“人人无家可归”的生意

姚芳沁

29岁的Anso Kristiansen是一名当代舞演员，她已经等不及在今年7月搬进Old Oak，那是一座位于伦敦西部的共享居住大楼。满怀期待的她签了一年的租赁合同。

Kristiansen已经来伦敦5年，一直都是与人合租。“Old Oak最吸引我的地方在于，如果我需要私人空间，我就可以回到自己的公寓，而在一般的合租房里，尽管我的卧室会大一些，但我没有客厅，所以我从早到晚就只能困在自己的房间里。”Kristiansen对《第一财经周刊》说。

Old Oak由伦敦的地产创业公司The Collective开发，是目前全球规模最大的共享居住项目。在如今新兴的共享居住潮流中，其创始人Reza Merchant显得颇为雄心壮志。“我们这一代是‘租房住的一代（Generation Rent）。現在的年轻人并不像他们的父辈那样，希望拥有一套住房，加上房屋价格的飞速上涨，拥有一套住房也越来越难实现，而人们也喜欢租房带来的灵活性。年轻人更愿意为体验服务，而不是拥有某样东西。”他对《第一财经周刊》说。Merchant今年只有29岁。2010年，还在伦敦政治经济学院学习时他有了成立The Collective的想法，最早的目的是为学生提供高质量低价格的住宿设施。

与中国的部分长租公寓有所不同，The Collective更强调公共空间和社区氛围营造，以及更周到的服务设施，而对个人空间却十分吝啬—Old Oak虽有超过1000平方米的公共空间，但私人空间却平均只有10平方米。

The Collective总共10层的大楼内包含了550间公寓，入住人数为546人，基本满租。公寓的户型有个人间和两人间两种选择，公共空间则包括健身房、Spa、图书馆、一个能容纳400家创业公司的共享办公空间、电影院、游戏室、餐厅和一间日式茶房。由于规模太大，The Collective特别向住户发放了一份室内导览数字地图。管理团队还会为住户安排各种健身训练课程和娱乐活动，所有住客可自由参与。每两周会有保洁人员更换和清理床上用品，这些都不需要住户额外付费。他们只需每月交付一笔账单，房租、水电费及其他各种服务费都包括其中。入住Old Oak的最低费用为每月800英镑，伦敦同等地段平均租房价格在1000英磅左 右。

Old Oak的所在地在伦敦并不算是传统意义上的优质地段，很长时间它是一片废弃的工业基地。The Collective当时仅获得了一个新加坡家族的私人赞助，Old Oak相对便宜的地价，以及相对便利的交通出行（30分钟地铁能到达伦敦市中心），是Merchant决定将The Collective的第一个项目放在这里的主要原因。

Old Oak目前住户的平均年龄为28岁，年平均收入3.2万英镑，房租在每周230英镑到360英镑之间，不需要缴纳押金。年周转率大约为50%，对于这个年龄段的住户来讲，是正常比例。

“我们为人们的居住方式提供了一种全新的创意的选择。在伦敦工作的年轻人，支持未来英国经济的重要力量，我们需要为他们提供优质的廉价的居住空间，让他们能享受在这里的生活，并结识志同道合的朋友。共享居住创造了一种独特的社区氛围，它所提供的配套服务也是你在一般的合租房里体验不到的。”Merchant说。

共享居住的概念最早来自于硅谷的“骇客屋”（hacker house）文化，极客程序员们会租用一座大房子一起工作和生活。现在这个概念被The Collective拓展成了一种全新的居住方式—住户牺牲私人空间来换得超大的社交公共空间。

与此同时，随着在大城市租房的年轻人将地段看得比房屋面积更重要，微型公寓流行起来。如今，伦敦的新公寓房的设计大都是微型的，一些地区有着相对宽松的规划法规，让地产商有机会在有限的空间内塞进更多的公寓。

不过英国大型地产商仍然集中开发传统的、面向家庭出租的公寓楼。“共享居住的概念的确很时髦，但操作起来还是有很多未知的问题。其运营成本非常高。”地产公司Colliers房屋租赁部门总监Toby Nicholson对《第一财经周刊》说。

这些传统地产商的顾虑并非毫无依据。在共享居住更早流行的美国，已经出现了多种管理模式的项目，但效果参差不齐。

比如来自硅谷的共享居住项目Rainbow Mansion，由3名NASA研究员在2006年成立，他们表示做这个项目的初衷并不是为了商业化，而是找到一群志同道合的人，在一起分享各自的理念和爱好。

如果打算搬进纽约共享居住公司Common的房间，你就得经过一场面试，他们会关心你的职业、收入来源，以及为何愿意接受这样的居住方式，来确保社区成员多元背景的组成，以及个人信誉。另一家来自旧金山的共享居住创业公司Campus则是把录取新成员的决定权交给社区成员，由他们投票选择，“这项规定打消了不少人入住的热情。”Annelie Chavez说，她曾是Campus的社区经理，2015年，Campus因经营不善已经被迫停业了。

而在Old Oak，由于The Collective管理团队不会对入住的租客做特别审查，但有住客抱怨情侣分手吵架、打架斗殴、霸凌等问题常有发生。一名前住户在社交网站上评论道，“The Collective是个好点子，但它的执行和管理还不怎么样。”

这也就是为什么活跃于纽约和旧金山的类似的青年公寓仍维持着较小规模—共享居住的问题不在于它是否可行，而是在于能不能规模化。此外，从业者也开始考虑人们到底可以接受多小的居住空间。进入职场之后，他们不希望自己还住在一种变相的学生宿舍里。

虽然声称每张床都是双人床，但两人睡还是感到相当拥挤，个头较高的住客，双脚能很轻松地够到墙的另一头—有批评者把The Collective供应的公寓比作监狱牢房。

The Collective也正在考虑在未来的项目中采用稍微宽敞一点的户型设计。“这能让人们留得更久一点。”Merchant说。

接下来，The Collective会在东伦敦的Stratford和Canary Wharf地段另外开设两个共享居住项目。今年3月，它获得了4.2亿美元的投资，宣布正式进入美国和德国，计划在两国各自开设3个共享居住项目。到时它在全球拥有的公寓数将达到4500间。

“在这些国家你都可以看到城市热点的聚集效应，伴随着人口的增长，高质量的居住设施却相当匮乏，而社区的归属感更是非常罕见。”Merchant说。根据英国全国统计办公室的统计，在英国有34%的人常常感到孤单，而伦敦的年轻人感到孤单的几率是英国全国平均值的两倍。

The Collective在美国的扩张还将使它与美国本土的共享办公巨头WeWork形成正面竞争。WeWork在2016年也已经进入共享居住市场，推出子品牌WeLive，在紐约和华盛顿分别拥有两个共享居住项目。

相比The Collective，WeLive有单间、一居、两居、三居和四居等更多种户型可选择。单间价格最低为每月2000美元，合租每人每月最低支付1375美元。WeLive还把酒店式的服务做得更细致，连毛巾、洗漱用品都配备齐全。

越来越多共享办公公司开始朝共享居住领域拓展。来自英国的共享办公创业公司The Office Group今年5月在伦敦泰晤士河南岸正式启动了一个全新的旗舰项目，这个12层高的共享办公楼的顶层特别设计了一间公寓。The Office Group的创始人Charlie Green对《第一财经周刊》表示，这间公寓只接受会员预订，已经有不少会员申请希望能在新年夜留宿在泰晤士河畔欣赏跨年烟火。“我们会以开发办公项目为主，但的确也在考虑将共享居住整合到共享办公项目中。”Green说。

“共享办公，加上共享居住以及共享休闲娱乐设施所组成的这种迷你城市，会成为未来城市发展的一种重要形态。”来自荷兰大都会建筑事务所的合伙人Ellen Van Loon对《第一财经周刊》说。今年5月刚刚在丹麦哥本哈根开放的一座复合型建筑Blox就是她设计的。Blox的定位主要面向创意产业，在设计上，并没有采用将公共空间置于底层、办公空间位于中间、住宅位于顶层的传统模式，而是以丹麦建筑中心博物馆作为核心，其他办公和居住空间则围绕在它周围，并混搭在一起。

在中国，也有针对年轻人的共享居住项目，比如位于大学聚集地北京五道口地区的706空间，但它更像是大学宿舍，通过打通复式公寓来增大共享空间，住户只能租用床位，和西方早期的共享居住项目类似，在商业化和住户管理上都面临很大的挑战，服务和设计也很难跟上。

更被市场看好的是长租公寓项目。包括碧桂园、万科和恒大等大地产商们也都冲进了这个市场。中介公司链家、世联行、我爱我家等则推出了自如寓、红璞公寓、相寓等。连如家、华住等酒店集团也加入其中。它们都更看重居住和社交体验。比如自如会邀请专门的室内设计师设计小空间，配备24小时管家和维修，每周至少做一次保洁。虽然这些公寓也都留出了公共空间给租客们运动、娱乐和社交，但公共区域的服务还未成为其最核心的部分。

很快，中国也将迎来第一个真正意义上的共享居住项目，其模式和The Collective类似，但它的开发者却是汽车品牌MINI。2017年11月，MINI LIVING宣布与盛煦地产合作，把位于上海静安区的一家拥有6栋厂房的油漆工厂改造成一个综合空间，包括共享公寓、共享办公空间以及休闲娱乐空间，一个展览区和一个美食市场也规划在内。

MINI LIVING由MINI品牌在2016年正式推出，旨在探索如何在小空间中优化生活质量的新生活理念，把品牌在汽车领域设计改造小空间的定位移植到城市住宅领域中。在2016年的米兰设计周上，MINI LIVING就展示过一个30平方米的小型公寓设计样本。

“如果房屋的需求持续超过供给，共享居住的模式只会变得越来越普遍。年轻人开始在全球流动工作，古老的房屋所有模式也就变得不再吸引人。但我认为距离人们完全脱离个人所有品的乌托邦的未来，还有很久。”Hannah Carter Owers对《第一财经周刊》说，她是英国建筑设计公司Universal Design Studio的联合总监，这个工作室会负责MINI LIVING在上海共享居住项目的设计。

相比Owers，Merchant对未来的设想则要激进得多。他认为买房终将成为历史，未来人人都是无家可归者。“过去我们直接从青春期升入成人期，现在我们会花更多的时间开拓自我的社会性和文化性，尝试发现我们是谁，我们喜欢什么，然后再进入真正的成人期。而这种延后的成人期恰是共享居住文化兴起的根源。技术进步助推了移动的生活方式，也就降低了人们选择稳定下来的可能。千禧一代也更倾向于把居住当成一种服务。”Merchant说。

当人们把居住方式和固定的场所分离，如何设计社区也就变得越发重要。社区氛围营造也会成为今后共享居住项目的长期议题。

The Collective正计划和一些机构合作，为住户提供多样的附加服务，比如预订出行车辆、提供金融理财服务，甚至时装租赁。通过向社区居民销售增值服务，它预计最终不需要向居民征收房租也能实现盈利。