“摇号买房”如何确保公平

6月，各地房地产调控政策密集发布，累计有超过18个城市再次加码调控。截至目前，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳8个城市已经发布房源统一摇号政策：全部或部分房源需要摇号出让。

成都2.2万人摇号449套房、5万人摇号640套房、7万人摇号1000套房；西安5000人摇号700套房，杭州过万人摇号几百套房。在这样的情况下。如何有效保证摇号买房的公正性？

重点还是平衡供需关系

张大伟（中原地产首席分析师）

统一摇号，是为了杜绝买房过程中，开发商通过“号子费”“茶水费”“排号费”等形式违规收取购房者的资金：同时也避免开发商人为制定全款优先、贷款靠后的选房政策，让所有的购房者站在同一起跑线上，获得均等的买房机会。

地方政府出台摇号政策的初衷是为了给大家提供一个公平的购房环境，但种种因素叠加后，现实的情况是摇号买房在一些城市变成了摇号“抢”房。

当下的住房市场，有三个背景需要关注：

首先是供给端新建商品住宅数量减少。几个实行摇号的城市，南京、武汉、西安、长沙等从2015、2016年住宅土地成交面积普遍下滑，形成了一个明显的洼地。2015到2017年三年住宅用地供应的减少向后传导到2017、2018年，导致现在供给端新建商品住宅数量减少。

其次，新建商品住宅成交量一直处于高位。即便处于史上最严调控阶段，热点城市在土地成交减少的同时，房地产市场一直处于火热状态。再加上这些城市实行人才新政，放宽人才落户限制，增加了刚需购买人群的需求。

最后是限价的影响。2018年，全国房价调控再升级，新房限价销售，再加上抬高的市场预期，客观上导致很多区域一二手房价倒挂。一些比周边二手房价低很多的限价新房成为抢手货，不少投资客和买房客加入抢房行列。

要想平衡部分城市楼市的供需关系，政府的施政着眼点还是应该放在开发商身上。如果政府进一步整治捂盘惜售的状况，督促开发商按照规定节奏取证、施工、销售，保证卖出去的土地能够及时供给到市场上来，我认为未来市场上供需关系应该会得到很大程度的缓解。

以强力措施让投资客离场

卢俊（房地产自媒体作者）

摇号买房，确实可以让购房过程变得更加公平，但是也在一定程度上加重了購房者的恐慌心理。

一种是从众心理，别人买自己也要买；另一种是买涨不买跌，房价涨的时候趋之若鹜，越涨越要买。这两种心理交织影响着几乎所有的购房者，参与过摇号买房的购房者肯定都有这样的感觉：看到这么多人挤在一起买房，当叫到自己的时候，选房仿佛已经成了不由自主作出的决定，房子品质如何似乎已无暇顾及。

另一个现象是：投资客开始入场。

在政府连续出台系列调控房地产市场的政策措施下，包括：限购、限贷、限售、限价直至摇号，这对一直尝试投资住宅商品房的投资者是一个巨大的冲击，多重条件的限制导致他们想在楼市占有一席之地的机会变得渺茫。然而，资本的本质就是逐利，只要看到利润空间，资本会跨越各种障碍，想方设法涌入。为了达到“摇号中奖”的目的，“内部关系”“技术优势”“人海战术”等歪门邪道都被投资客用了个遍。

如何把投资客清到场外？摇号这个环节需要保持足够的高压。如何高压？可以参考上海的做法：摇号的电脑全新采购，程序在镜头前直播安装，24小时不间断监控。一旦发现作弊，相关房企彻底退出上海，后面的预售证“想也不用想”。

再如南京，由公证机构采用自主开发经有关部门检测合格的电脑软件摇号，不使用第三方摇号软件，摇号电脑不连接外部网络，公证机构跟踪监督摇号的所有环节。自从南京市公证处主持摇号以后，要想在摇号过程中人为增加中签几率已没有可能了。

事实上，地方政府表态保持住房市场健康发展的同时，积极展开市场检查，调控补短板加码的举措随时会出来，投资客被套的风险正在加大。

摇号买房的本质是靠运气获取利差

刘小田（财经评论人）

摇号在解决供需巨大矛盾时，本身是一种很好的市场调节机制。对于购房者来说，摇号在一定程度上可以遏制利益输送与权力寻租等腐败现象，建立买卖房产市场公平、透明的环境，让大家都拥有平等的机会。

但是，只要“价格双轨制”存在，面对巨大的经济利益，摇号实际上就变相成为“中奖”的机会，相当于楼市“打新”。股市上的“打新”、在北京、上海等城市实行的车牌摇号，被认为客观上保证了公平公正，没有中签的参与者多是抱怨自己运气不好，而很少抱怨摇号制度。那为什么在买房问题上，摇号遭遇了不少质疑呢？

我认为，在买房这件事上，价格是有限定的，但价格不完全受供求关系的影响。限价已经是楼市调控标配，当摇号与限价相结合，它制造的就是无风险的套利机会。当限价政策压低新房售价时，人本能地会选择购买该项目房产，获取新房、二手房之间的利差。

市场自身的调节机制是用涨价来消灭利差，但摇号买房是让少部分中签者获得利差以解决供求关系，当部分人仅靠运气而不是努力就能获得利差时，其他人本能地会加入到这场利差游戏。房源供应数量是基本恒定的，而参与这一利差游戏的人却越来越多，市场自身的供求关系矛盾必然愈加紧张。

目前来说，摇号是一个无奈之举，短期内对于保障公平的确有效。然而，摇号买房只能治标，市场宜疏不宜堵，要保障居者有其屋，同时实现房地产市场的健康发展，还需要各地政府在长效机制上多动脑筋。

用不同性质住房保证住有所居

刘道同（大学教授）

城市出台“摇号买房”政策，相当于给现有的调控政策“打补丁”。

全面落实“房住不炒”，是近年来国家解决房地产问题的根本原则。在这样的政策取向之下，更需要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立—个符合国情、适应市场规律的住房长效机制。

商品房就要回归市场主导的属性，商品房解决不了的就用保障房满足，保障房依然保障不了的就用租赁住房来解决。正视公众之间的收入差距，用不同性质的住房保证所有人都住有所居、安居乐业。

比如，根据市场需求制定商品房、保障房、租赁住房的比例原则。在土地出让时就把他们充分区分开，出让商品房性质的土地收益补偿保障房建设，以此加大保障房的供应并使之充分市场透明化，租赁住房则发挥市场的自发调节机制，尽量少干预。

理想的住房长效机制是什么样子？可以参考雄安新区改革创新住房制度，建立新型住房保障体系的思路。

根据《河北雄安新区规划纲要》，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求，建立多元化住房供应体系。坚持市场主导、政府引导，形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局。完善多层次住房供给政策和市场调控体制，严控房地产开发，建立严禁投机的长效机制。探索房地产金融产品创新。

业内人士预计，雄安新区将试行以公租房、廉租房为主的建设模式，并且在租赁公寓方面，探索中国的房地产金融产品创新，如房地产信托投资基金可在雄安试行。

这些制度创新，不仅仅适用于一座新城，对于一些疲于给政策“打补丁”的城市来说，或许也有借鉴意义。