房地产企业内部审计制度的构建研究

高玉娟

随着房地产市场的进一步调整，房地产企业将面临着日益激烈的市场竞争。要在激烈的竞争中取胜，就必须提高房地产企业的市场竞争力，这就需要企业完善内部控制制度。内部审计具有企业自我约束、自我监督的作用，是内部控制的重要组成部分。当我们审视房地产公司架构和各个职能单元对创造企业价值的作用和贡献时，我们发现，内部审计已远远超出传统的财务监督、结果审查的范畴，它有助于提升房地产企业的管理水平，是其实现持续性发展的内在驱动力。建立健全房地产企业内部审计制度对于未来企业做大做强也是全局性、长远性的指导。

一、房地产企业内部审计制度的职能定位

房地产企业内部审计根本目的是防范企业内外部各种经营管理风险，消除组织与个人可能发生的财务与管理舞弊，最终增加企业价值。首先，监督职能是房地产企业内部审计最为基本的职能，体现为探寻差错与追究舞弊，维护企业合规运营。同时，房地产企业内部审计也有一定的鉴证作用，可以通过监督职能来反馈企业决策的落实和完成情况。企业的发展带来的不仅是企业规模的扩大，还有各层次各方面的纵向延伸。面对日益复杂的局面，股东们必然无暇直接参与到企业各部门所有经济管理活动中。这就要求有完善的内审机构依据相关法律法规、企业先前所制定的战略和政策，通过在各方面的工作协调来对企业的财务和管理情况、既定目标和预算等的完成进行监督。其次，评价职能，它体现在通过审核完成对经济活动规范性、决策可行性等的理性分析和评测，较为全面的掌握企业发展状况，并针对地给出意见和建议。这种评价的目的强调的是及时发现与及时改善，提高管理的有效性与科学性。

二、房地产企业内部审计制度构建中存在的问题

1.企业管理人员对内部审计制度的构建重视不足

内部审计制度的构建是为提高企业经济效益并规避各种风险而提出的。很多房地产公司的管理人员都过于看重当前或潜在的经济效益，不够充分了解内部审计而对其职能认识模糊。对内部审计认识不到其重要性，一些房地产企业的内审部门只能配合财务部门完成相关年终财务审计的表面工作。有些房地产企业为了节约成本甚至不设立独立的内审部门，而是将内审职权交由财务部门负责。这种模式下，企业的内部审计工作被会计人员分管，审计过程中相互分工、互相牵制，内部审计会很难融入到企业的经营管理中。受到上级的压力和个别人员的私心影响，内部审计人员很难坚持应该具备的职业操守。审计的公正与权威受到破坏，其审计结果的客观真实性也不能被确信，不能为企业决策提供有效的参考。

2.房地产企业内部审计制度相关法律法规建设落后

长期以来我国的内部审计工作只能依据《审计法》和《注册会计师法》中部分提及了内部审计的法律文件作为开展工作的规范文件。《审计法》关于内部审计规定了国家审计署对内部审计机构的指导和监督作用。但目前，所谓的“指导和监督”并没有相应的实施细则，且审计署也未设立相关部门负责该项工作，实施该权利，应有的操作性无法实现。《公司法》关于审计的部分仅提及了会计师事务所审计。定位的不明确或会致使内审功能的丧失。内部审计在国际上的长期发展，使人们认同了其增加价值和改善运营的作用。然而，合法性在房地产内部审计过程中得不到有效的保障，也就很难提高房地产企业内部审计的地位，很难加强内部审计职能的发挥。

3.房地产企业内部审计结果使用效率低下

首先，在当前我国内部审计普及发展阶段，大多数房地产企业缺乏内部审计结果使用经验，对于如何使用内部审计结果没有明文的办法或规定。在房地产企业各个部门都如此的情况下，若开展的内部审计工作发现了房地产企业所存在的问题，有关部门能够主动公开问题，根据审计结果积极改进工作、解决问题就成了未知数。若房地产企业内相关部门不能达成对于内部审计结果应用的主动认识和统一认同，那么内部审计部门或将被孤立。其次，企业规模大，利益主体多，其内部各职能部门分工较为明显，相互合作的协调性也不尽完美，合力作用不能有效体现，在一定程度上也掣肘着内部审计结果的应用。

三、关于完善房地产企业内部审计制度的建议

1.建立房地产企业内部审计部门，提高其独立性

内部审计机构的设立大体上顺应了时代的要求，在企业内更是实现内审制度的坚实臂膀。因而构建一个完整有效的内部审计机构对于完备内部审计职能是必备的。在错综复杂的房地产企业内，内审部门的完整性体现在构成、工作程序与人员配备上。构成的完整指内部审计部门具有能妥善发挥其职能作用的必要组成部分。内审工作有连贯的整套步骤，可以较为综合的发现企业生产经营中的问题，缺少了任何一环，都有可能形成对内部审计结果的质疑，甚至影响企业集团的发展。在房地产企业发展中，内部审计人员逐渐学习与积累了工作经验，从而形成适用于本企业发展的内部审计方法。用于本企业的内部审计工作中，从方法上提高内部审计质量，完善内部审计程序。此外，内审人员的人员构成也需要关注。业务水平分为初中高级，分布要合理，分工要协调。功能作用上，应综合考量内审人员对会计、经济、管理和法律等方面知识的侧重，合理分配人员归属。当然，审计人员的综合素质、综合能力等也不容忽视。

长期以来，由于不被重视，内部审计多隶属于财务部门，其职能无法有效的发挥。对于构建内审制度，独立客观的内审部门应当受到重视。现在主流的内部审计模式大多是将内审机构直接归属于董事会，地位等级在一定程度上较高于企业各职能部门，方便了内部审计工作的开展。我国房地产企业大可借鉴此类模式，结合实情，大胆采用。提高审计部门的独立性，扩充内部审计的专属权力，并在工作领域减少对其干预，从客观条件满足内部审计发展需要，这也是满足企业实现长远利益的需要。

2.完善房地产企业内部控制制度

在完善房地产企业内部审计制度这一问题上，可分别从国家立法和企业自身两个方面讨论。国家立法方面，《内部审计法》的制定与颁布是大势所趋。有理论认为，美国《萨班斯法案》的颁布是西方国家内部审计取得空前地位的直接推动力，这从客观上体现了《内部审计法》对于多层次指导内部审计工作的重大意义，无论我国或是外国。其次，《审计法》作为审计工作的总体纲领在内部审计部分也要增加重视和强调，让内部审计工作有法可依、有法必依。从房地产企业自身来讲，每个企业内部审计制度的建立除遵守法律和规范性文件外，还应当结合自身实际因势利导，制定适用于本企业的内部审计制度规范。

3.有效发挥房地产企业内部审计统筹规划功能

内部审计结果是内部审计部门开展，整个房地产企业协作才形成的劳动成果，是反映单位各方面问题和为企业发展提供决策参考的依据。房地产企业应顺应时代，吸取新的知识，创新对内部审计的认识，把握住内审的重要性，从发挥其统筹规划功能的角度出发，逐步提高内部审计对企业管理的参与程度，查漏纠错，规避风险，协助管理，以审计结果促进改进企业管理，提升企业价值。