荣盛发展千亿之路将如何走

刘照普

4月10日，荣盛发展2017年报出炉，该公司资产负债率依然高企不下，达84.68%。大股东质押逼近50%红线比例。

作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，荣盛发展在追赶千亿目标下开启高质押、高负债、大举拿地的发展模式。业内专家称，这种“大跃进”式的模式，或许会造成各地分公司在施工材料、产品质量上无法给予最大支持和保障。

《中国经济周刊》记者就以上相关问题致函荣盛发展，截至发稿，尚未收到回复。

连续7年多现金流量净额均为负

“疯狂拿地”“巨额负债”“负现金流”“顶格质押”……这些词汇近来一直伴随着荣盛发展。荣盛发展2017年报显示，其资产总额为1917.33亿元，负债总额为1623.53亿元，资产负债率达到84.68%。而在2015年、2016年，荣盛发展的总负债分别为808.49亿元、1205.36亿元，资产负债率分别为78.59%、82.80%。以此计算，荣盛发展3年内负债增长815亿元。

荣盛发展2017年的拿地活动非常频繁。CREIS中指数据显示，荣盛发展2017年拿地金额达242亿元，拿地面积为1134万平方米。2017年全年，荣盛发展除2月份没有新增土地外，其余11个月均有拿地记录，通过招拍挂及股权并购方式累计拿下100多宗地块，平均每个月拿地近10块。

频繁拿地和土地储备的快速扩张，给荣盛发展带来巨大资金压力。荣盛发展2017年三季报显示，其2017年1月至9月经营活动产生的现金流量净额为-75.71亿元。直到2017年年末，其现金流终于转正，为22.7亿元。不过，2010至2016年，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额分别为-19.34亿元、-4.98亿元、-12.03亿元、-47.36亿元、-16.60亿元、-24.73亿元和-36.95亿元。也就是说，在将近8年时间里，荣盛发展的经营活动产生的现金流量净额均为负数。

荣盛发展在公告中称，经营性现金流出增加是因支付的土地投标保证金增多，而经营性净现金流与净利润存在重大差异是因为存货增多。

业内人士认为，虽然现金流为负是大多数房企真实写照，但连续将近8年现金流为负，跨越时间之长，流出额不断扩大，榮盛发展堪称特殊案例。

为缓解资金压力，获得经营现金流，荣盛发展大股东频繁质押股权。公告显示，截至去年12月31日，荣盛控股股份有限公司所持有荣盛发展股份为15.50亿股，其中近14.60亿股被质押;二股东荣盛建设工程有限公司更是在一天内质押5.96亿股，质押率达到99.3%。加上荣盛发展董事长耿建明在去年11月份质押的1600万股，上述三者累计质押股份约20.72亿股，占公司总股本的47.66%，接近深交所规定的50%的质押红线。

业内人士分析，一旦公司股价快速走低，质押股票也会受到股市波动风险，一旦股价下跌到质押红线，会面临被强行平仓风险，或带来重大不确定性因素。

从“三线王牌房企”转向全国布局

荣盛发展年报显示，2017年荣盛发展合同销售额为679.3亿元，同比增长32.61%;合同销售面积635.57万平方米，同比增长5.62%。

当碧桂园、恒大和万科这些龙头房企均快速迈进5000亿门槛时，荣盛发展似乎也不甘愿局限于某一区域，做一个“三线王牌房企”。

其实，早在7年前，董事长耿建明就提出，到2016年公司要实现总资产千亿元的目标。如今，荣盛发展的总资产已达1917亿元，近乎翻倍实现目标。

不过，在其他大型全国性房企迅速攻城略地、迈过千亿营收的门槛后，耿建明还能满足于总资产千亿元的“小目标”吗？

中国金融智库研究员杨国英分析，仔细审视荣盛发展的年报，约680亿元的合同销售额可以说是拿速度和规模堆积出来的成绩，现在的房地产市场“千帆竞发、以快取胜、不进则退”，荣盛发展也只能拼命追赶，晚一拍就可能一落千丈。

业内人士认为，耿建明之所以一直主攻部分三四线城市，是看中这块区域可以避免与实力雄厚的国企和全国性品牌房企激烈竞争，这一战略让荣盛发展获得了从2008年到2012年每年50%以上的复合增长率。

2012年，通过局部三四线城市“坐大”的荣盛发展开始了全国范围内的扩张步伐。

对于未来发展，荣盛发展方面表示，2018年将继续顺应京津冀一体化的趋势，加大对京津冀区域市场的拓展力度，提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。同时，着力研究“长三角”“珠三角”城市群及中西部中心城市及周边区域，做好项目布局。

荣盛发展年报披露，公司2018 年度计划签约额约880亿元，计划实现销售回款约800亿元。同时，将通过多种融资方式弥补公司项目开发资金，2018 年公司计划新增信贷融资600亿元。

杨国英认为，荣盛发展的千亿雄心已经明朗，其应该稳扎稳打、放平心态、做实功夫，着重解决好由施工和房企质量问题所带来的维权潮和品牌危机，跨越焦虑，让千亿之路走得更稳当。

荣盛发展法律诉讼超过800条

在快速发展的同时，近些年来，荣盛发展官司不断，并遭遇多起因房屋质量问题导致的业主维权事件。

2014年9月，网友爆料荣盛锦绣天地墙体无拉筋导致墙体开裂;2017年11月下旬，江苏徐州市荣盛花语城小区遭遇业主维权。《中国经济周刊》记者在现场看到，该小区部分楼幢房屋存在墙面脱落掉渣严重、室内地暖管线漏水、交房时开发商未能提供房屋实测报告和竣工验收备案表、地下仓库和储藏室未完工等问题;2018年3月28日，河北省香河县荣盛白鹭岛业主赴荣盛发展总部大楼维权时，与保安发生肢体冲突，业主的横幅被收走。

此外，荣盛发展也被业内人士称为“史上诉讼最多的地产上市公司”。《中国经济周刊》记者通过“企查查”，以荣盛房地产发展股份有限公司为关键词，通过风险扫描发现，该公司自身风险486条、关联风险 4656 条、法律诉讼865条、裁判文书498条。

江苏茂通律师事务所首席律师刘茂通认为，对于上市房企来说，诉讼达到200条以上的公司极少见，荣盛发展出现如此多的法律诉讼和维权事件，说明荣盛发展的合规运营形势严峻。“荣盛发展出现这些问题，原因或许出在运营方面。只有合规运营才可以为企业和员工提供保护，赢得合作伙伴、客户与投资者的尊重与信任。”