商业银行个人住房贷款业务风险与对策

王婧 王旭程

[摘 要]随着中国经济的迅猛发展，房地产业应运而生。房价的上涨速度让不少购房者为之担忧，个人住房贷款的风险也不得不受到商业银行的重视。本文给出了个人住房贷款的定义、特征、现状，剖析了商业银行面对的个人住房贷款非系统性风险，并给予了相对应的防范措施。

[关键词]商业银行；个人住房贷款；风险；对策

[中图分类号]F832.479 [文献标识码]A

党的十八大报告指出推进中国经济结构战略性调整，在这一经济大背景下房地产价格却只增不减，给商业银行的住房贷款业务带来了前所未有的风险。房屋居住与每个人的生活都息息相关，因而每个人都有必要弄清楚何为个人住房贷款业务，它有哪些特征，以及如何冷静应对房地产市场的泡沫经济，尽可能地降低商业银行个人住房贷款风险，排除干扰我国商业银行发展的不稳定因素，是目前商业银行贷款管理面临的巨大挑战。

1 商业银行个人住房贷款的定义和特征

1.1 定义

个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。它是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房贷款。它分为三类，分别是个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款。个人住房委托贷款是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款，它是政策性的个人住房贷款，一方面是它的低利率，另一方面是为中低收入的公积金缴存职工提供。个人住房自营贷款是指以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款，也被称为商业性个人住房贷款、个人住房担保贷款。个人住房组合贷款则是以上两者的组合，以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

1.2 特征

第一，贷款的额度高。随着房价的上涨，个人住房贷款的额度也随之增加，大约在几十万至几百万不等。这相对于其他个人贷款来说属于较高额度的贷款。第二，贷款的期限较长。个人住房贷款的期限可以根据借款人的年龄和意愿进行调整，一般情况下为五至二十年，最长可达三十年。第三，贷款的还款期限非常短。个人住房贷款的还款期限一般为一个月。每月还款的要求则需要借款人在今后的几年甚至几十年中每个月都有稳定的收入来源。第四，贷款对象、用途、抵押物单一。个人住房贷款的贷款对象必须是自然人，贷款只允许用于购买自己使用的住宅，而抵押物则是所购买的住房本身。第五，贷款信息量大。个人住房贷款属于消费贷款范畴，申请的人数群体非常庞大，涉及申请人的基本信息、信用等级、贷款额度、贷款年限、还款能力等等，这对于商业银行工作人员的甄别信息能力和信息处理能力都有非常大的考验。

2 商业银行个人住房贷款的现状

通过以上对商业银行个人住房贷款的介绍，可以明显看出，个人住房贷款是随着房地产行业的发展而产生的，个人住房贷款也是各大商业银行近年来在传统贷款业务的基础上可开发的新业务。在激烈的市场竞争中，商业银行给出了最大的优惠福利政策来争取最大的市场份额，这使得个人住房贷款业务虽然在我国发展的时间不长，却拥有一个较为广阔的发展空间。

个人住房贷款相比公司贷款也具有一定的优势。公司贷款的手续过程多且复杂，贷款期限也较短，只有五年或不到五年。而且公司贷款常常有转贷办理的情况，每一次的转贷都要求支付抵押登记、评估、保险等一系列费用。而商业银行在办理这些业务时都需要历经繁杂的过程，投入大量的人力和物力资源，这大大增加了商业银行的经营成本。而个人住房贷款则不需要这样繁杂的手续，而且贷款期限也较长，有五到三十年不等。同时个人住房贷款也没有转贷的情况，不会有贷新还旧的问题出现。再者，个人住房贷款的利率较低，贷款人承担的费用也比较少，商业银行的成本不会太高。个人住房贷款还有一个优势则体现在风险比较分散，由于借款人都是个体，它不像公司贷款那样风险相对集中，所以银行所承担的风险也会相对较小。而且个人住房贷款的存在也有利于银行业务的扩大发展，可以帮助商业银行更好地吸纳资金，调整信贷结构。

目前中国实行的是个人住房分配政策，停止了之前福利式的分房方式，实施了货币化的分配机制。这项政策对房地产行业和金融行业的发展都有着重要的积极作用，它不仅刺激了房地产市场的消费情况，同时也对商业银行的个人住房贷款业务起到了促进作用。未缴存公积金的职工人员买房需要通过个人住房贷款来实现居住的必需要求，一箭双雕的住房政策让个人住房贷款业务迅速成为年轻一代的热门话题。

除了个人住房贷款以外，个人贷款的分支也不少，比如：信用卡消费贷款、助学贷款、汽车消费贷款、耐用品贷款、旅游贷款、奢侈品贷款等等。但是这些分支的业务量都不能和个人住房贷款相提并论，它们的个人群体数量也无法接近个人住房贷款。而公司贷款也因为目前中国金融体系的逐步完善，可以通过购买债券或者是发行股票的方式取而代之。换句话说，现在个人住房贷款已经成为了我国个人贷款业务的中流砥柱，各大商业银行中，哪个银行能够占有的个人住房贷款群体多，这个银行就获得了个人贷款业务的最大主动权。

3 商业银行个人住房贷款业务风险

现阶段下，中国商业银行的个人住房贷款主要面临系统性风险和非系统性风险两类。系统性风险主要包括政策风险、经济周期性波动风险、购买力风险、利率风险、汇率风险等无法通过分散投资来达到消除目的的风险。非系统性风险则是个体或中小企业自身的问题给商业银行带来的风险隐患。由于系统性风险难以通过分散来解决问题，因而这里主要讨论商业银行个人住房贷款的非系统性风险，即可以通过分散投资来降低风险的部分以及它的风险策略。

3.1 来自借款人的风险

目前我国的房价上涨速度远大于个人所得增长的速度，购房者在无力全额购买商品房的情况下才被迫选择贷款买房。商业银行的个人住房贷款又具有一定的特殊性，主要针对的是未缴存住房公积金的人员，这就意味着个人住房贷款的风险相对其他贷款的风险来说较高。同时，个人住房貸款的利率也比住房公积金贷款要高，借款人中存在很多承担不起高利率的问题。除了还款能力不足外，还存在一小部分恶性违约的借款人。他们通过钻合约的漏洞故意违约不还贷款，给商业银行的个人住房贷款带来风险隐患。