我国房地产业对制造业转型升级的挤出效应研究

王霏

随着近些年我国房地产业迅速金融化，房价飙升，大量的资金涌入房地产业，与此同时我国的制造业却面临着结构性供需失衡的局面，资金的缺乏和创新不足使得制造业转型升级举步维艰。因此研究房地产业对制造业转型升级的挤出效应就具有十分现实的意义。

房地产业 制造业 挤出效应

2017年的中央经济工作会议明确提出了我国经济发展面临的三个失衡：实体经济结构性供需失衡、金融与实体经济的失衡、房地产和实体经济的失衡。自从我国90年代实行住房制度改革以后，房地产业迅速繁荣并拉动了相关产业的发展，而08年后为了解决金融危机实行的量化宽松的货币政策导致的流动性更是助力了我国房地产业的发展，我国的房地产业对经济发展做出了巨大的贡献，但是随着房地产业迅速金融化，投机属性飙升，越来越多的资金不断涌人，推动房地产泡沫的形成。而金融的自由化导致了金融创新的不断出现，监管部门对部分金融子行业放开，影子银行迅速崛起，监管套利盛行，商业银行利用监管漏洞将表内业务转移到表外，降低了资本约束要求，并且通过各种渠道，把资金贷给了房地产企业和各种融资平台，银行理财和信托等也趁机发展了起来，金融部门杠杆不断攀升，金融行业也逐渐脱离了为实体经济服务的初衷。这些势必造成对我国经济发展具有至关重要的作用的制造业的转型升级的困难，我国制造业在急需向高科技AJ转型的过程中，由于房地产业的挤出效应，融资难度加大，研发资金不足，转型升级严重滞后。因此笔者将从企业、政府、金融机构和个人四个方面来研究这一挤出效应的作用机制。

房地产业对制造业挤出效应的作用机制

从企业的角度来看，在我国当前的利率双轨制情况下，存在着由基准利率决定的信贷市场的存贷款利率和货币债券市场上由市场决定的利率，但是我国的金融体系是由银行主导的，这就决定了我国的融资方式是以间接融资为主。国有企业在信贷方面受到国家的扶持，他们获取资金主要受管制利率的影响，可以获得较低成本的资金，这就挤占了民營制造业的融资，他们只能通过银行的通道业务或从民间信贷中获取资金，极大地增加了融资成本。而国有企业会将资金的一部分用于扩大企业规模和促进技术升级上，但是在企业面临着还贷压力和各种经营考核的情况下，它们也会寻找具有高回报的投资渠道，资金就流向了房地产业。再加上08年金融危机后我国政府的4万亿刺激计划，作为财政刺激贷款的主要发放对象，国企为了配合刺激经济的政策，快速的将资金投人了市场，而很大的一部分都流向了楼市。这些非地产业为主的国企因为有着强大的融资能力和较低的融资成本，它们在进入房地产业后，迅速推高了地价，房地产投资开始出现泡沫。近年来，我国的金属制品业、电气机械、通用设备等许多行业都出现了产能过剩的现象，这些行业中不可避免的包含着与房地产业相关的上下游产业，因此就会造成资源的浪费，与此同时也挤占了投入到制造业中的资源，资源就得不到较好的配置，最终制造业企业的投资被挤占，扩大生产、增强创新就没有了资金来源，因此在房地产业的高额利润和制造业低利润的局面下，面临着高收益高回报的诱惑，制造业企业就会将其用于研发创新和实体经济的资金转向房地产市场，这也造成了制造业创新动力的丧失。

从政府的角度来看，我国城市的建设用地是由政府垄断的，近些年，地方政府为了更高的GDP和政绩考核指标，加上对土地财政的依赖不断加强，都以高价出让土地，导致土地价格迅速上涨，地价的上涨又推进了房价的上涨，形成了一种“征地一卖地一收税收费一抵押贷款一再征地”的畸形运作过程。在这一运行的过程中，土地价格的上涨在微观的层面上挤出了个人的部分消费的有效需求，产业的层面上对制造业企业的用地成本产生了向上的推动作用，进一步的恶化了制造业的投资环境，增加了其经营成本，生产出来的产品和服务的价格也就势必会上升，企业的竞争力就会有所下降。在区位理论影响下，对产业结构和布局都会产生不利的影响。另一方面，土地财政收入已经成为了地方政府的财政收入的主要来源。因此房地产投资的增加并没有因为增加了商品房的供给而使价格下降，相反大量的资金涌入有限的建设用地市场，推高了地价，使得房价不断上升，这就挤出了制造业的投资，根据中国上市公司的数据，我国的稍具规模的各类所有制企业的大部分几乎都涉及了房地产的开发和经营。

从金融机构的角度来看，以前由于融资渠道相对单一，主要渠道就是银行贷款，因此当央行提高存款准备金率时，商业银行的可贷资金就会减少，而商业银行没有可以取得资金的其他渠道，所以就会减少放贷，从而政策效果就传递到了企业，影响企业的总产出。反之企业容易得到贷款，就会增加投资，促进经济增长。但是随着金融脱媒和影子银行的出现和发展，银行的表外业务对资金配置渠道产生了影响。首先是表外金融产品和融资工具的创新，对表内信贷业务形成了替代效应；其次是表外业务监管难度大，从而金融业务变得复杂；再次是表外业务不能体现在货币统计中，也就无法正确反映资金流量。融资渠道扩大，人们就会把资金投入到收益率比较高的金融资产即房地产上，大量的信贷资金停留在金融市场上，实体经济即制造业企业的融资难度变大，制造业转型升级和创新就受到了阻力。

从个人的角度来看，在房地产业迅速发展的阶段，房价的迅速上升会扭曲居民的消费结构，居民一是会为了购房加强储蓄，减少消费，二是会投资于房地产业以求获得高额的回报，在这种情形下，必然会减少用于购买市场上那些蕴含创新的高新技术产品，“内需所引致的创新，就会失去动力。此外，房地产热也使得大量的资本进入房地产股，基于我国的房地产现状，国内居民普遍认为房价只涨不降，在利益的驱使下，他们会将资金投资于房地产股，而制造业就很难从证券市场上获得足够的资金来进行创新和产业升级。

反观我国制造业的现状，自主创新能力弱，过度依赖外国技术；人力资本匮乏；随着人口红利的消失，制造业的利润下降；结构性供求不平衡，在消费已经进入多样化，定制化阶段时，供给仍然是中低端，低质量的，作为实体经济的支柱，制造业转型升级迫在眉睫。但由于我国房地产业的金融负外部性，推高了制造业企业的用地成本，恶化了制造业的投资环境，提高了制造业的经营成本，挤占了制造业的资源使用，使得制造业融资难，研发资金不足，限制了产业的发展，加大了产业转型的难度，这也必然会影响到我国整体的经济结构和产业结构的优化升级，造成资金和资源配置效率低下，在国际上也没有竞争力和话语权。

结论与政策建议

从上文可知，房地产业对制造业的挤出效应，主要表现在以下几点：一是资本的逐利性使得房价的上涨和资金的不断涌入形成了一个恶性循环，房地产业过多的投资对制造业就产生了挤出作用，制造业的资本投入就下降，从而影响到了企业对生产要素的购买，相应的产出就会减少。创新的动力也会下降。二是房价跟地价之间的相互抬升这一恶性循环，房价的繁荣推动了地价的上涨，地价的上涨和地方政府的土地财政政策又反过来促使房价的上涨，进而提高了企业的用低成本，降低了企业的利润，制造业的生产意愿降低，产生了挤出效应。三是房价的提高对于个人的影响，它不仅使得刚需者将大量的资金用于购房，还使得投机者投资房地产从而获得高额利润，制造业的融资难度就會加大，发展受到限制。

因此针对房地产业对制造业的挤出效应，我国要不断促进房地产市场的良性发展，深化金融市场改革，促进制造业资源配置效率的提升，切实落实《中国制造2025》的发展战略，建立促进制造业研发创新的机制，推进制造业转型升级。首先要促进我国房地产业的健康稳步发展，政府要控制房地产过快的发展势头，对于房地产业不合理发展而造成的资源的不合理配置要予以纠正，从而缓解房地产业对于制造业的发展的挤出效应，为制造业的发展营造良好的市场环境。其次要重视中国金融发展的滞后和金融抑制的现象，金融体系中的不规范使得金融与房地产业之间形成了利益的结合体，他们使得资金不断涌入房地产，从而对以制造业为主的实体经济的创新产生了明显的抑制作用。再次，要管理房地产供给，降低空置率，提高房地产的有效供应，更好的满足居住和商用的需求，促进房地产的有效投资，更好的达到调控效果。最后，政府可以为制造业建立专项资金支持其自主创新。核心竞争力的缺乏会使得企业只能处于产业链的末端，因此政府为制造业设立专项资金支持制造业的创新可以为制造业营造更好的创新环境，激励制造业的穿心，提高制造业的核心竞争力，促进制造业的转型升级。

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