一带一路的中国房地产发展

董燕青

[摘 要]“十三五”规划期间是一带一路的重要阶段，这是中国企业转型实现国际化发展的重要契机，房地产业处于变化与分化的交叉点，它是国民经济的支柱产业。所以，在我国“一带一路”的引导下，国内的大多数房地产投资企业选择相应国家政策，实施“走出去”战略，创造出新的产业模式。走出去并非终点，如何充分利用“一带一路”战略的机遇，有效降低管控投资风险，促进国际产能合作，实现海外投资精明增长才是中国的房企“走出去”的要义。房地产行业在习近平主席提出的“一带一路”的战略构想下有着很好的发展前景。

[关键词]一带一路；中国房地产

[中图分类号]F299.2 [文献标识码]A

1 “一带一路”给海外房地产市场带来商机

简而言之，一带一路是“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的简称。它沿袭了古代的丝绸之路，开拓了一条更适于当下发展的新的道路。传承欧亚大陆的文明，行之有效地结合了当代的经济发展，与社会主义现代化建設相结合的契机。利用现有的有效合作基础，推动“一带一路”的和平与共同发展，协调毗邻中国边境的邻国的经济利益，创造政治经济环境， 充分利用现有的双边和多边机制。目前，对中国经济和社会产生重要影响的房地产业经历了历史性变化和重大转折，中国房地产公司正在逐步走向国外市场。

如今，海外房地产业的形势非常严峻。菲律宾房地产市场发展如火如荼，在过去的1年中保持持续增长的态势。随着促进菲律宾经济增长的跨国公司的业务流程外包业的发展，全国住宅房地产价格预计将在今年余下时间继续保持稳定。另一方面，由于马尼拉中央商务区的供求矛盾，区域的增长速度可能会放缓。

截至2017年第一季度，菲律宾统计数据显示，2016年第四季度该国经济增长6.7%，2016年第三季度增长6.4%，第二季度增加5.8%，2016年第一季度为5%。据国际货币基金组织统计显示，2017年均增长6.2%。在去年六月发布的统计中显示，房地产价格在第一季度年均增长了9.5%。国家首都马尼拉地区的价格更是上涨了9.7%，其他地区上涨9.4%。其中，公寓价格上涨最多，2016年第一季度同比2015年上涨12.9%.其租赁市场的庞大，让投资者看到了其中的潜力，推动了菲律宾房地产市场的健康发展。

柬埔寨缺乏越南和印度尼西亚的规模和行业能力，但近年来这是一个前沿市场。虽然外国人的参与率不断增加， 外国人却不能在柬埔寨拥有土地。2010年的“外商投资房地产法”开放了对外国公寓和分层房地产的投资，这项法条无疑为柬埔寨的房地产业打了一剂营养针。但是，柬埔寨的房地产外资引入仍然受到限制。例如，外国投资者只能购买特定地点或特定楼层，外资不得超过房地产持有率的70%。

根据世邦魏理仕咨询公司的数据显示，金边的公寓数量从2010年的180个增加到2015年的2098个，2016年至2018年期间将增加9000个。这些数据表明，金边的租金回报率为5%至7%，房价增长率为5%至5.5%。值得担心的是，柬埔寨的房地产供应可能超过当地需求。但总体而言，随着东南亚地区一体化和柬埔寨GDP的持续增长，这个市场对投资者仍然很具吸引力。

2 “一带一路”合作重点

“一带一路”有两个合作重点：设施的连通性和贸易流程的便利化问题。交通运输基础设施的所谓联通的具体表现，抓住重大项目和关键节点的主要通道，优先考虑以打开缺少的部分，以消除瓶颈，提高道路通行水平令。推动建立统一的全程运输协调机制，保证国际运输畅通。促进港口基础设施建设的发展，完善水路运输的机制。推进加快港口建设合作，增加海上航班数量，加强海洋物流信息合作。加快民航全面合作平台和机制的建立，完善航空基础设施建设。因此，海洋，陆地和天空的运输是开放的，并提供了人口迁移的可能性。房地产城市发展最重要因素是人口，只要人口基数足够，再加上人口的不断流入，房地产行业就有持续的发展的机会。

研究解决投资贸易便利化问题，关键在于如何恰到好处地消除贸易壁垒，在建设地区与国家之间建立良好的商业环境，积极与其他国家建立自由贸易区。房地产业是国民经济的重要支柱产业。繁荣的经济贸易交易也将推动房地产业的发展。基础设施互联是推动“一带一路倡议”的重要组成部分，中国将利用自身的资金、技术和经验来与共同推进基础设施建设的国家进行有效的合作。“工业主导能源，有色金属，交通运输，房地产和科技”，中国的房地产投资是许多中国房屋公司关心的问题。

3 “走出去”战略

众所周知，中国房地产业在经济交流过程中发挥着重要作用，因为中国房地产业在发展中国家的发展相当不错。过去两年中国的一些房屋公司即将出门，但在考虑这些房屋公司出门的同时，他们基本上是外国移民，如美国、澳大利亚、英国和马来西亚。他们集中的地区大部分在中国香港、中国和内地，尽管看上去开发的项目都销往中国，实际上该项目的大部分销售在日本完成。表面上的“走出去”实际上是一个“市场外的项目”，归根结底，它仍然是“自产自销”。

“一带一路”沿线的国家和地区大部分是发展中国家，如上文提到的菲律宾、柬埔寨、越南等地区。虽然这些国家的人均收入普遍较低，但房地产市场仍在慢慢发展，也为国家的GDP作出了不可埋没的贡献。目前，“一带一路”战略得到广泛部署，发展中国家积极应对，预计中国与该部分地区的经济交流将逐步呈几何级数增长，这对大部分发展中国家与地区的房地产业来说也是一个绝佳的机会。另外还有硬件的出口，如充分发展的土地开发、住宅商业设施、封闭社区、专业房地产管理等，其技术和管理的优势也是我们无法想象的，从中开阔广泛市场的可能性极大。

从政策层面上看，国家是为适应市场规则，加快建立符合基础研究的政策，包括条件、定位、金融工具、土地、税收、投资，法律等。我们建议遵守系统和长效机制，房地产调控将在一定时间内进一步加深。从市场的水平来看，城市化和中国的增长速度在近几年有所减缓，国内房地产市场已经发展到住房的供应和需求平衡的严重不足。从企业层面看，优化资产布局，加快国际化步伐，全球资源整合是中国大中型住房价格的战略要求。仲量联行统计显示，根据2016年第三季度，中国的房地产投资是世界上最大规模的跨国投资业，断开美国截至第三季度，中国商业地产市场的全球总投资接近18亿美元。其中有很多房地产公司是海外房地产海外项目，自2012年起，即建立了投资计划，碧桂园、万科、绿城、万达，包括首开，和几十个其他的公司，上述所有房地产公司投资已经达到了上百亿美元。

中国房地产公司在正式实施“带路和道路倡议”后，寻求中国在中国路线上的新投资机会。符合“一带一路”的国家和地区主要是发展中国家，其中许多发展和城市化水平低于中国，房地产市场也是其主要产业，但仍有很大提升空间。在这个过程中，房地产要靠“一带一路”基础设施、贸易港口、城市综合体，推动一些大项目的建设。另外，与当地开发商相比，中国住房公司在土地开发，综合配套，大型居住区建设，房地产管理，成本管理，发展速度等方面具有很大优势和成熟经验。

4 结语

在“一带一路”战略中，房地产投资是参与国家建设，分享快速发展的机会。无论是高速铁路还是飞机，都是缩小城市间距离的主要工具，是房地产业上下游的连接纽带。未来中国将出口房地产业建设大型基础设施建设设施，中国房地产开发步伐将赶上长期发展的节奏，打开一片广阔的市场，为我国的经济建设带来意想不到的惊喜。

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