通过REITs实现平台公司实业化转型的可行性分析

李梅贞

摘要：本文从解决平台公司目前的融资难问题方面考虑，分析了平台公司引入实施REITs，缓解债务偿还资金压力，从而集中精力实施平台公司实体化转型的可行性。

关键词：平台公司；实体化转型；REITs

近年来我国政府面对国内外需求减退的经济形势，采取积极的财政政策，扩大公共产品和公共服务供给，在基础设施建设、道路、棚改保障房等方面加大投资力度。随着城市棚户区改造、工业园区建设以及城市基础设施建设等项目的快速开展，地方政府融资平台融资规模增速很快，虽然融资资金弥补了地方财政和信贷的不足，加快了城区棚户区改造、工业园区、城市基础设施等项目建设，促进了地方经济建设的发展，但融资规模的快速增加使平台公司出现了债务大量堆积的现象。如何在沉重债务负担下实现实体化转型成了平台公司面临的急需解决的问题。

一、国家相关政策出台后对平台公司融资及自身发展的影响

从2014年至今，从中央到各部委都颁发了许多加强地方政府性债务管理的文件，如2014年国家出台的《中华人民共和国预算法》（2014年修订）、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发[2014]43号）；2017年财政部会同发展改革委、司法部、人民银行、银监会、证监会联合印发《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预[2017]50号）。文件在规范地方政府举债融资行为的同时，也要求加快政府职能转变，处理好政府和市场的关系，进一步规范融资平台公司融资行为管理，推动融资平台公司尽快转型，通过市场化改革，培育和提高适应市场规则的公司治理、资本运作、战略规划和经营管理等水平和能力，实现由贷款主体向产业经营实体或投融资实体的公司化转型。

从2017年开始，经济下行、金融紧缩的压力正逐步体现出来，此前数年为平台公司提供源源不断资金支持的金融市场，在市场监管与市场情绪的双重转向下，令平台公司紧绷的资金流“雪上加霜”。2018年1月11日，云南省国有资本运营有限公司的“中融-嘉润31号集合資金信托计划”未能按时偿还全部信托贷款本息。这场被舆论认为是2018年“首个省级平台违约”的事件使金融机构的城投信仰被打破，平台公司的融资更是难上加难。

在公开披露募集资金用途的 2018 年度到期城投债券中，69%城投债募集资金用于偿还发行人前期债务，规模合计5872 亿元，该类债券由于没有明确对应项目收益作为偿债来源，到期偿付对于再融资的依赖较大。其余债券募集资金主要用于补充发行人营运资金及用于城镇基础设施建设。结合城投企业所在行政层级看，区县类平台 2018 年到期债券中借新还旧类占比较高，超过了70%。同时区县类平台受限于发行主体资质较弱，超过三成为非公开发行债券，并未公开披露募集资金用途，借新还旧类债券比例的实际值应高于测算值。在高债务压力下，很多平台公司只能集中资金用于支付到期债务本息，没有资金用于经营化运作，严重阻滞了平台公司的发展及经营化转型进程。

二、REITs的定义及世界各地的实施情况

REITs是Real Estate Investment Trust的英文缩写，即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它是通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

在REITs实施过程中，是通过SPV实现风险隔离的。SPV（特殊目的机构）是一个以资产证券化为唯一目的的独立法律实体，是资产证券化交易结构的核心和中枢。通过设立SPV，实现了破产隔离和真实销售，保证了基础资产现金流的稳定。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，目前，全球已有37个国家和地区相继推出REITs。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

三、平台公司发行REITs可行性

（一）平台公司目前资产结构情况分析

平台公司在园区开发建设过程中形成大量债务的同时也形成了大量的可以带来稳定收入的资产，如公租房、廉租房、标准厂房、停车场、商铺等，此类资产符合发行房地产投资信托基金（REITs）的条件。

（二）国家对REITs的相关支持政策

1.国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（国办法[2008]126号）中指出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

2.中华人民共和国住宅和城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建发[2015]4号）“积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可重复利用社会资金，金融租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开”。

3.国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见国发》国发[2016]39号第十四条“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。

四、平台公司实施REITs的设计方式

对平台公司来讲，REITs实际上是一种特殊的融资方式，通过实施REITs，解决平台公司目前的融资难问题，缓解债务偿还方面的资金压力，集中精力实施平台公司转型及实体化经营，待平台公司资金情况好转时再回购REITs股权，完成资产积累及规模扩张。

笔者认为平台公司可以以下方式实施REITs：

（一）平台公司对符合条件的不动产进行整理、剥离，注入SPV公司。

（二）签订协议，设立REIT基金。为解决资产的保值增值问题，可在协议中明确平台公司拥有对资产的回购权。

（三）社会投资者购买REIT股份。

（四）平台公司收到资金，用于归还债务或实体经营。

（五）REITs管理公司对基金进行运营管理，按期向投资者分配收益。

（六）协议到期，平台公司回购REIT股份，重新拥有资产所有权。

如图1所示：

五、平台公司实施REITs尚需解决的问题及建议

（一）资产所有权转让问题

平台公司属于国有企业，根据《企业国有资产交易监督管理办法》规定，国有企业产权转让原则上要通过产权市场公开进行，在依法设立的产权交易机构公开征集受让方。这可能会给REITs的实施带来一些制度上的制约。

（二）税收问题

REITs运作流程复杂，因涉及环节较多，根据现有税收政策规定，每个环节都涉及多个税种，导致总体税负较重，直接影响到REITs运行过程中的投资与经营成本，从而可能降低REITs的投资收益率，影响到投资者的投资积极性。

六、建议

（一）建议在REITs结构设计时考虑合理避税因素，合理规避一些税费。如在进行REITs资产包重组时，可以通过平价划转资产方式规避土增税。

（二）完善相关法律体系，营造出适合REITs运行的制度环境。

七、结语

REITs 作为连接资金与资产的载体，有利于打通租赁市场融资渠道的同时释放资产流动性，在会计处理、税务筹划、资产评估、产品评级、法律意见等多方机构的协调与磨合下，已形成了一套可供参考的产品模式类REITs。平台公司可以 把REITS作为一种新的融资渠道，探索利用 REITS方式缓解债务压力，从而实现实体化转型。

（作者单位：贵阳经济技术开发区科工实业发展有限公司）