对万科房产融资状况的分析

翟国敏

在经济迅速发展的时代，各冒房产的经验向我们证明，房地产行业已成为一个魯家的重要产业，房地产的兴衰会直接影响国民经济的发展。房地产作为一个高投入、高风险、高收益的资本密集产业，它的特点是建设周期长、资金需求大，而且比较依赖金融行业，因而它的健康发展必然离不开金融的支撑。

目前我国房产融资现状有待改善，而且融资渠道比较单一，风险也比较大。房地产融资现状表明了我冒房产融资渠道单一、工具落后、筹措资金困难，借鉴冒际融资提出了相应的应对措施，最后针对房地产发展提出合理化建议

房地产行业

融资状况 渠道 对策研究

房地产融资的概念

房地产融资简单来说就是房地产资金的筹集。广泛的说，房地产融资是指房地产在开发过程中，通过多种渠道所进行的资金筹集等一系列金融活动的总称。狭义上来讲，房地产融资是房地产项目的直接和间接资金筹集的总和。

房地产的融资渠道

（1）银行贷款

银行贷款，是银行按照国家规定的利率将资金发放给需求者，约定期限按时归还的一种经济行为。银行贷款的形式主要体现为土地储备贷款、房地产开发贷款等方面，开发商的自筹资金和工程垫款也主要依赖银行贷款。

（2）上市融资

上市融资也是房地产开发商的一个理想的融资渠道，上市融资分为直接融资和间接融资，由于直接融资金额比较大，门槛高，无法达到要求，所以更多的房地产企业选择间接融资——买壳上市。这种融资需要大量的现金，然而我国的中小企业很难同时拥有大量的资金、好的开发项目和优质资产。

就万科集团而言，上市融资对万科的发展有着重大的影响，在万科上市的几十年里，万科集团共9次融资，金额达到240多亿，但同时万科的每次上市融资使得万科处于危机时刻，由此看出，上市融资对于我国来说，并不是主要的融资渠道，但合理的运用该渠道，对公司的发展还是有着重大影响的。

（3）房地产信托

房地产信托即信托投资公司制定相关的信托投资计划，与委托人签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法的资金委托信托公司进行房地产投资，或进行有关的房地产投资活动。

全国各个信托投资公司都在向房地产行业推出自己的产品，例如上海国投推出了多元化组合的房地产信托业务类型一贷款信托、财产权信托、股权融资信托等。目前我国信托产品主要有两种类型：一是股权融资二是债权融资。由此看出，房地产信托对于中小型房地产开发企业的发展比较有利，暂时缓解资金上的压力。

目前房地产行业融资问题的现状

（1）房地产融资压力较大

万科作为国内最大的房地产开发商，2010年以来万科的融资成本一直呈上升趋势，万科年报披露的长期借款数据显示，其利率直线上升：2010报表显示，1月26日、2月28日万科各有着十亿元的信托借款，利率是5.85%，9月28日利率飆升到10.2%。而2011年的报表显示，5月20日一笔10亿元的信托借款利率为11.65%，较6.65%的基准利率大幅上浮74.4%。房地产商信贷供给受到抑制，由此加大了房地产开发商的融资成本，这也表明了银行虽然调节存款准备金率，但不会缓解融资成本较大这一压力。

（2）融资渠道单一，仍然以银行贷款为主

据央行和银监会调查数据表明，全国除西藏等西部地区以外的房地产开发商的资金直接来源于银行系统，其他的资金收入由销售商品而来，例如销售商品房，企业的大部分的自筹资金都是通过银行贷款实现的，另外，“定金和预收款”以及来源银行贷款的施工企业垫资加在一起，来源贷款的比例高达70%左右。对于融资渠道单一这一问题，房地产开发商应建立多元化的融资渠道。加强房地产行业融资管理的途径

（1）探索多元化的融资方式

根据目前的调查统计，在房地产行业中，主要的融资方式有银行贷款、上市融资、海外融资、房地产信托、股权融资以及债券等许多融资方式。金融市场在由原来的不规范、不完善到进一步发展这一个方面得到了很好的体现，例如房地产证券化、房地产信托、海外筹资、股权融资、项目融资等许多融资方式渐渐的被一些大型的房地产产业所合理运用，慢慢的改变了房地产融资途径单一的局势，实现多元化的融资方式。同样，万科集团也开始逐渐开拓多元化的融资渠道，1983年到2007几年间主要是以银行贷款和债券融资相结合的传统的融资模式，；2009年到20114年之间渐渐地采用了比较具有灵活性的、多元化的新型融资方式。多元化的融资途径为万科集团的未来发展奠定了坚实的基础，降低了房地产企业的财务风险和金融风险。

（2）构建合理的融资结构

企业要想有完善合理的融资结构，必须要有强大的综合实力来实现这一目标，企业有了自身的实力，才能踏人多元化融资渠道的门槛，这样也会引进其他的外来资金，实现多元化融资。要实现这一目标，企业要做到以下两点：一方面房地产产业不能循规蹈矩，仍然遵循以前的传统模式，应根据市场行情做出相应的改变，科学的改变战略方向，要以市场、企业自身资源等作为企业发展的战略方向。另一方面.房地产行业应时刻关注着新形势的变化，密切的关注各个企业的品牌建设、融资规模、完善的现代企业管理模式等各方面，抛弃传统思想，遵循“做大、做强、做优”的原则。

（3）建立完善的融资风险防范体系

房地产行业的融资渠道有很多，但在中国，我国的房地产市场发展不完善，房地产的融资渠道还是以银行贷款为主，房地产行业的融资方式永远处于单一的状况，无法实现多元化筹资。因此，要使得房地产行业有利的发展，就要拓展其他的融资途径，降低房产行业对银行贷款的依赖性，建立多元化的房地产融资渠道。

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