旅游影响下滨水住区的空间优化建设

0 引言

近年来，我国城市滨水地区进行了大规模开发与再开发建设，但住区建设相对封闭，未能合理利用滨水资源。开发的旅游住区因季节因素空置率较高，住区私有化导致滨水资源与城市空间功能割裂，部分滨水住区丧失了活力，无法发挥社会和经济效益。滨水住区在开发建设过程中如何适应城市发展需要，提升城市功能，推动城市可持续发展？在分析迪拜人工码头规划建设的基础上，笔者着重研究：①旅游城市滨水住区如何渐进式发展旅游服务功能；②滨水住区空间如何优化建设成为城市综合功能区以避免被再次规划和拆迁重建。

1 研究对象

1.1 城市区位

迪拜位于阿拉伯半岛，是中东最大的再出口和区域性贸易中心，也是全球重要的商业和旅游中心（见图1）。迪拜政府通过加强旅游设施建设、建设标志性建筑物等方式增加吸引力，发挥旅游对经济的带动作用。由于迪拜政府对旅游高度重视并大力发展，游客和外来人口的比例越来越高，一些居住社区逐渐兼具旅游服务功能。

1.2 城市发展历程

迪拜的快速城市化经历了4个阶段。

1）自然缓慢发展阶段（1900—1955年） 迪拜作为海湾国家、波斯、印度次大陆与东非之间的交通商贸港口，大部分用地功能为住宅和小型商业。

2）紧凑发展阶段（1956—1970年） 20世纪60年代迪拜发现石油，由于勘探石油需要进口大型和重型设备，迪拜开始拓宽道路、修建机场，大规模开发建设迪拜湾。

3）城市扩张阶段（1971—1995年） 得益于石油工业带来的经济增长，迪拜城市建设发生了翻天覆地的变化，区别于传统低密度城市空间和建筑形态，迪拜开始填海造地并建设多层及高层建筑。

4）全球化阶段（1996年至今） 迪拜转变城市发展方向，将以石油工业为主的资源型城市转变为集房地产、旅游、酒店、物流服务、休闲和娱乐等多元经济于一体的全球中心。

图1 迪拜区位示意

图2 迪拜码头航拍

2 迪拜码头住区发展

如图2所示，迪拜码头是一个大型国际社区，沿波斯湾海岸线绵延3km，东邻谢赫扎伊德大道，西侧沿海为购物商街，北侧为阿拉伯海湾，南邻朱美拉海滩社区，总用地面积578hm2。

1999年，HOK设计公司主持迪拜码头总体规划，计划引入阿拉伯海湾水，在沙漠中开凿长达3km的中央水道，建设新型滨海社区。2003年，项目初始阶段完成并启用，聚集了各类奢华酒店、公寓和咖啡馆。码头定期举办社区活动并开放集市，吸引了大量游客。这种情况开发商始料未及，但也促使其将原本配套的居住区休闲公园开发为旅游住宿之地，激发了该区域的活力。开发商计划建设35栋超高层住宅和5栋酒店，并沿海滩规划设计Marina Walk滨水商业街，配置各类餐饮、购物等娱乐设施。

2013年2月，迪拜政府批准了距朱美拉海滩社区500m的“蓝水岛”开发项目。该岛屿融合了居住、旅游、休闲等功能，还建设了极富当地特色的巴扎、全球最大的摩天轮迪拜眼（高210m）。最初定位为国际社区的城市功能区演变为集沿海湾旅游服务区和近海居住社区为一体的城市综合功能区。

3 迪拜码头住区演变分析

3.1 市场需求

据统计，2007—2014年，迪拜游客人数增长91%，年增长率9.4%，截至2015年，酒店客房数约10万，2017年，迪拜游客人数达1760万。目前，常住迪拜的日均活动人口约107.3万人。

3.2 公共空间营造

HOK公司的设计方案规划中央水道，占总用地面积的12%，巨大的公共开放空间影响了房地产开发商的利益，但最终仍采用了该设计。中央水道建设完成后，沿其设计了长达8km的景观走廊，改善了迪拜码头的生态环境，提高了公共空间的开放性，带来了极高人气，提升了土地价值。为方便人与水充分接触，设置了很多滨水广场和游乐设施，如探入中央水道的码头、伸出水面的平台、临水的咖啡馆和水上游艇等。

3.3 多元业态吸引

滨水大道两侧配套多样化服务，目前开设了300多家店铺，包括商业购物中心、餐馆、酒吧、咖啡店、书店、美术馆等（见图3）。为创建方便居民的城市社区，满足社区居民需求，规划将零售商业、社区服务及活动中心等分散布置在整个社区，散步道和断头路也联系了一系列口袋公园、咖啡馆、便利店等，形成滨水活力点。

图3 滨水大道两侧商业

3.4 交通可达性

如图4所示，整个区域道路呈环状＋放射状的主干路布局形式，为区域中的主要车行道。车行道高架于环中央水道的步行道，直通沿海商业区，形成环水道舒适步行区。次干道为步行道，与内河垂直，内外环路形成宽阔的林荫大道，次干道及邻里街道的近端都通向码头附近的公园绿地、公共服务设施等。网络化的开放空间鼓励区域内人群通向滨水活力地带。便捷的交通换乘也促进了迪拜码头旅游资源的形成，有助其被充分利用。除陆路交通外，内设水上巴士，利用迪拜滨海及内河连贯的水系，串联城市内其他滨水景点，形成水上游览线。

图4 区域道路及功能分析

3.5 视觉吸引

水道南北两侧是宽15m的住宅及商业用地，通过中央水道将各区域连成整体，分区设置不同的吸引要素，配套商业或标志性建筑物。在视觉焦点和交叉口，通过不同的建筑尺度和特殊的空间形态形成视觉吸引，如超高层建筑组成的标志性高楼群、世界上最高的旋转式大厦“卡延塔”等。

4 滨水住区优化建设分析

迪拜人工码头由城市功能区优化建设成为国际旅游目的地，其成功经验包括分区发展、注重不同群体的利益诉求、渐进式高水平规划设计、规划建设动态更新机制等。

4.1 分区发展

2007年开始沿海加建5～8m宽，1.7km长的滨水商业街，不仅为大量游客提供了休闲游憩场所，也将游客和居民的活动空间适当分隔。从规划平面看，临海建筑设计的构思来源于模仿传统露天市场的中央羊肠小道和街道。布局分散、建筑密度低，低矮的商店既是海平线与超高层建筑间的过渡，又成为海湾自然空间和购物空间的过渡。购物街分为5个区域，每个区域形成不同的围合空间，主题各异：电影院、家庭用餐厅、正式餐厅、特色美食及SPA会所。

图5 区域人流分析

较大建筑体量和较长纵深塑造出的消极空间降低了内部空间活力。临海一侧建筑的狭窄尺度与南侧建筑的开敞尺度在视觉上形成强烈对比，引导人群向北部沿海聚集活动（见图5）。根据不同的人群类型划分建筑功能，北部临海一侧建筑功能以餐饮、咖啡座为主，南侧建筑功能以零售商店为主。游客可在海滩用餐、步行、锻炼、游玩和享受户外活动；居民可在南侧购买生活用品。居民主要使用南侧步道，其他区域人群活动较少，沙滩上散步游玩的主要是游客，居民生活空间和游客活动空间有一定隔离，减少了游客对居民生活的干扰，维护了居民的自身利益，也相应提高了居民的好客度。

4.2 重视不同群体的利益诉求

迪拜属于政治权利集中型国家，主要政权集中于中央政府、大型公私合营企业及部落，故其城市规划和治理决策主要由政府机构与商界精英合作，统一制定发展策略，只有有限的公众参与。

规划设计的成功之处是在城市开发与设计过程中，鼓励公众参与决策，推进城市片区可持续发展。项目规划初期，由政府和开发商规划主导，得出传统的“自上而下”规划方案，考虑视角单一，在实际建设过程中无法满足城市居民和国际游客的双重需求。随着项目推进，不同公众参与规划国际化社区推动了片区转型发展，为其提供了新的发展方向。居民主要通过互联网表达诉求，阿联酋的市政部门和决策者在互联网论坛讨论、评论和反馈市民提出的问题和意见。

在我国城市建设中，公众参与规划渠道单一，主要通过规划公示等方式实现，属于项目建设前期的意见反馈，往往忽略了项目建设过程中及建成后对周边居民产生的实际影响。由于居民并非规划专业人士，对项目实施的实际效果无法准确预见，且项目对城市社会经济发展的影响存在很多不确定性。因此，提高建设过程中的公众参与度可使城市规划设计更适应城市发展变化。

4.3 渐进式高水平规划设计

建设过程中，规划很难一步到位，而是根据居民和游客诉求反复修改，后续规划中，原本以居住为导向的开发建设转变为以旅游、游憩为导向的开发建设，规划设计中充分考虑到此因素，协调未建设用地与周边用地的功能关系，合理组织片区交通，通过调整空间和功能，适度隔离居民与游客，避免矛盾冲突。

4.4 规划建设动态更新机制

政府、开发商在项目实施过程中，既关注前期发展定位、分期规划及建设质量的监督控制，又注重在建设实施管理中对项目竣工后的评估和跟踪，及时再分析和判断原规划定位，加强对土地开发的控制管理，并将此作为一项长期任务。渐进式规划设计可实现城市土地空间弹性发展，给政府和开发商修改规划方案留有余地，体现城市的经济和社会效益。

5 结语

迪拜极其重视滨水区开发建设，综合体现在：①为保障滨水区朝着有利于城市空间结构调整、经济社会发展及满足居民需要的方向可持续发展，制定长远计划和实施跟踪评估，进行渐进式规划建设；②高水平规划设计使滨水区空间多样化、交通可达性强、环境优美、具有可识别性空间和标志性建筑物；③重视不同群体的利益诉求，通过规划建设解决居民和游客的冲突，保证旅游功能良性发展。我国旅游城市滨水区开发也应重视以上因素，满足居民和游客的双重需求，并持续推动城市经济发展。

参考文献：

[1]YASSER E. Transitory sites：mapping Dubai's“forgotten”urban spaces[J]. International journal of urban and regional research，2008（4）：968-988.

[2]KHALED A，SARAH D. Challenges and opportunities for participatory planning approaches within Dubai's urban context[J]. Journal of urbanism：international research on placemaking and urban sustainability，2016（4）：1-26.

[3]HADJRI K.Dubai's new urban landscape：a critical look at its emerging housing forms[J]. House construction — congresses，2005（9）：33-41.

[4]KELBAUGH D. The environmental paradox of cities：gridded in manhattan vs gridless in Dubai[J]. Consilience the journal of sustainable development，2012（9）：84-96.

[5]LAVERGNE M. Global city，tribal citizenship: Dubai's paradox[J]. Cities of the south citizenship & exclusion in century，2009（1）：261-292.

[6]刘雪梅，保继刚.国外城市滨水区再开发实践与研究的启示[J].现代城市研究，2005（9）：13-24.

[7]凯瑟琳·沃德·汤普森， 彭妮·特拉·夫罗.开放空间：人性化空间[M].章建明，黄丽玲，译.北京：中国建筑工业出版社，2011.

[8]赵冠皓，周瑞雪.交通环境对步行街小商业店铺的影响研究——以青岛市台东三路商业步行街为例[J].城市住宅，2018，25（1）：79-81.

[9]薛峰，凌苏扬.城市公共空间环境品质提升策略与方法[J].城市住宅，2017，24（9）：25-30.

[10]宋从伟，唐绍峰. 国内城市滨水区规划研究脉络[C]// 2015中国城市规划年会，2015.