严控炒房下的安居挑战

刘彦华

当下，我国的大多数人已经不再会为温饱而奔波，但仍有不少人在为住房而忧心。“房住不炒”，伴随着深化住房制度改革的顶层设计的出台，被新时代重新定义的安居梦正在向人们走来。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”2018年《政府工作报告》中关于住房保障的表述明晰精辟，掷地有声。

“安居乐业”，住房问题既是民生问题，也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系社会和谐稳定发展大局。当下，我国的大多数人已经不再会为温饱而奔波，但仍有不少人在为住房而忧心。“房住不炒”，伴随着深化住房制度改革的顶层设计的出台，被新时代重新定义的安居梦正在向人们走来。

市场逻辑在重塑

2018年，中国的房地产真的变了。

“以前经常说房地产的黄金时代结束了，其实这样的说法不太准确，但这足以说明当下房地产市场的真实状况。”资深房地产营销策划人刘强说，自从2016年国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”核心定位后，房地产市场的逻辑已经发生翻天覆地的变化，“现在，只住不炒，调控目标从调房价转向了促进住房回归民生属性上，信贷、土地供应、市场监管等各种政策齐出手，后续还要建立长效机制，房企‘拍地盖楼、快进快出的1.0版时代不再，大大小小各种房企都在经历痛苦的转型”。

同样感受到了市场变化的还有购房者，王涛便是其中之一。

价格远低于市场价，买到了就等于赚到了，对于保障性住房而言，这句话曾经是王涛坚信多年的“铁律”，不过，2018年4月27日，王涛将其亲手推翻。

目前王涛一家三口加上丈母娘四个人挤在回龙观的一套一室一厅。经济适用房、两限房、自住房，政府每推出一种保障性住房，王涛都会第一时间报名争取，但几年过去，好运始终没有来临。

今年，他参加了共有产权房的摇号，这次他看中的是昌平区绿海家园的两居室。根据以往经验，他并没有抱多大希望，“绿海家园共推出1677套房源，一居801套，两居872套，三居4套，其中面向东城区和西城区符合条件的购房者共有665套，我摇到的选房序号是3000多号，根本没戏”。

然而，意外惊喜，4月中旬他接到了递补选房的电话通知，4月27日，在昌平朋博体育馆选房现场，王涛一遍遍筛查房源列表，结果发现剩下的只有一居室，犹豫许久，他最终放弃了。

不过，王涛并不气馁，“共有产权房不行，还有限价房。”他告诉记者，以往每次楼市调控，都提心吊胆，担心房价越调越涨，不过，现在心态比较平和，因为他感觉这一次自己或许真的有望在北京安个家，“现在购房资格稀缺，买就买真正合意的。前年10月开始，北京几乎所有住宅用地都是采取的限房价竞地价的方式，今年肯定会有大批的限价房进入市场。还有机会”。

微观的变化折射的其实是整个波澜壮阔的大时代。新时代新定义，开启中国住房新模式，每个人每个市场角色都在适应新的变化。

新时代新定义

在新时代，重新定义中国住房，及时且非常必要。

在房地产市场发展的进程中，在最初的计划经济时期，国家和国有企业一直是住房投资、建设、分配和维护的主体，通过公有住房实物福利分配的方式满足城镇居民住房需求。随着经济发展和城镇居民人口的不断增加，公房福利分配的弊端不断显现。1980年，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，在部分城市进行由企业、个人和政府各承担房价三分之一、鼓励职工自主购房试点工作。

经过十多年的探索，上世纪90年代中期，中国住房制度改革市场化特征开始显现，1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出将按照国家、企业和个人合理负担的原则进行住房体制改革，将公房实物分配改为货币工资分配，建立面向中低收入的保障性住房和面对高收入家庭的商品房，至此，开始全面市场化改革。

1998年，中国房地產市场迎来标志性事件，中央宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化的时代。自此，人们发现房子除了可以居住以外，还可以用来投资，于是房产的投资投机逐利行为日盛，房价不断高涨。尤其是2003年以后，房价似乎陷入了“越调越涨，越涨越调”的怪圈之中。

直到2016年，形势开始改变。中央经济工作会议明确提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

紧接着，党的十九大报告提出，“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”指明了新时代深化住房制度改革的具体路径。

“中国的住房制度，实际上就是房地产市场的游戏规则，不同的市场定位需要不同的市场规则与之相适应，住房制度也应该随之发生变化。”中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员、《房地产蓝皮书》执行主编王业强分析认为，第一，伴随着2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”，中国房地产市场的定位已经发生变化;第二，房地产调控思路也发生了改变，由原来的“遏制房价过快上涨”转向了更加注重风险防范和长效机制的建立;第三，市场发展趋势出现明显改变，从过去的房价普涨走向了区域市场明显分化;第四，房地产市场调控的目标也发生了变化，更加注重住房的民生属性，强调民生保障功能，强调全体人民住有所居。

在他看来，2018年将成为我国1998年房改之后又一个重大的住房制度改革年。

一场基于市场与民生的“自我革新”

在讨论住房制度改革究竟应该怎么深化的问题之前，需要首先说明一个问题——这是一场基于市场与民生的“自我革新”。

近来，关于坚持“房住不炒”定位，深化住房制度改革，市场上出现了不同声音。对于此种论调，多位接受《小康》·中国小康网记者采访的专家学者对此都提出了自己的见解。

“住房是民生之要。”這是近两年各地政府官员和专家学者在谈及住房问题时最常提及的一句话。

住房，对个人而言，是家，是依靠，是希望;对政府而言，是保障之本，是社会和谐之根基。它天然具备民生的底色。民生所指当是施政所向。中国社会科学院于5月14日上午举行2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、《房地产蓝皮书》顾问牛凤瑞在会上发言时表示，作为一种社会政策，党的十九大报告中，把住房制度放在了加强社会保障体系建设一节中，说明它是社会保障体系的组成部分，目的是让全体人民住有所居。其中，住房保障是住房制度的一个关键环节，目的是让贫困家庭、住不起房的家庭住有所居。不过，这并不意味着“要把我们的住房制度改回去”，在他看来，近二十多年来，中国居民住房条件大大改善是个不争的事实，说明了我们住房制度改革的基本方向的正确性。

对于争议，据牛凤瑞分析，一个重要原因是人们将住房制度与房地产调控混为一谈，“住房制度是社会政策，房地产调控是产业政策，两者虽然有联系，而且联系密切，但它们的逻辑起点、基本原则、基本目标以及它的路径是完全不同的。”他强调，房地产调控应该划清行政调控与市场调节的边界，要与市场规律相吻合。

“‘房住不炒的定位是我们对1998年住房制度改革的一个完善、一个纠偏的动作。当时改革的时候，我们其实对住房的保障功能也是非常重视，但随着房地产市场的发展，它保障经济增长的功能被强化，而住房保障相对被弱化，所以现在提出‘房住不炒其实是一种完善。”王业强在接受《小康》·中国小康网记者采访时直言，市场化方向作为中国改革开放的基本原则、大方向，肯定是正确的，是需要坚持的，但具体到房地产市场，因为如今过度投资投机炒房给经济发展带来了风险，所以我们需要强调“房住不炒”，强调住房的民生属性，把房地产市场拉回正常轨道。

补短板，租购并举

实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

最初公房福利分配的时候，我国住房制度以“租”为主，但是后来随着市场化改革，以“买”为主的格局逐渐形成。目前国家大力提倡“租购并举”，发展租赁市场，有专家提醒，这并不是要走两个极端，而是要改变“重交易轻租赁”的状态。

租赁市场一直是我国房地产市场的一块“短板”，有数据显示，目前在北京、上海、深圳等流动人口比例较高的城市，租赁房屋占总房屋比例超20%，租赁人口占城市总人口比例超30%。另外，根据链家的研究，目前我国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金交易总额已超过1万亿元，预计到2030年，租赁人口近3亿人，租金交易总额将达4.6万亿元。

但与巨大的市场空间不匹配的是，我国租房市场问题颇多。从供给角度看，租房房源主要由个人房源构成，因为信息不对称，导致个人与中介、个人与房主、中介与房主之间容易出现纠纷，市场乱象频出;从需求角度看，在教育、医疗等方面租房与购房所享受的待遇差异较大，一定程度上“压制”了租房需求的进一步释放。

2017年以来，住建部及各地政府陆续出台了多项政策规范租房市场，鼓励机构大力发展房屋租赁业务，探索实现租售同权。先是确定在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12座城市开展住房租赁试点。接着原国土资源部会同住建部公布第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。最新消息，2018年4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，首份住房租赁资产证券化文件落地，明确试点发行REITs（房地产信托投资基金）。

“特别是刚刚参加工作的年轻人，租房是不错的选择。”在思源地产副总经理、首席分析师郭毅看来，租购并举，大力发展租赁市场正好契合了这部分人的居住需求。不过，据她分析，要想实现租购并举，在租赁领域还要做好几大文章，一是增加租赁房源供给，给予税收、金融等支持政策，鼓励机构进入租赁市场，二是建立健全相关法律法规，保障租赁双方权益，提高人们的“安全感”，三是要推出与租赁相关的配套措施，逐步使租房和购房在享受教育、医疗等基本公共服务方面获得同等待遇。

清华大学法学院教授、国土资源部不动产登记专家委员会委员程啸在接受《小康》·中国小康网记者采访时，在肯定“租售同权”政策出台的积极意义的同时，也表达了对租售同权能否真正实现的担忧，“在政策层面上，租赁权不可能等于所有权。‘租售同权政策在中小城市更好落实。但对于北上广深之类的大城市落实还是有难度，尤其是关于教育权。以学区房为例，学区房问题的根本原因在于教育资源供给的不平衡和不充分，并非‘租售同权政策能够解决。”

关于发展租赁市场，中国人民大学汉青经济与金融高级研究院副院长陶然将关注焦点放在了加大供给上。在他看来，解决问题的关键性措施还是集体土地进入租赁市场。目前政府正在通过多种措施加大出租房供应，但是，“结果现在实际落实中各个地方演化成了地方政府拿自己的国有土地和开发商合作搞租赁项目。中国租赁市场的问题是要解决两亿农民工和他们留在农村里的家庭成员能够在城市里定居的问题，而现在很多租赁方式完全不针对这些情况”。

加快长效机制建设

要想实现全体人民“住有所居”，既要政策手段适时出手，维持房地产市场稳定发展，也需要房地产长效机制的建立。

土地供给制度是房地产长效机制的基础。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春分析认为，建立长效机制，首先要解决的问题就是土地的问题。“过去我们提的是建立城乡统一的建设用地市场，现在我们认为国家应该建立统一的土地市场，打破土地二元制度来供给土地，满足城市需要的同时，也能满足农村耕地保护、占补平衡的需要，满足城市人口向农村流动、农村人口进入城市这样一个城市化和乡村振兴的大的战略需求。”当然，建立统一土地市场，冯长春表示也要有约束，在他看来，可以利用空间规划在约束条件下建立土地市场的流动、土地资源的流动和优化配置。

“刹车式的短期调控效果虽然比较明显，但不能够长久为之。中国房地产市场长效机制亟待建立。”就建立长效机制，王业强提出了四点建议：一是要摸清家底，准确把握调控长效机制的统一与差异，他建议在2020年第七次全国人口普查的同时推进全国城乡房屋调查，以人房关系作为房地产调控的基准线，并且统一家庭自用住房和非家庭自用住房标准。二是稳定市场预期，可以考虑将部分短期调控措施延伸为长效机制的一部分，通过短期调控的制度化、规范化，将其作为长效调控机制当中的熔断机制，从而促进市场预期稳定。三是税收调节方面，提议开征“空置税”调节住房持有行为。同时通过“空置税”体现可持有但不可控制的导向，将税收的对象锁定为非家庭自用住房，提高市场租赁住房的供应。四是灵活调控，用好土地供给和金融信贷等政策工具弹性。在土地供给方面，以人口规模作为增加居住用地的依据，土地供给的思路从“以地控人”变成“地随人供”的导向。在金融信贷等方面，可以根据宏观经济和房地产市场动态调整，多考虑灵活使用局部性的金融信贷政策调整工具。

另外，稳妥的推进金融创新，健全相关法律法规制度等也是建立房地产长效机制的应有之义。

多位专家学者表示，未来中国的住房市场将呈现一种层次感，把市场的交给市场，需保障的交给政府，公共住房体系针对不同人群将提供廉租房、公租房、棚改房、经济适用房等不同类型的住宅与之相匹配，而私人住房范围也将呈现租房与购房“两条腿走路”的供给机制，兼顾公平与效率问题。

（本刊记者周叠瑶对本文亦有贡献）