浅析商业银行房贷风险及防范

万佳佳

【摘要】我国商业银行在提供房贷业务的同时，还需要面对信用风险、利率风险、流动性风险、抵押物风险等多种风险。本文就在分析商业银行房贷风险构成的基础上，从加强审核、优化风险管理体制、完善房贷操作模式等角度入手，分析了商业银行房贷风险的防范对策。

【关键词】商业银行 房贷风险 防范 审核

房贷指的是我国银行面向个人的住房贷款业务，近年来随着我国居民在生活质量上的改善、我国房地产市场的高速发展，个人住房的购置也被推向了一个新的高潮。这使得我国商业银行住房贷款业务在数量上不断增多。在商业银行众多业务之中，个人住房贷款业务是银行的主要收入来源之一，但是在看到其经济效益的同时，也必须要认识到住房贷款服务的提供也存在着较多的风险，如若不能加强对房贷风险的有效控制。将会对商业银行的稳定运营造成消极负面的影响。

一、商业银行房贷风险的构成

目前我国商业银行房贷风险主要由以下几个部分组成：

个人与开发商的信用风险。个人的信用风险体现在个人的房贷没有根据协议要求每月按时返还。造成贷款的拖欠现象较为严重，出现这一现象的原因主要是银行并没有对个人的信用审核机制加以完善。在贷款拖欠问题的处理上也只是劝诫或者是催促，并没有采取较为强制性的措施。而开发商的信用风险指的是，由于工期延误造成交楼期限延后。从而造成住户拖欠银行的贷款。；“现这一现象与我国银行缺乏完善风险监管、防范机制有着直接性的关系。这种机制的缺失为不法开发商提供欺诈的机会，却影响了银行的正常收益，且激化了银行与客户之间的矛盾。

房贷抵押物的处置与价格风险。在提供住房贷款的过程中，为了避免风险、降低银行损失，通常情况下会要求贷款客户提供一定的抵押物。银行可以通过处理借贷方抵押的房产来弥补资金缺口。但是结合目前我国经济、房地产市场的发展来看。房产价格存在着较大幅度的变动，且经济泡沫化的现象较为严重，这为银行的发展同样带来了不可估量的风险。加上目前我国银行并没有提高对抵押物优化处理的重视程度。在面对价格、经济变动时不能采取积极有效的对策与可行的调整方案，造成银行房贷的风险直线提高。

个人房贷的流动性风险。虽然住房贷款为银行带来了较为可观的收益，但是过多的个人房贷会造成银行资金的外流，且一般借贷人的借贷时间较长，银行提供的这些住房贷款无法在短期内收回。如果我国市场金融结构出现变动，将会造成银行资金链断裂的情况。增加了商业银行在经营中的风险。

市场经济与政府政策的风险。目前我国正处于经济转型、产业转型发展的重要时期。现有的市场经济体制在发展中依然存在着较多的纰漏。而在当前房地产发展中存在着增速过快、经济过热的情况，这与政府的宏观调控方向并不相符。一旦政府加强对房地产政策的调控。开展放宽或者是紧缩都会对商业银行产生不利的影响，造成多方面的损失。

除了上述风险以外，商业银行的房贷还存在着管理上的风险，尤其是人力资源、管理经验、个人信用心管理不善等多重因素的影响，都可能会催生商业银行房贷的风险。

二、商业银行房贷风险的防范对策

房贷风险凸显了我国商业银行在房贷管理上的局限，也突出了商业银行加强房贷风险防范、管控的重要价值。要想降低房贷风险，首要任务就是加强风险防范。

（一）加强贷款的严格审查力度

商业银行不仅应该在房贷申请过程中加强对借贷人资格的审查，了解其实际收入情况、个人资产与经济基础，從而分析借贷人是否拥有良好的偿还能力，对于目前的风险程度进行准确的评估。

同时，商业银行还应该加强对贷款中抵押物的审查力度：确定抵押物是否合法；如果抵押物为房产，则需要审查所抵押的房产是否已经办理过过户等手续，是否具有合法的产权。这样才能为后期的风险防范提供保障。加强对抵押物价值变化的良好控制。

（二）完善商业银行房贷风险管理机制

商业银行在发展个人房贷业务的过程中，必须要对现有的风险管理机制加以完善，正确认识个人房贷可能对银行发展造成的威胁。对此，银行首先应该构建个人资信评估体系，避免个人客户在房贷的过程中出现欺诈的现象，维护银行的资金安全。另外，商业银行还应该在机制完善的同时，专门设立房贷风险的监管机构，加强对支付的严格管理。对于房贷中可能隐藏的风险进行及时性、准确性的预警，强化对支付环节等多个环节的风险防范力度。

（三）完善房地产贷款操作模式

商业银行在提供房贷服务的过程中，应该对现有的贷款操作模式加以完善，加强对贷款以及售房款项与环节的监控水平。对此，商业银行应该按照房地产企业的贷款申请，对项目的基本情况、开发条件、市场前景、经济效益、风险等内容进行较为准确的评估，预测房地产贷款投放的金额与时机，通过签订相应的合作协议来避免风险的发生。在贷款发放之后，银行还应该加强审查的严格化，把好资金的支付关，加强对资金专户、资金使用之前的审查监督，根据工程开展的实际情况来开展资金拨付，确保风险能够得到真实有效的分担。

除了上述对策以外，商业银行应该严格执行国家的房贷政策，加强对各种投机性购房行为的关注度，严格控制这类房产的贷款行为。

三、结论

住房贷款虽然为商业银行带来了较多的经济收益，但是这种贷款也存在着一定的风险与隐患，尤其是在我国商业银行控制力度有待加强、个人资信体系构建不完善的影响下，造成住房贷款中的隐藏风险不断增多，对商业银行的发展带来了不利的影响。我国商业银行应该理性客观地对待房贷，加强对借贷人在资格、抵押物等方面的审核，构建完善的风险管理体制；同时，商业银行还应该加强对房地产贷款操作模式的完善，实现风险管控的细化、优化，尽量控制房贷带来的风险与负面效应。

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