住宅专项维修资金管理使用问题及措施研究

伍南志

摘 要 为了优化住宅物业的服务及保障住宅公共设施设备的正常维修，1998年我国专门出台了针对维修基金的有关管理办法（建住房〔1998〕213号），2007年建设部和财政部又联合签署165号令《住宅专项维修资金管理办法》，明确“维修基金”为“住宅专项维修资金”（以下简称“维修资金”）。随着管理的深入和细化，维修资金在管理、筹集和使用这一系列过程中逐渐显现出一些问题和弊端。本文就维修资金的使用问题和管理问题进行分析和讨论，并尝试提出相应的建议。

关键词 专项 资金管理 问题 措施

一、引言

随着我国城市建设水平逐渐提高，人们对住宅环境逐渐有了更高的要求和标准，于是提高住宅物业管理的规范水平和精细化程度就成了住宅管理努力的方向。以往，住宅公共部位以及公用设施设备出了问题由谁来负责维修没有明确的规定，而资金由谁来出更是个问题。为此国家对住宅公用部位以及公共设施设备的维修、更新、改造的资金筹集、使用和管理作出了明确的规定，具体详见建住房〔1998〕213号文件以及2007年建设部和财政部联合签署的165号令《住宅专项维修资金管理办法》。管理办法的出台，对住宅管理水平的提高以及住宅水平的保障都起到了促进作用，但实际工作中仍不可避免会产生许多问题。

二、目前住宅专项维修资金在管理使用中面临的问题

（一）征集住宅专项维修资金环节中存在的问题

第一，由于种种原因无法全面地归集维修资金。造成这一现象的原因：一是开发商挪用。这种现象存在于一些曾经由开发商代收维修资金的城市，比如桂林就是1999年开始由开发商代收，2006年由市政府下文成立维修资金管理部门后才逐渐归集到专户管理。这中间就出现了失控的现象，部分资金被开发商挪用。管理部门耗费了大量时间和精力追缴，虽然追回了大部分的资金，但仍有少部分资金始终无法追回。二是时间点原因。有些商品房住宅建成交付时间早于1998年，销售时间则跨度很大，就造成了同一个小区由于销售时间的不同，有些交了维修资金，有些没交。三是住宅专项资金的减免。归集资金过程中会因为各种原因，比如说人情、行政命令等出现减免的情况，而这其中有一大部分是拆迁安置户。

第二，续筹无法落实。管理办法中规定，维修资金在使用到还剩30%的时候必须进行续筹，否则不能继续使用。但在实际工作中，续筹难度非常大。首次归集的时候可以将是否缴纳维修资金作为办理房产证的审查要件之一，或者直接在预售时全额由开发商代缴，而续筹则无从着手。很多业主对维修资金并没有很高的关注度，甚至很抵触，不愿意再多花钱，能配合续缴的寥寥无几。

第三，老小区维修资金的补建。1999年之前建成的小区并不在少数，由于使用年份更久远，对于维修、更新、改造的需求更是迫在眉睫，却苦于根本就没有这笔资金，难度更大。

（二）在使用维修资金过程中存在的问题

在使用维修资金的过程中存在的主要问题是申请使用专项资金难。业主感到委屈，这笔钱明明是归业主所有，用起来却难之又难；管理部门也很委屈，管理办法规定：使用维修资金必须达到两个2/3以上业主，即维修范围内的业主户数的2/3和所占有的建筑面积2/3以上的业主同意使用。小范围的维修尚可，如果是涉及整个小区的公共部位或公用设施设备维修，需要几百上千户业主同意，签字工作拖延时间长，很可能需要半年以上，造成维修工作启动慢是必然的。而经常出现业主意见不统一、房屋出租无法联系、业主本人不在本地等情况，无法达到两个2/3以上的业主同意，造成申请使用维修资金的难度更大。而这些情况有些业主并不了解，一味认定是管理部门故意刁难。同时，有的小区业主目前对这项资金的申请和使用过程仍不了解，有些甚至都不知道有这项资金的存在，也会造成专项资金的使用率比较低。

另外，由于前述的归集中存在的问题，住在同一个小区的业主有的缴纳了，有的没缴纳，导致资金收缴不全而无法全额拨付资金，这也必然造成维修单位不敢接受该项维修项目，一旦对另一部分没有归集资金的业主现金分摊工作不顺利，就会造成维修单位垫资维修，且极有可能难以收回垫资。

由于维修资金使用困难，激发了业主委员会、物业公司和业主三方之间的各种矛盾，这样的情况不同程度地普遍存在，不仅影响了房屋的维修，损害了业主的利益，且给社会的和谐安定带来了负面影响。

三、推进维修资金管理体制改革的措施

针对存在的问题，笔者认为应采取以下措施：

（一）建立统一、规范的物业维修资金管理模式

为了保证管理辦法能够有效地实施，各地政府投入了大量的资源。以笔者所在的桂林市为例，其采取以核发房屋所有权证时核查缴纳维修资金收据的方式以保障物业维修资金的归集，并采取多种方式对维修资金的归集、使用、管理模式进行宣传和推广；宁波市则针对维修资金续筹难的问题，实行了大中修财政补贴制度，即大中修项目的维修资金一半由业主负担，一半由财政补贴。针对资金使用签字难的情况各地市也采取了许多措施，如计划性使用、短信确认等，其中计划性使用是将一定时期内需要维修的内容集合起来做计划，由业主对合并计划进行表决，在计划时间内对表决过的内容进行维修时不需要再次表决。各地在实际工作中针对问题可谓各出奇招，但这恰恰反映出了物业维修资金管理不统一、制度不完善的问题。集合各地市在实际工作中的经验、教训，发扬行之有效的，摒弃不好的，整合出一套在全国范围内行之有效的管理模式，完善一系列制度，是势在必行的。

（二）建立维修资金审计制度，提高资金管理的透明度

办法中规定维修资金的管理接受财政部门的监督，并定期向小区发放维修资金对账单，但这显然还不够。在使用维修资金的过程中，维修单位的选取、工程预决算的审核、工程质量的监督等都是容易被不法分子钻空子的环节，有必要通过建立维修资金审计制度，让诚信的第三方审计来约束，杜绝侵吞业主利益的不合法行为，最大限度地维护业主利益。

（三）加大宣传力度，增强业主的维权意识

目前，有些业主对维修资金的认识还比较模糊，维权意识不强。我们应该加大宣传力度，利用一切资源，包括政府报刊、电视新闻媒体以及网络媒体、微信、微博等等，见缝插针地宣传。相信随着大家主动维权意识的增强，维修资金能够更加高效地被加以利用。

四、结语

为保证维修资金的高效使用，要通过进一步完善制度，建立全国范围内统一、规范的管理模式，对资金缴存、使用等作出更细化的规定；通过建立维修资金审计制度，增加资金管理透明度，使其更公正公开；同时加大宣传力度，增强业主的维权意识，使其维护自身利益。

（作者单位为桂林市象山房产管理处）

参考文献

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[2] 耿小平.物业专项维修资金增值保值模式分析[J].行政事业资产与财务，2016（24）.

[3] 沈建忠.用创新思维和专业服务让物业服务更简单、更有价值[J].中国物业管理，2015（06）.