力引导住宅产业化的发展。嘉兴市完全针对住宅产业化的支持政策对相关企业激励力度不大，政策措施不到位，推进住宅产业化宏观政策环境尚需改善。由于嘉兴市起步低、建筑企业及相关设计等实力不强、完全依靠企业的自主发展，实际效果是阻力大、速度慢、规模小、成本高，嘉兴市有实力的住宅产业化企业不多、住宅产业化基地仍处于起步阶段，从而影响了推进进程。

（二）推进住宅产业化的工作机制不健全。近年来，相关行业主管部门虽然在推动嘉兴市住宅产业和建筑业发展方向涉及住宅产业化，进行过积极的探索和尝试，也出台了相关文件，但整体力度较小，收效甚微。嘉兴市还未建立开展住宅产业化的工作机制，缺乏具体的目标、步骤和措施，缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。住宅产业化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套技术体系。

（三）住宅产业化发展科技支撑不足。尽管嘉兴市从事住宅开发的房地产企业、建筑施工企业很多，但从资金和技术力量上都缺乏技术产品的集成能力，大量的科技投入和劳动力投入无法得以有效的优化，束缚了行业的技术创新，严重制约了住宅产业现代化的纵深发展。住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。同时，技术研发和推广应用缺乏切实可行的指导方针和有效的经济、技术政策作保障，特别是对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系，缺乏必要的财政、税收、土地供应等优惠政策扶持、激励和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。

（四）成本上升引发市场动力不足。起步不久的住宅产业化，市场接受动力受限。主要原因是初期工业化住宅在成本和市场需求方面缺乏利益驱动。虽然工业化住宅全寿命周期成本比传统住宅低，但其建筑工业化较传统方式造价将增幅12%～62%，市场接受度不高，导致大部分企业望而却步，推广难度大，开发商积极性不高，对住宅产业化重视不够，消费者对工业化住宅不熟悉，担心使用有风险，需求市场较难主动形成，这就需要政府强力推动，包括成立机构、出台政策、制定标准、科研、财政支持等。

（五）住宅产业化相关优势企业不突出。尽管嘉兴市房地产开发企业和建筑施工企业分别多达634家和628家，但是普遍企业实力不强，规模较小；整体质量不高，核心企业发育不良，缺少像万科集团一样的优势房地产龙头企业。也没有像天津住宅集团、诺瑞特太阳能、烟台万华等在全国知名的住宅部品生产类企业，绍兴宝业集团等具备相当技术实力并涵盖房地产开发、建筑施工、部品生产的大型建设集团。这在很大程度上制约和影响了嘉兴市住宅产业化的推进。

三、推进嘉兴住宅产业化对策建议

当前无论从宏观的政策环境、市场条件还是从企业发展的内在需求来看，均已构成了住宅产业化发展的有利因素。因此，嘉兴建筑业应紧紧抓住这个历史机遇期，实现住宅产业化的大发展。

（一）完善住宅产业化推进机制和产业政策。一是加强住宅产业化工作领导，健全机构，明确职能。住宅产业关联度大，涉及到许多行业和部门，已经不仅仅是房地产业的范畴。涉及到建筑施工、设计、装修、物业管理、部品生产及配件等，同时还涉及到多个政府部门。建议成立全市住宅产业现代化推进工作领导小组，制定工作规程，健全机构，明确职能，使住宅产业相关管理部门共同支持住宅产业化工作；二是加快住宅产业化的政策制度建设，规范住宅产业各主体的行为，并维护其权益，提出相关的推进机制、经济政策和技术政策，努力提高住宅建设的科技含量和住房质量；三是积极开展住宅产品淘汰、推荐认定制度，完善住宅部品的通用化体系；四是积极推进住宅性能认定制度，促使住宅开发、设计、施工、部品配套等各环节精心组织、精心管理，提高住宅的整体质量，从而推动住宅产业现代化的发展。

（二）构建推进住宅产业化的激励机制。一是设立“嘉兴市住宅产业化发展专项资金”，由住宅产业化主管部门和财政局共同管理，主要用于住宅产业科技基地启动资金，促进住宅企业技术改造，鼓励科研单位、生产企业、开发企业组成联合体，扶持承担住宅科技转化和技术集成的企业集团以及支持嘉兴市中小型住宅服务机构的发展等方面；二是充分发挥城市规划对项目开发的引导作用，包括为应用住宅产业化和节能技术的项目提供公共配套支持；三是制定相应的税收优惠政策。通过税收政策降低企业开发成本和消费者购买成本，充分调动房地产开发企业的积极性，并使购房者尽快接受蕴涵先进技术的住宅，实现促进住宅产业化和推广节能住宅的目的；四是充分发挥金融杠杆的支持作用，对符合条件的住宅项目和开展住宅产业技术创新的企业优先提供开发贷款，对购买该类型住宅的购房者降低首付比例等。

（三）建立住宅产业化标准技术体系。一是加快完善住宅产业化认定标准制度体系建设。要参照国际先进技术，加快完善模数协调标准、制造技术标准、建设技术标准、开发技术标准、安全操作标准和质量体系标准；二是加快住宅部品部件和整体住宅认证体系建设。对房地产开发企业资质升级、信用等级评定、商品房预售、竣工验收备案、評优评先等环节开展住宅性能和绿色建筑性能认定；三是积极推广新技术、新产品。包括保温、装饰、围护与防水的预制外墙等新型墙体围护结构和技术、再生能源利用技术，实现住宅的产业化集成建设；四是支持技术改造、工法工艺创新，提高住宅生产能力和管理水平。

（四）培育住宅产业化龙头企业。大型企业集团是住宅产业发展的骨干力量，也是产业走向成熟的标志。只有大型企业集团才能负担起使住宅产业从当前以带动密集型为主走向技术密集型，从分散式、外延型走向集成式、内涵型，从而完成系列化开发、集成化生产、配套化供应的目标。住宅产业集团、住宅产业基地和住宅产业示范工程三者缺一不可。因此，加快建设住宅产业现代化，政府必须采取相应政策措施，积极引导大型企业集团，在市场竞争中向住宅产业化过渡。

（五）全面推进住宅一次性装修到位。从某种意义上说，不实现住宅装修一体化，就谈不上住宅产业的现代化，要将住宅全装修推进作为住宅产业化的突破口加以全力推进，对市本级、县（市）中心城区出让或划拨土地上的新建住宅全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。考虑到日前开发商把全装修当作卖点，对技术、质量和管理不够重视，影响了土建装修的一体化。为此，全装修房要按照设计一体化、施工一体化、监理一体化的原则大力加以推行，完善部品和构件的标准化、系列化和通用化，保证住宅一次性装修到位、同时在市场中，要发展和培育一批信誉好、实力强的开发企业和装饰装修企业，致力于为市场提供全装修住宅。

主要参考文献：

[1]应佐萍，丁夏君.浙江省推进住宅产业化的政策与措施研究[J].价值工程，2011（1）.

[2]王翠玲，黄燕玲.推进住宅产业化 促进合肥建筑业转型升级[J].住宅产业，2014（4）.