我国商业银行的房地产信贷风险研究

王峥嵘

【摘要】在过去的十年中，房地产行业已经成为中国一个快速发展的行业，并逐渐成为拉动GDP增长的主要力量。由于房地产行业的投资规模与其他行业相比规模巨大，商业银行已经成为资金来源的主要渠道，房地产业的快速发展给商业银行的业务拓展带来了机遇，同时也给商业银行带来了诸多风险。

【关键词】商业银行 房地产信货风险控制

一、商业银行信贷风险概述

房地产信贷的定义主要有广义和狭义之分。前者是指以房地产行业中的商业银行和其他金融机构为服务对象，通过利用房地产开发商和消费者的权利，为房地产开发、建设和消费等各个环节转让信贷渠道筹集资金。后者只指商业银行为房地产开发、经营和消费提供的贷款。从上面的定义可以看出，房地产信贷有其特点：在房地产信贷的针对性和排他性的使用，专门用于房地产开发建设管理；由于贷款金额一般比较大，所以房地产信贷和长期住房贷款特别是个人消费者，在10年以上的总称；房地产信贷资金必须专款专用，在有关部门的监督管理下。

从上述对房地产的定义及特征的定义可以在房地产信贷风险，是指商业银行的过程中，对房地产行业的贷款，由于主客观因素的影响和变化，房地产信贷资产的损失也是银行和其他金融机构自己的价值贬值。这种信用风险不仅是借款人不能偿还本金和利息的实际损失，而且是借款人信用下降或还款能力的潜在损失。中国人民银行将信用证分为五类：正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类，后者有三成为不良贷款。这些类别的划分需要不断更新借款人的实际情况。

二、我国商业银行房地产信贷及主要风险现状分析

（一）我国房地产信贷的现状分析

我国的房地产信贷的发展起步比较晚，仅仅经历了十几年的时间。由于房地产信贷的发展对我国国内生产总值的影响比较大，因此，针对不同阶段的房地产信贷的发展我国政府也会相应的出台不一样的房地产调控政策。我国的房地产信贷主要经历了四个阶段：我国房地产信贷的萌芽阶段、成长阶段、快速发展阶段和调整阶段。目前来说我国的商业银行针对房地产信贷的种类主要有房地产开发进行的贷款和个人住房进行的贷款。1998年以前我国商业银行对房地产的信贷量数量较少，1998年之后，我国房地产市场飞速发展，为了适应新的市场的要求，我国商业银行对房地产信贷业务猛增，仅仅从1998年至2010年的十二年间就增长了近35倍。面对房地产行业的迅猛发展，我国政府也相继出台政策对房地产行业进行调控，其中主要的调控内容就是信贷政策的制定。目前房地产信贷的主要情况为：商业银行等金融机构对房地产开发的贷款逐年增加；个人的住房贷款在整个房地产信贷中占的比重越来越高；房地产贷款在商业银行总的贷款中的比重逐年增加；房地产业务的拓展带动了商业银行房地产信贷业务的增加。

（二）我国房地产信贷面临的主要风险

房地产行业在带来巨额利润的同时也具有高风险性。由于房地长行业所需资金数额巨大，因此这就决定了其在房地产开发建设的过程中所需的大量资金除了少部分依靠内部融资之外，其余全部靠外部资金也即是依靠商业银行等金融机构的筹资。银行对房地产行业进行了信贷既能分享房地产利润同时也必须承担房地产行业发展带来的风险。我国特殊的国情决定了我国的房地产信贷面临的风险主要包括：

第一，国家政策风险。自1998年以来，中国的住房改革导致了房地产行业的快速发展，这个行业成为中国GDP增长的主要驱动力，我们政府的发展揭示了宽松的信贷政策和货币政策来支持房地产行业，同时国务院也有一个对房地产宏观调控的文件。以防止房地产价格上涨和快速增长。近年来，我国政府出台了调控房地产市场的政策。土地管理制度不断完善，房地产市场准入标准不断提高，使一些房地产企业退出市场。政府政策的每一次变动都会在房地产业发生波动，既有货币政策，也有财政政策。这些波动也会使商业银行失去房地产信贷的可能性。对中国的住房持续货币化使我国的特殊政策环境，承担了大量的政策风险对商业银行的房地产信贷。自2005年以来，中国的房地产行业已经进入了一个时期的财政紧缩政策，继续收紧货币政策，这将导致房地产行业面临资金链断裂的风险，大量房地产无法偿还银行贷款，商业银行的信贷风险。

第二，市场的风险。房地产市场上最大的市场风险是由于房地产市场价格的快速上涨容易造成价格严重偏离价值，导致房地产泡沫的产生，一旦泡沫破灭就会对房地产造成重要一击，房产价格下降，作为对商业银行抵押物的房产就会大幅贬值和缩水，这是商业银行房地产信贷市场风险的直接表现。从国内外房地产市场的发展情况看，房价的上涨基本上都是金融政策推动的结果，房地产信贷的迅速扩张将银行的资金快速向房地产聚拢，这样就会推动房地产市场泡沫的产生。但是从周边国家房地产泡沫破灭的教训来看，房地产市场泡沫一旦破灭，遭受损失最大的是向这些房地产业提供信贷的商业银行，我国經济的繁荣和衰败都会对房地产行业的发展产生重要影响，经济衰败时会导致房地产行业和金融业出现亏损和风险。

三、我国商业银行房地产信贷风险的防范

房地产信贷的风险不仅关系到我国商业银行的经营的稳定程度，而且这在一定程度上还会影响我国国民经济的发展，因此，必须高度重视我国商业银行房地产信贷风险的控制和管理。

首先，我国应该积极发挥政府的宏观调控的作用。面对不断变化的市场环境，我国政府应该对房地产政策进行不断创新，不仅要为房地产市场的发展提供良好的环境还要为房地产行业资金的筹集提供多个渠道。建立多层次的资本市场，放松政府对股票市场和债券市场的政策限制，鼓励房地产行业采用国内国外多个渠道进行资金的融通，同时简化房地产企业筹资过程的审批流程和周期。

其次，我国的商业银行应该借鉴国外成功的经验，建立企业和个人的征信体系，加强对不良资产的管理。由于信息不对称的存在，使得我国的商业银行对借款人资金的状况不能掌握，我国应该借鉴发达国家在征信体系建设上的经验，在符合法律法规的规定下，银行应该建立以个人为单位的一人一个账户的信用制度体系，提高个人信用的观念；此外，还可以建立银行客户数据库，这样更方便的掌握客户的资料和以往的信用历史，还可以将这些客户的信息在银行之间共享，提高银行经营的效率，对信贷风险进行实时防范。

最后，发挥房地产信贷利率的调节作用，对不同的房地产企业规定不同的市场准入条件。对市场声誉较好的房地产企业可以对其信贷采用优惠的利率政策；而对于一般的企业来说，则采取高利率政策，利用这些措施可以促进房地产信贷市场的良性循环。