基于BIM和GIS的建设工程开发投资决策流程初探

金兰

（中国民用航空飞行学院新津分院 四川成都 611431）

1 引言

在建设工程开发的全过程中，前期的开发决策作为核心环节，其正确性直接影响到项目的整体效益。然而，与国外的建设工程开发投资决策相比，我国的建设工程开发投资决策缺乏足够和全面的理论依据，主要借鉴已有经验进行主观定性分析和对比分析[1]，这样容易造成前期的决策失误，使得业主方遭受重大损失，如珠海机场项目、欧洲迪斯尼乐园、三门峡工程、广州蓄能电站工程等。因此，考虑到建设工程开发投资的重要性和我国工程开发投资的现实状况，本文基于BIM强大的可视化功能、方案的初步设计功能和能耗分析功能，以及GIS的空间分析能力和数据处理能力，初步探究基于BIM和GIS的建设工程开发投资决策流程，为业主方投资提供决策参考和方法借鉴。

2 传统建设工程开发投资决策流程及特点

一般情况下，建设工程开发投资决策的工作流程为图1所示[2]。

图1 工程项目开发投资决策流程图

业主方在做工程项目投资决策时，一般会经历以下四个主要阶段：探讨初步开发投资意向、地块选择与项目定位、建立开发规划设计方案、项目评价和方案比选。每个阶段环环相扣，层层推进。

（1）探讨初步开发投资意向。业主方根据本单位的发展战略规划以及对投资环境的总体分析进行初步开发投资意向的探讨，其中总体分析是指国家宏观层面和区域中观层面的分析，分析的内容包括政策环境、经济环境、法律环境、文化教育环境、城市规划、市场分析等方面。第一阶段的成果为形成几种初步投资意向方案，如“在京津沪地区开发高档商业综合体”、“在天府新区开发新校区”。

（2）地块选择与项目战略定位。结合初步投资意向方案对区域内的可建设地块进行分析和筛选，形成候选的初步开发投资方案，如“在A地块上开发约×××平方米的高档商业综合体”、“在B地块上开发约×××平方米的新校区”等。

（3）建立开发规划设计方案。运用项目策划分析，对建筑工程的定位进行细化，针对上一阶段得出的每一个初步开发投资方案，建立开发规划设计方案，形成候选的开发规划设计方案，如“在A地块上开发约×××平方米的高档商业综合体，有A1、A2、A3三种开发规划设计方案可供选择”。

（4）项目评价和方案比选。通常的做法是通过经济测算、财务评价和不确定性分析对每种项目和方案的组合进行评价和比选，形成最终决策，如“采用A3方案在A地块上开发约×××平方米的高档商业综合体”。

至此，建设工程投资最终决策已经形成，房地产企业可依据决策结果进行建设准备和建设实施。

3 基于BIM和GIS的开发投资决策流程

3.1 BIM和GIS的集成应用

建筑信息模型（BIM）整合集成建筑本身及内部结构等微观信息，并具有强大的三维可视化、模拟分析和协同作业功能，可在项目前期进行场地分析、建筑性能模拟分析、设计方案比选等应用[3]。地理信息系统（GIS），是一个获取、存储、编辑、处理、分布和显示地理数据的空间信息系统，有强大的数据处理能力和空间分析能力，广泛用于区域规划、空间选址等。与单独应用相比，BIM和GIS的集成应用，在建模质量、分析精度、决策效率、成本控制水平等方面都得到了明显地提高[4]。

3.2 基于BIM和GIS的开发投资决策流程

本文将BIM和GIS技术融入到建设工程的开发投资流程中，帮助业主方更加科学快速准确的做出开发投资决策，如图2所示。

图2 基于BIM和GIS的建设工程开发投资决策流程图

基于BIM和GIS的建设工程开发投资决策流程图的亮点在于，在合适的决策阶段恰当的运用新技术和指标体系。首先，在企业发展战略的基础上，通过国家层面和区域层面的总体分析得到候选的投资区域，形成几种初步的投资意向方案；然后，在初步投资意向方案的基础上，运用GIS技术和地块筛选指标体系选出候选地块，形成初步的投资方案；接着，基于BIM的初步方案设计功能，并结合项目策划分析，使得每一个候选地块都形成几种开发规划设计方案；最后，根据综合评价指标体系，并借助BIM和GIS对某些指标的计算，得到最优的地块和方案选择，形成最终决策。

4 结语和展望

建设工程开发投资决策存在较大的风险性和不确定性，需要科学规范的流程提升分析精度和决策效率，在传统的建设工程开发投资决策流程上，集成BIM和GIS的功能和应用特征，帮助业主方科学决策。在以后的研究中，针对地块分析和开发方案分析，建立全面、可量化的指标体系，对地块和开发方案进行综合评价，能更有效的帮助业主方快速且正确的做出开发投资决策。

[1]郑薇.房地产开发项目投资决策研究[D].大庆：东北石油大学，2012.

[2]樊金海，李跃水.房地产企业的项目投资决策分析流程再造[J].基建优化，2002，23（1）：24～26.

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