房地产项目投资风险控制

孙钰?熊小姣

随着我国的经济发展与腾飞，我国房地产行业也得到了充分的发展。房地产行业是我国的行业龙头，其经济发展是否健康直接关系到国民经济发展的态势。虽然从事房地产行业可以从中获得较多的回报，但是其复杂的风险也是不可忽视的存在。造成房地产行业具有相当的风险的主要原因是因为房地产行业具有以下的特点：位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长。于是，怎样在复杂多样的房地产市场准确的做好项目投资，如何减少风险对利润的影响，成为了众多投资商们的首要解决的问题。文章对房地产开发项目投资的风险控制进行了探究和分析并提出了防范项目出现风险的控制措施，以期为我国房地产开发项目投资提供有益的借鉴和参考。

现如今我国房地产开发企业多如牛毛，但大多数行业规模都很小，运作能力差，企业生命力不强，一旦遭遇风险的打击便会一蹶不振，而他们却又不了解房地产行业的发展行情，盲目投资，风险得不到有效的管理与控制造成巨大的经济損失。要想有效规避行业风险就必须要冷静客观的分析房地产的行情，运用科学有效的措施进行准确的项目投资，规避行业风险。风险的内涵是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致不良后果的不确定因素。如果能够做到对我国房地产开发项目投资进行有效的风险控制，便会有效提高房地产企业实力，从而推动我国国民经济可持续健康发展。对于行业发展的潜力具有重要的理论意义和现实意义。当前房地产开发投资项目出现了许许多多的问题，针对所出现的问题，我们需要完整的理论指导和准确的实践指导。

一、房地产开发投资项目控制风险的重要性

（一）风险控制对于企业发展的意义。 对于所有企业来说，其核心的目标就是努力实现利益最大化，房地产公司也不例外，若想要实现企业的盈利目的增强企业实力，就需要小心谨慎的进行项目投资和经营。但是就房地产行业本身的特性来说，存在着很大的行业风险，而企业管理者和决策者，必需能够洞悉行业的发展情况，敏锐的察觉到风险的存在，并且制定 科学合理的决策，有效地避免风险对于企业所造成的经济损失。如果对于行业的发展情况没有及时认清，也没有做好充分的迎接风险挑战的准备，被眼前的蝇头小利蒙蔽了双眼，盲目跟风进行投资，很有可能便会将企业带进绝望的深渊。有很多小型没经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后损失惨重，我们应当基于那些前车之鉴来做好最充分的准备迎接市场经济的挑战。

（二） 风险控制对于房地产行业发展的意义。随着我国城市化政策深入推进和发展，不少的人迁居到城市居住，为了满足住房的强烈需求，就需要建设大量的住房并且需要一系列的配套措施加以保障，只有对于房地产进行有效的规划和开发，才能推动行业的健康发展，才能完善公共基础设施，才能有效处理经济发展所带来的房价居高不下，交通拥挤，环境污染等城市病。怎样才能保证房地产行业持续健康的发展？需要合理的整体的规划，完善高效的施工过程，合理的后期的销售，及时进行风险的管控。而在这众多的因素当中，风险的管理与控制是所有因素当中最重要的因素，是房地产是否能够得到发展的决定性因素。

二、房地产企业投资风险管理控制对策

（一）拓宽企业融资渠道。许多房地产开发企业进行融资的渠道都是向银行进行贷款，这虽然能够保证资金的安全性和渠道的正规性，但是却因为过于依赖银行的资金从而束缚了自己的手脚，限制了自己的发展。所以房地产企业必须要减少对银行的依赖，积极的拓展融资渠道，这决定了当前的企业是否具有发展生命力。主要的融资渠道为以下四个方面，本文就这个几个融资渠道分别进行阐述和分析。首先是海外资本渠道，国际 WTO相关协议规定了中国政府从2004年开始 允许外商在国内成立独资房地产企业，合资房地产企业可以享受到和国内企业同等的 “国民待遇”。从这个协议规定来看，这是经济全球化高度发展的必然趋势，这代表着中国已经高度的融入到全球经济中去迎接新的机会和挑战，中国的房地产行业将不只在国内市场发展，全球资本的流通使中国的房地产行业透明度越来越高，是对于中国房地产市场来说是为行业带来了新的发展机遇，它能为中国吸引大量的海外资本，不仅能够拓宽国内企业的融资渠道，还能够在激烈的市场竞争中促使国内的房地产行业进行行业调整和升级，为国内房地产行业注入新的活力，促进行业的可持续性健康发展。其次是上市融资，对于房地产企业来说，上市就意味着房地产企业可以享受更加宽松的融资政策，企业能够通过企业的影响力和品牌效应带吸引很多有效的资金，这些对企业而言都是异常宝贵的机会。不仅如此，银行基于对上市企业的信任和扶持也会提供更加方便且数额巨大融资政策。所以企业相较于单一的依赖于银行的贷款融资，更需要做的便是将企业打造成能够进行上市的企业。第三是在资本市场发行债券。利用债券能够短期内筹集大量资金，满足当前商业地产开发的现实需要。债券融资的优势为其动用的资金较少，成本较低，可以免除债券付息，所以房地产企业完全可以灵活利用现有资金进行融资的实现。虽然债券融资的方式比较简单方便，但是单单就能够发行债券来说，房地产企业的资质必须要达到相当高的程度，所以企业需要制定详细准确的债券偿付计划，尽量减少企业的还债压力。它的负面影响还在于企业无法控制市场的利率水平，只能在发行债券后只能选择被动接受，所以说企业自身对债券成本的控制相对灵活性不足。最后是项目融资，这种融资方式的针对性较强，并适合所有企业来进行融资只能适用于那些发展程度较高，企业拥有高升值预期商业地产项目的房地产企业，这些企业大都是运行稳定高效，企业资金调动相对轻松，具有较稳定的现金流。由于这种房地产企业经营状况较好，企业生命力较强，抗打击能力也较强，所以不会面对很大的风险，或者说面对风险时能够从容的面对，不会束手无策。不过要想有更稳定的经营状况，就需要靠项目融资来进行多重保障，确保项目投资后所获取的现金流量能够作为偿还贷款的主要资金来源，它并非用企业有形资产或开发商信用来作为担保最终获取资金。

（二）增加企业长期经营项目投资。在当今市场经济条件下房地产市场的竞争不断加剧，未来房地产可能不适合进行一次性投资项目，这种项目一旦运作失败，企业很可能无力回天。企业应该将投资目标投向商业楼盘、办公楼盘等经营性地产项目，且要做到长远发展规划。虽然这种长期投资项目可能无法一时奏效，但它为企业带来了稳定、长期的资金流，同时也壮大了企业的团队力量，间接的提升了企业的综合实力，这些都为企业未来的贷款抵押、品牌创立乃至企业上市创造了有利条件。

三、结语

在当今房地产行业激烈的市场竞争下，企业需要将目光放长远，需要选择适合本企业的融资方式，保证企业的稳定发展。（作者单位为中央财经大学）