论新形势下房地产行业融资环境及对策

徐龙彪

一、目前土地市场状况

我国的房地产具有特殊性，2016年至2017年，随着房价的再次快速走高，一二线城市陆续出台了限购、限贷、限价、限售等收紧政策，减少了房地产交易。2017年12月，中央经济工作会议指出要发展住房租赁市场特别是长期租赁、共有产权房、集体租赁用地、保障房，同时强调了因城施政，加大土地供应，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。目前限地价、限房价、竞配建、限售价、熔断后竞无偿代建再竞规划等新的土地拍卖规则，增加了房地产企业的资金沉淀，更加考验房地产企业的融资能力。

二、目前房地产行业融资状况分析

(一)银行贷款规模管控加强，贷款价格将逐步上涨

在防范金融风险及控制宏观杠杆率的指导要求下，监管部门加强了对贷款新增及房地产限额的规模管控，对重点银行的管控目标由按季管控细化为按月管控。管控力度的加强造成银行对房地产行业的贷款投放变得更加紧慎。在这种背景下，外加债券融资、非标融资等渠道受限的因素作用，持续的融资需求使得房地产企业更加集中地争夺表内银行贷款，从而进一步造成表内贷款资源稀缺，额度竞争激烈，房地产企业获取表内贷款的价格进一步提升。

(二)监管层对表外融资穿透式监管，难以通过银行金融机构对土地款进行融资

银监会于2017年对银行业金融机构中存在的三违反、三套利、四不当、十乱象行为开展了集中整治。整治强调同业和理财资金进行非标债权投资需穿透管理至基础资产，参照自营贷款标准执行，杜绝监管套利。在往年的实际操作中，银行为了规避监管政策要求，使用同业或理财资金嵌套信托计划、资管计划或私募基金等通道，向地产企业提供融资直接或间接用于拿地支出。而本次整治标志着此类融资渠道关闭。

(三)监管政策密集出台，房地产融资渠道进一步减少

房地产企业获取非标债权融资的主要渠道是通过信托计划获取信托贷款或明股实债投资，通过资管计划或私募基金获取委托贷款或明股实债投资。目前上述融资渠道均受到政策限制。

2017年底，银监会发布《关于规范银信类合作通知》，要求信托公司不得为银行违规提供通道服务。该通知对通道型信托贷款的投放进行了限制。在此政策影响下，各信托机构对与银行开展通道业务变得格外谨慎。业内资产规模第一的中信信托率先表态未来通道业务规模只减不增。另外，银监窗口指导叫停信托明股实债投资。2017年开展的信托业现场检查中，银监会明确定性股债结合、“股+债”项目中存在不真实的股权或债权、地产企业以股东借款充当劣后受益人等情况均属于违规行为。

《商业银行委托贷款管理办法》及《私募投资基金备案须知》限制资管计划及私募基金债权投资，银监会及证监会分别从资金使用途径和产品备案两个维度联手封堵了这一监管套利行为。银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》，规定不得使用受托资金发放委托贷款。证券投资基金业协会发布《私募投资基金备案须知》，规定通过委托贷款、信托贷款等方式从事借贷活动的产品不属于私募基金范围，对于该类产品的新增和在审申请不再受理。

(四)保险资金投资监管趋紧，房地产企业获取保险资金难度增加

今年以来保监会对保险资金投资的监管力度也在逐步加强，额度及资金使用都受到一定限制。对投资额度，保险资管协会在审批时要求额度核定需与资金用途相匹配；对资金使用，要求资金必须有合理的用途，尤其关注因物业评估升值新增的融资额度使用；在投资方式上，保监会于2018年1月发布《设立股权投资计划有关事项的通知》，明确禁止明股实债。

(五)住房按揭新增规模受控，按揭资源争夺更加激烈

2017年按揭贷款新增受多重因素制约，既受各家银行表内贷款新增规模限制，又受个贷条线新增规模管控，同时重点城市人民银行根据当地情况对辖内的按揭新增进行限额管控。进入2018年，在降低居民杠杆率的要求下，按揭贷款规模管控更加严格。一方面新增贷款规模下降，另一方面市场需求依然旺盛，预计全年房地产市场交易量仍将延续过去几年稳中有升的趋势，因此今年按揭贷款资源更加稀缺，各地产企业对按揭贷款的争夺势必更加激烈。

三、房地产企业今年融资应采取的措施

(一)提高销售速度，妥善处理好与按揭银行关系，加快销售资金回笼

在目前限购、限贷的情况下，购买量是有限的。房地产企业需在这有限的资源中，尽快挖掘目标客户，提高销售的同时回笼资金。房地产企业的造血功能归根结蒂在于销售。因此在今年形式下，房地产企业最重要的是要狠抓销售及资金回笼。其中，按揭回款是销售回笼资金的关键。面对2018年相对紧张的按揭规模，房地产企业应推进与重点合作银行的总行、省分行的协调机制，并与总分行个贷部建立合作机制。同时考虑到各家银行为防控信用风险，偏好对提供开发贷款的项目倾斜按揭资源，房地产企业后续应加强按揭贷款和对公贷款的联动，根据各家银行对公贷款推进情况匹配相应的按揭资源。

(二)针对国内融资环境紧张，有条件的公司应尽早起动境外融资

由于境内融资的相关政策收紧及融资成本的不断上升，有条件的房企可寻求海外发债的模式进行“补血”。近期已经开始海外融的房企如：中国恒大发行5年期180亿港元可转债；碧桂园发行6亿美元利率为5.125%的企业债、2.5亿美元利率为4.75%的企业债；泰和、时代地产、龙湖、富力等房企亦密集发布海外融资计划。

(三)目前融资政策调整主要针对房地产开发类业务，在条件许可的情况下房企应在物业、长租、文化、养老等方面积极拓展新的融资品种和融资方式

当前住宅业态受到政策的严格监管，但长租、养老等新兴业态以及围绕传统地产业务衍生出来的文化、影院等板块则得到政策的重点支持。工行提出幸福产业业务方向，重点针对医教养文体旅相关行业，专项匹配800亿元人民币信贷规模；国开行积极推进养老产业布局，希望借助其丰富的政府关系和低成本的资金优势与置地在养老领域深入合作；多家保险资管也纷纷表示希望试水长租公寓……目前，我国的不动产资产证券化融资主要有商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和类房地产投资信托基金（类REITs）。开展这两类不动产资产证券化的基础资产项目涵盖了长租公寓、商业、写字楼、保障房、酒店等可产生持续现金流的物业类型。

房地产业是目前我国的支柱型产业，但也是受监管及调控较严格的行业，建议中小房企如果有较为优质的项目储备但缺乏融资渠道，尽早引进战略投资者，增加资本金来抵抗寒冬；或者在2018年上半年尽早出售优质项目来回笼资金。对于资金雄厚，筹资渠道丰富的大房企，上半年应放缓扩张步伐，手握现金，下半年将是并购的好时机。