关于不动产存量数据整合关键流程的研究

□ 苏燕腾

（山西紫峰科技有限公司，山西 太原 030001）

0.引言

2015年3月1 日《不动产登记暂行条例》正式施行，将以往分散在各个部门的不动产登记统一到新的不动产登记部门登记发证。登记业务的整合意味着登记数据的整合，在实施不动产统一登记以前需要按照《不动产登记数据库标准（试行）》和《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记数据库。

由于不动产登记职责长期分散在相关部门，各部门规范和标准以及信息化程度的不同，导致不动产存量数据的整合具有一定难度，同时整合工作的标准化作业也面临大的挑战。本文梳理了房地不动产数据整合的流程，并且对其中的重点难点流程提出解决方案，保证存量不动产数据整合高效、准确，为不动产统一登记提供关键的基础数据。

1.不动产存量数据分析

1.1 数据“繁杂”

不动产房地登记存量数据类型有土地登记数据、房屋登记数据。土地登记数据有空间数据、权籍数据和业务数据；房屋登记数据有空间数据、房屋产权数据和业务数据。不动产数据按存储介质分为纸质数据和电子数据。房地不动产登记的权利类型有集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权、房屋等建筑物、构筑物所有权等多项权利。

由于我国不动产登记已有很长的历史，并且登记模式、登记规范和档案管理方式不同时期都有不同的制度。最终导致不动产登记数据种类繁多、格式不统一、标准不统一，数据散乱、庞大、异源、异构。

1.2 数据关联性差

不动产房地登记数据由不动产单元、不动产权属、不动产权利、权利人、登记业务等数据构成。宗地、自然幢和户通过不动产单元编码关联。宗地和自然幢通过空间坐标建立相互关系。然而由于历史原因，宗地和自然幢的空间信息缺失，宗地、自然幢、户的登记没有建立关联关系，因此不动产存量数据具有存放分散，宗地和幢没有关系，幢、户的关系不统一的特征。

1.3 数据质量不一

以往不动产登记可以分为权属调查和登记发证两大步骤。权属调查分为不动产测量和不动产权属调查。登记发证不同时期不同部门采用不同的登记操作规范。然而由于各地信息化水平发展不均衡、测量技术手段不统一，导致各地空间数据质量不统一、登记电子化数据质量不统一，有些地区甚至完全采用手工登记发证的方式。这就给不动产存量数据整合标准化工作模式带来巨大的困难。

2.不动产登记数据整合流程

不动产登记数据整合流程见图1。

图1 不动产登记数据整合流程

3.关键流程研究

3.1 档案的标准化整理

档案标准化整理包括纸质档案扫描标准化、档案属性提取标准化和档案管理标准化。

纸质档案扫描标准化需要对扫描档案进行重命名和重分类，构建快速检索到原档案的体系。档案属性提取标准化对于空间数据需要进行参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作；对于权属信息和业务信息需要解决同名异质、同质异名、数据类型不一致、小数点位数和数量单位不统一的问题，实现存量不动产数据档案属性提取标准化。档案管理标准化是指对纸质和电子档案的存、取进行信息化。能通过不动产单元号、不动产坐落、权利人等关键信息快速找到原档案。

3.2 房地数据关联

房地数据关联的核心在于落宗和落幢。在实际数据整合的过程中发现不动产单元的管理方式不是按照幢对宗，户对幢的模式管理，比较散乱。档案的关联性很差，因此需要进行落宗落幢对不动产单元进行关联。

落宗可以依据现有的空间资料，如二调数据较完善的地区，可以根据图形属性的权利人、地籍号或权证号与发证数据挂接。如果空间数据不完善的地区可以根据影像图解、网络信息提取和实地调查的方式落宗。

在落宗的基础上，按照地籍子区和小区进行落幢。具体采用参照房产档案的“总证”信息、规划资料和实地调查的方式。用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

3.3 存量数据入库

属性提取和存量数据入库是存量不动产数据整合的关键环节，根据人工的方法，工作量巨大并且对于成果质量的检查和控制难以精确掌握。因此需要开发规范化和简便化的属性录入工具，一方面对旧的分散的不动产存量数据归类整理；另一方面满足新的不动产数据库规范。存量数据入库流程（如图2所示）。

图2 存量数据入库流程

图3 属性提取软件界面

数据检查包括：数据类型检查、数据格式检查、数据精确度检查以及数据内容检查。

信息加工是指在属性提取过程中，有些关联信息或者默认信息不需要重复提取，系统自动录入。比如已知土地使用期限和土地使用起始日期，自动推算土地使用终止日期等。

因为各地的不动产统一登记软件不统一，不动产存量数据的入库方式也不统一，因而首先形成属性提取数据库，再根据不同的入库方式，根据—映射关系，形成各种类型的中间库，最后统一导入正式库。属性提取软件界面见图3。

4.结束语

针对不动产登记存量数据多源、异构、多时点、多业务、数据量大的特点，本文理清实施不动产数据整合项目关键环节的思路，提出整合不动产存量数据标准化的工作模式，高效、高质地建立统一的不动产登记数据库，为不动产统一登记发证提供完备、准确的数据支撑。

参考文献：

【1】国土资源部.不动产登记数据库标准（试行）[S].北京:国土资源部，2016.

【2】国土资源部.不动产登记数据整合建库技术规范（试行）[S].北京:国土资源部，2016.

【3】张正明，徐海洋.不动产登记地籍与房产数据整合建设关键技术研究[J].现代测绘，2016,39（4）：56-58.

【4】黄锦凤.不动产登记房地数据整合技术探讨[J].地理信息世界，2017,24(3):76-80.