多重房屋买卖法律问题探析

王立东

[摘要]随着我国房地行业的快速发展，房屋交易过程中各种类型的纠纷不断出现，其中最为典型的纠纷就是“一房多卖”。文章对现阶段房屋交易中存在的“一房多卖”现象加以分析，进而提出解决“一房多卖”问题的建议，力图对维护房屋交易当事人合法权益，稳定房屋交易市场秩序，促进房地产市场的健康发展起到一定的指引作用。

[关键词]房屋多重买卖;类型化;交易秩序

[DOI]1013939/jcnkizgsc201815097

一房多卖不仅造成了房屋买受人利益的损害，同时扰乱了房屋交易市场的交易秩序，本文从多重房屋买卖概念和类型进行分析，试图找出法律解决途径。

1多重房屋买卖的概念及其类型化分析

11多重房屋买卖的概念

多重房屋买卖，又称“一房多卖”，是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。[1]由于我国法律规定不动产物权的变动需要变更登记后才能产生所有权转移的法律效果，因此，在房屋所有权人与买受人签订房屋买卖合同到房屋产权交易双方办理房屋产权变更登记之间客观上必然存在一个时间差，在此时间差内，如果房屋出卖人在利益驱动之下背信弃义不讲诚信，为了就同一房屋赚取更多的金钱，违背先前合同的约定与其他买受人再次签订房屋买卖合同，那么多重房屋买卖的现象就发生了，第一买受人极有可能面临丧失取得房屋所有权机会，招致利益受损。

12多重房屋买卖的类型化

我国现阶段常见的多重房屋买卖主要有以下四个类型。

（1）出现两个或者多个房屋买卖合同且所有合同均未履行。即有权处分房屋的权利人与第一个买受人签订了房屋买卖合同之后又与其他的买受人签订以同一房屋为标的的房屋买卖合同，并且都未交付给买受人或者未给买受人办理过户登记。此种类型下多个房屋的买受人都因与出卖人签订了房屋买卖合同而建立起了债权债务关系，基于债权的平等性，每个房屋的買受人都平等地享有要求房屋出卖人履行交付房屋的权利，这是当前一房多卖最常见的情形。

（2）存在多个房屋买卖合同且有一个是债权合同加房屋交付。即房屋出卖人在和多个买受人以同一房屋为标的签订了买卖合同之后，[2]把房屋交付给了其中的一个买受人。此类型的一房多卖与本文第一种类型相比，房屋的出卖人选择了向其中一个买受人进行了交付，日常生活中该类型的一房多卖也比较常见。

（3）存在多个房屋买卖合同且有一个合同履行了房屋产权变更登记。此种类型的一房多卖，因出卖人已经就房屋所有权给买受人办理了过户登记，[1]此时房屋出卖人与其他另外第三人签订房屋买卖合同就成了无权处分合同。这种情况下，房屋所有权归属往往不存在争议，除了买卖双方存在恶意之外，房屋所有权最终归属办理了过户登记的买受人。

（4）存在多个房屋买卖合同，房屋出卖人向其中的一个买受人履行了交付房屋的义务，房屋买受人实际占有、支配并使用了房屋，同时房屋出卖人向另外的一个买受人履行了房屋产权变更登记。此类型下第一买受人已经入住并使用了房屋，生活秩序已经形成，而另外的买受人根据我国法律规定取得房屋所有权，同一房屋的所有权和使用权因房屋出卖人的一房多卖行为而出现所有权和使用权分离，我国法学界对如何规制这种情形存在很大争议。笔者认为处理该类型一房多卖争议案件应当根据实际情况，以法律法规以及司法解释为准绳，具体后文会进一步探究。

2不同立法模式下多重房屋买卖的法律效力分析

解决多重房屋买卖现象必须以物权变动的立法模式作为出发点。在大陆法系中，物权变动有三大立法模式，一是意思主义物权变动模式;二是形式主义物权变动模式;三是债权形式主义物权变动模式，该模式又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式。[3]

21意思主义的物权变动模式下一房多卖的法律效力

意思主义的物权变动模式，又称债权意思主义的物权变动模式，是指除了当事人的债权意思之外，物权变动无须其他要件的物权变动模式，标的物所有权的变动以债权合同为依据，既不需要另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件。法国是意思主义的物权变动模式典型国家。在意思主义的物权变动模式下，因为一个物只能有一个物权且排斥任何人其他第三人，如果出卖人与多个买受人同一房屋为标签订多份房屋买卖合同，任何一个签订了房屋买卖合同的房屋买受人都可以取得房屋的所有权，在事实上来说不可能的，该模式不利于保护房屋交易的秩序与安全。

22形式主义物权变动模式下一房多卖的法律效力

物权形式主义的变动模式是指一个完全意义上的物权行为总是由物权变动的意思表示加交付或登记的外在形态相结合才可构成。该物权变动模式要求标的物能够独立作为买卖客体，同时需要房屋买卖合同这一负担行为和交付这一履行行为，但是该类物权变动模式下，物权变动的无因性不利于保护出卖人的利益。

23债权形式主义物权变动模式下一房多卖的法律效力

在债权形式主义物权变动立法模式下，房屋所有权转移需要房屋买卖双方当事人存在房屋买卖的真实意思之合意，然后办理房屋产权变更登记，只要不存在买卖双方恶意串通损害第三人合法权益之情形，房屋所有权自房屋产权变更登记完成时转移买受人名下。奥地利、瑞士和我国均采用这种立法模式，这样的立法模式有利于房屋交易的安全、稳定房屋交易的市场秩序，对于司法机关解决多重房屋买卖的法律纠纷问题有着更强的可操作性而逐渐被越来越多的国家采纳。

3债权形式主义物权变动模式下房屋买卖当事人的责任分析

房屋产权变动既是物权法规定的范畴，同时也涉及债权问题。在我国现行债权形式主义物权变动立法模式下，房屋产权的变动需要符合物权的法定性和公示、公信性原则。物权的享有和变动既不能由法律之外的规范性文件进行规定，也不能允许当事人自由创设物权的种类以及确定物权的内容、效力和公示方法。[4]物权作为对世权必然会涉及不特定第三人，物权的享有和变动必须以一定的方式公示出来，然后产生让不特定的任意第三人相信的公信力。房屋作为不动产，其产权的取得当然须经过登记和公示。而债权只能在相对当事人之间产生权利义务关系，不涉及其他不特定第三人，物权和债权这一根本区别也决定了物权的取得和变动需要通过一定的方式让不特定的第三人知晓并且确信，从而避免侵权行为的发生。目前房屋交易中的一房多卖现象，其原因是房屋出卖人在利益驱动下，违背了诚信原则而与出价更高的买受人签订房屋买卖合同，加之房屋买卖合同的签订与房屋产权变更登记之间时差的客观存在，或后来的房屋买受人法律知识欠缺，对我国物权法关于不动产物权变动的规定缺乏了解，二者合力造成了多重房屋买卖现象的层出不穷。

（1）房屋出卖人的法律责任问题。在我国现行债权形式主义物权变动立法模式下，房屋出卖人跟多个受买人签订房屋买卖合同，其中只有一个合同能履行，其他的合同都会因房屋出卖人的履行不能而无法实现。房屋出卖人就构成了根本违约，需要承担的是违约责任，以弥补出卖人违约给买受人造成的利益损失。

（2）房屋买受人的法律责任问题。在多重房屋买卖中因只有一个买受人能够获得房屋的所有权，不能取得所有权的其他买受人一般是受害人，但是不能排除一个买受人侵害其他买受人合法权益情形的存在，能够取得房屋所有权的后受买人往往是善意取得人，虽然我国法律明确也规定了保护善意取得人的权益，但是现实生活中也不乏后买受人和出卖人恶意串通，使得先买受人的房屋所有权落空的情形，后买受人的恶意使其成为侵权人，此时，先买受人可以根据法律向后买受人和房屋出卖人主张承担侵权责任。

4多重房屋买卖法律问题解决的探究和建议

41多重房屋买卖中各买受人权利救济问题

在多重房屋买卖中第一买受人的救济办法是找出卖人承担违约责任、赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，可以获得惩罚性赔偿请求权，前提是出卖方存在严重的故意违约行为。

在多重房屋买卖中，后买受人的救济同样可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求出卖人承担违约赔偿、损害赔偿等法律责任。另外，就是有可能存在后买受人受到先买受人的侵权问题，后买后人此时可以要求先买受人承担侵权责任，行使对侵权人惩罚性的赔偿，在这里需要侵权人存在恶意，即故意公然侵占取得所有权买受人的房屋，损害权利人的合法权利。这样的情况下，后买受人为了保护自己的权利，可以通过法院起诉等方式去维护自己的权利。

42多重房屋买卖中的保全问题

（1）我国目前对不动产的保全最有效的方法应该是预告登记。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记的保全效力体现在房屋办理了预告登记之后，权利人、利害关系人可以通过申请查询、复制登记资料，了解到房屋目前的状态是否可以处分。恰如有的学者所说：预告登记之所以是最有效的保全手段，是因为预告登记有保全效力和预警效力。[5]预告登记的预警效力恰恰体现在对房屋预告登记的公示上。通过公示可以告诫其他人此房屋的存在状态，以免不知情的人来处分该房屋，造成房屋买卖当事人的利益受损害。因房屋买卖合同的签订与办理过户登记之间时间差的客观存在，加之在该时间差可能会发生出卖人与其他的受买人签订合同等意外情况，买受人要求出卖人一起去登记管理部门办理房产预告登记，既可以保证对所购房屋所有权的实现，也能从一定程度上遏制了一房多卖现象的发生。

（2）在房屋交易的标的物房屋大多数是商品房。《城市商品房预售管理办法》第十条规定了商品房预售合同登记备案制度，当事人自签约之日起30个工作日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售备案也是个很好的保全手段。

43多重房屋买卖法律问题解决建议

遇到这样的问题，当事人之间可以先商量解决房屋所有權归属等问题。如果协商解决不成，提起诉讼是最后的一道法律程序。根据我国现行相关法律法规规定，笔者认为：如果存在多个有效的房屋买卖合同，首先看在房屋买卖合同签订后是否已经办理了过户登记手续，如果办理了登记手续，那房屋所有权就归属办理登记的买受人所有。如果都没有办理过户登记手续，那么根据我国《物权法》和《城市商品房预售管理办法》规定，应当由办理了预告登记或者办理预售备案的买受人取得房屋所有权。假如都未办理以上这些手续，那么合法占有房屋的买受人或者已经全部支付了房屋的对价的买受人取得房屋的所有权。如果都支付了价款或者都未支付价款，同时也未交付、未登记、未办理预告登记或者预售备案的话，可以按照合同成立先后顺序来确定，或者由先去法院立案主张权利的买受人取得所有权。如果在房屋买卖中有恶意串通的现象发生，那么可以根据

《合同法》第52条的规定来主张合同无效，不能再拥有房屋所有权。总之，买房人如果在买房时，未及时办理过户登记的，可以先去办理预告登记或者是要求房地产商办理预售登记备案。假如都没有办理的情况下，运用法律来解决问题。

参考文献：

[1]姜海“一房二卖”情形中房屋的最终归属及救济[J].经济师，2006（10）：191.

[2]汝亚国房屋二重买卖的法律研究[J].华东经济管理，2007（12）：71.

[3]包颖杰不动产“一物数卖”的法律思考——以物权变动展开[J].经济研究导刊，2010（138）：138.

[4]王利明论物权法中物权和债权的区分[J].法学论坛，2007（1）：8.

[5]李伟不动产预告登记制度若干问题研究[J].改革与战略，2007（8）：152.