新形势下房地产企业财务管理强化路径探讨

周文全

为进一步加强我国经济发展，我国政府出台了相关政策，改变现阶段经济动向，给房地产企业带来很大的影响，由“火热”变为“低迷”，严重的落差，使房地产企业经济效益度下降。但是，房地产企业仍然是现阶段经济市场的主要组成部分，对经济发展起关键作用，所以要不断加强房地产企业管理，做好内部财务工作。

一、分析新形势下地产企业财务管理特点

1.房地产是一项策划难度大，耗时久，需大量资金的行业，没有对房地产项目工期、资金、劳动力等多方面进行策划，将直接影响房地产经济效益。房地产企业开发项目需要大量的投资，而真正能获得效益，需要的时间长，房地产企业只能向银行进行贷款，补充资金缺口。

2.如何管理好房地产财务工作，一直是房地产企业的一大难点，在新形态下政策变化大，特别是2016年将建筑业、金融业、房地产增加到营改增，对房地产的生产经营和财务管理影响巨大，增大了财务风险。从企业长远发展角度，“营改增”合并了重复纳税环节，打通行业之间的增值税抵扣链条，减少了虚假发票等违法行为，保障经济市场的严谨、有序，降低企业经济风险，维护经济的良好发展。在企业财务管理方面，带来了一定的挑战与困难，重点在对房地产税改过渡期以及之后的财务管理中降低经营成本、规避涉税风险。

3.现阶段存在一个问题，许多房地产企业不创新，墨守成规，不重视财务部门的反馈和建议，使财务部门不能充分发挥自身作用。但是房地产企业也有自身的无奈，时刻跟随着政府的脚步，政府只不断出台相关优惠政策，来扩大房地产范围，对后续的投资、研究都不再参加，就连各种优惠政策也只是纸上谈兵，空有其表，到最后还是房地产企业自己解决。

二、新形势下房地产企业财务管理出现的问题以及相关城市的规划情况

1.企业不能合理利用资金，管理资金方面仍然存在不足。目前，我国房地产行业发展主要特点是资金匮乏、可流动性资金少等。规模小的房企很难找到愿意与其一起融资的伙伴。另外，部分房地产企业不了解自身情况，盲目的投资，造成不必要的资金浪费或真正所需时资金却不足等问题。而且企业缺乏资金流动管理，部分资金长期挂账，将导致企业财务出现危机。

2.新政下，出现房地产业“只租不售”趋势。新政明确“房租不炒”、“购租并举的住房制度”等政策。北上广立即响应新政，在2017年11月10日，深圳市“只租不售”出台。房地产项目完成后，规定租凭住房和商业用房在出让年期内开发商需全年期自持，不允许转让、销售。深圳市预期将在2018年6月规划出7块地用于只租不售项目。深圳市房地产研究中心主任王峰表示：深圳在每年可以招拍挂的土地只有一块、两块，新政改革非常大。另外，上海在今年10月已经拿出15幅租凭住房用地，加上13个用到控规调整程序中，是为租凭住房做准备。还有北京市，将计划在未来五年增加五十套租凭住房，主要由集体建设用地提供。租凭住房将大量发展，对房地产企业财务管理带来巨大的挑战。

三、“营改增”对房地产企业财务管理的影响

1.“营改增”使房地产企业成本增加。在激烈的经济市场中，企业竞争极强，特别是建筑类企业，与房地产企业紧密联系，属于上游企业，实行“营改增”，建筑安装企业在2018年5月执行新税率10%。而建筑企业是劳动密集型行业，劳务费进行税抵扣率降低，抵扣的金额较少，最终导致成本增加。建筑安装企业是在房地产企业的上游，这部分增加的成本便由房地产企业支出，增加房地产企业成本。

2.营改增”增加企业会计核算难度。企业会计主要负责应交税费的营业税费，而实行“营改增”后，企业会计要进行调整，所核算的内容增加了应交税费的增值税、进项税额、进项税额转出、减免税款等明细科目，增加会计核算难度，对会计人员的要求也提高。

3.“营改增”对房地产企业财务人员素质要求更高。“营改增”所增加的增值税内容复杂、繁多。对财务人员要求更高，计算难度大，要求财务人员了解增值税开票系统、认证抵扣规定、保税操作系统及缴纳税款等，财务人员的工作能力与素质的高低将直接影响税收核算、缴纳等工作，甚至带来税收风险和财务风险。

4.“营改增”后甲供料的财务管理。营改增之后，甲供材料发生明显变化，特别是增值税计税依据要求发生变化。“营改增”之前，甲方购买设备、材料，不需要缴交营业税，纳税义务是施工企业。实际工作中具体例子：某栋楼用1000万的工程为例，材料费600万，劳务费400万，施工企业跟房地产企业签甲供材料合同。“营改增”之前，施工企业可以从房地产企业拿到400万的工程费，不过要以1000万为营业税申报依据。而“营改增”以后，甲供材的部分，施工企业只以收到工程款的多少（即400万）作为增值税申报依据。2017年出台的财税[2017]58号《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》规定，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。让施工方采购材料反而房地产企业增值税税负降低，一个集团公司既有房地产企业也有施工企业可以采取降低房地产企业税负方式来进行财务管理。

四、企业如何解决“营改增”带来的困境

1.企业正确选择供应商等合作伙伴，制定相关条约。企业在选择合作的供应商时，制定好招标要求，以进项税为竞争门槛，严格要求供应商纳税人资质，减少企业税收成本。企业尽量选择规模大，对材料、配件完整的供应商合作，有利于企业获得增值税发票，防止企业一些零散性购买开不出发票。另外企业还应与客户建立良好的关系，与客户沟通交流，签订让客户满意的合同。

2.完善企业会计核算制度

面对“营改增”，企业应及时调整、健全会计核算制度，改变核算策略，增加会计人员，严格按照规定核算，明细账目，做好核算中的信息记录，保证资料的真实、准确。“营改增”给会计核算制度带来挑战，促进企业会计核算的强度。

3.企业各部门都要重视营改增带来的变化，不仅仅是财务部一个部门的事，每个部门从不同角度做好营改增工作，那么营改增带来的变化将会朝利于企业更好发展的方向。

五、结束语

近几年，房地产企业迅猛发展，在我国经济市场中建立了重要地位。面对的困难也在逐年增强，为更好的在新形势下发展，房地产企业应加强自身市场竞争力，不断完善财务管理，提高经济效益。在“营改增”的实施下，房地产企业发展更加稳定，充分发挥“营改增”对财务管理的作用，确保房地产企业财务管理正常进行，促进企业长远发展。