淄博市中心城区土地储备资源调查评价

郭玉娇 于鹏

摘 要：为掌握淄博市中心城区土地储备资源状况，本文以新城区、旧城区、高新区3个区域的宗地为研究对象，对已储备、批而未供、低效土地进行调查评价，采用Arcgis、Mapgis将储备地块与城镇地籍、城市规划、城市基准地价等数据进行叠加分析，评价地块储备潜力。结果表明，调查区存在一定数量的可储备土地资源，应优先挖潜利用存量土地；可储潜力主要在二、三、四级，住宅用地潜力最大，应作为开发利用的重点。

关键词：土地储备资源；低效用地；批而未供土地；淄博市中心城区

中图分类号：F301.5 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20180432214

城市用地壓力不断增加，土地利用的重点已从传统的新增变为从存量中挖潜[1]，2004年国土资源部下发《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》，调查显示到2004年底全国城镇规划范围内闲置、空闲、批而未供土地共26.374万hm2，占建设用地总量的7.8%，土地闲置、低效利用问题显著[2]。淄博市是土地储备工作启动较早的城市，但缺乏最新数据为城市发展、规划统筹做支撑，因此开展土地储备资源调查、盘活闲置和低效利用土地、优化土地资源配置、发掘土地利用潜力势在必行。

1 工作概述

1.1 工作目的与意义

1.1.1 摸清土地储备资源现状

摸清可储备土地资源状况，明确用地类型、分布、规划及基准地价等级；调查宗地的权利人、坐落、面积、土地利用现状等基本情况；理清批而未供土地数量、位置、种类。

1.1.2 分析土地的可储备潜力

结合城市规划与基准地价成果，计算宗地的储备潜力，分析资源利用的可行性和潜在效益，为土地储备计划的制定提供理论依据。

1.1.3 明确土地利用优势与不足，提出合理化建议

总结淄博市土地储备资源利用过程中的经验和优势，分析产生闲置、低效利用土地的原因，提出切实可行的建议，提高政府对土地资产的管控能力，为土地储备工作提供理论依据。

1.2 调查范围与方法

淄博市中心城区位于淄博市中部，调查区包括高新区、新城区、旧城区，总面积360.35km2，调查时点为2014年底。

采用资料收集法、实地调查法、影像判读、矢量数据统计分析及其他方法开展调查评价。调查对象分为存量土地资源和新增土地资源。

存量土地包括低效用地和已储备用地。低效用地：指布局散乱、利用粗放、产出效益低、用途不合理的存量建设用地；已储备土地：已通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权但尚未向市场推出的土地。

新增建设用地土地储备资源指已取得建设用地审批、尚未供应的土地，简称批而未供用地。

2 土地储备资源现状分析

2.1 可储备土地资源总体情况

淄博市中心城区可储备土地资源共计200宗，902.14hm2。旧城区71宗，271.17hm2；新城区78宗，346.78hm2；高新区51宗，284.19hm2。高新区可储备土地的单宗土地面积较大，平均值达到了4.71hm2/宗，是旧城区的1.2倍，更适合大型项目的使用。

从地块分布可以看出，已储备土地资源与低效利用土地资源主要分布于旧城区，批而未供土地资源主要分布于高新区和新城区。

2.2 可储备土地资源类型分析

淄博市中心城区存量土地资源82宗，面积为388.94hm2，主要集中于旧城区共54宗，199.13hm2。已储备土地167.31hm2、低效用地221.63hm2。

新增土地资源118宗，面积为513.2hm2，旧城区17宗、68.98hm2；新城区56宗、219.82hm2；高新区45宗、224.4hm2，高新区批而未供土地较多，与近年其开发储备势头迅猛，量大、面积大有关，今后应缩短供地环节时间，进一步增大已批准土地的供应率。

3 土地储备资源潜力评价

3.1 潜力评价指标选取

结合土地储备资源特有性质，选取土地储备资源类型、产业聚集度、土地平整度3项指标，形成潜力评价指标体系。其中商服繁华度、道路通达度、公交便捷度等影响因素已在基准地价成果更新评价体系中体现，不再单独设立评价指标。

3.2 评价指标权重及分值标准确定

邀请国土资源局、土地储备交易中心、土地评估、科研机构等多家单位专家，采用特尔菲法对指标进行量化打分，确定各指标的权重值见表1。

3.3 潜力评价分等定级

根据潜力评价体系，对中心城区可储备土地资源潜力进行评分，得分呈正态分布趋势，分值越高、潜力越大。

4 结论

新城区的可储备潜力最大，存量土地中低效用地占68.13%，应优先储备利用，但存量土地面积普遍较小，开发利用存在一定难度。

规划用途为住宅用地的土地储备资源面积最大，是今后发展利用的重点，应加强土地使用的科学管理，提高科学用地水平。

住宅用地应作为今后土地储备资源开发利用的着力点[3]，商业用地、公共管理与公共服务用地作为储备资源利用的重点。

加大力度盘活闲置土地，实现节约集约用地，激励市场力量推动开发利用[4]；树立规划前置、拆迁跟进、组织保障的观念，多部门联动配合，全方位保障储备工作顺利进行，推动经济社会的健康发展。

参考文献

[1]刘涛，杨瑛.土地低效利用的成因及对策研究[J].科技和产业，

2014（11）：122-126.

[2]张伟雄，刘晓红.整合土地资源，盘活闲置土地[J].广东土地科学，2011（6）.

[3]刘志华，孙鹏举.土地闲置原因分析及对策研究[J].山西农业科学，2011（4）.

[4]芦慧晶.对土地闲置问题的研究与思考[J].华北国土资源，

2013（3）：87-88.

作者简介：郭玉娇（1985-），女，研究生，测量工程师，研究方向：土地利用、测量、信息化等；于鹏（1978-），男，测绘工程师，研究方向：土地测绘、规划、评价等。