荣盛发展继续做大“新城蛋糕”身背1600亿债务求成长

周月明

受益于“京津冀一体化”及雄安新区对河北区域的带动，在河北二三线城市拥有大量土地储备的荣盛发展备受市场关注。而在全国范围看，其“三线包围二线”的路径仍面临严峻挑战。

河北房企荣盛发展4月份先后发布了2017年年报、2018年一季报，并计划进一步向千亿销售额冲击，2017年底荣盛发展的合同销售额为679亿元，距千亿目标还有三百多亿元的距离。这家曾被业界称为“河北王”的上市房企，近几年在发展过程中遇到哪些机遇和难题呢？《投资者报》报记者近日致电致函公司，有张姓工作人员称将转交给相关负责人，但记者还未收到进一步的回应。

拿地策略调整

据年报数据，荣盛发展2017年营业总收入387.04亿元，同比增长26.39%；净利润57.6亿元，同比增长38.88%。2018年，其计划签约金额为880億元，实现销售回款约800亿元，继续向千亿计划迈进。

在向千亿目标进军的背后，荣盛发展2017年继续拿地扩张，不过相比2016年增速减缓许多。据现金流量表数据，2016年公司购买商品、接受劳务支付的现金为415亿元，同比增长99%，到2017年，只同比增长13%，2018年一季度又略有增长，为24%。从具体的拿地模式来看，2017年荣盛发展采用了多种方式，如股权收购、招拍挂、旧村改造、产业园区等，先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地146余宗，规划权益建筑面积1108.82万平方米。

回顾荣盛发展的成长历程，1996年成立从一家区域性公司，发展到2007年上市，再到目前成为河北地区龙头房企之一，发展过程迅速，曾一度被业界冠以“河北王”的称号。

不过，在成长过程中，荣盛发展也曾遭遇策略失误。2007年前后，居河北一隅的荣盛发展定下全国扩张的战略，但在其他房企聚焦一二线城市时，公司高层认为深耕三线城市能够避免与实力雄厚的国企、品牌房企争食，因此，荣盛选择在三线城市扎根，重点进军同级别沧州、徐州、蚌埠、呼和浩特等市场。

然而，经实践，此战略并没有得到丰厚回报。相反，2010年，因为拖欠土地款项，南京市国土局收回了荣盛发展于2007年12月6日以7.1亿元竞得的仙林新区一宗土地，并没收其缴纳的1.065亿元定金。2011年时，公司高层提出荣盛发展要在2016年实现总资产千亿的目标。但随之而来的2012年，三线城市市场开始萎缩，受此影响，荣盛发展陷入销售困局。

且随着市场的不断变化，竞争加剧，2014年，荣盛发展重仓布局的三四线城市开始萎缩，为了弥补短缺，荣盛随即调整战略，从“广泛布局”转变为“重点关注京津冀和长江经济带”。

对于拿地策略失误等问题，公司近日称“2013至2015年，沈阳、唐山、盘锦、呼和浩特等城市的房地产市场较差，去化速度较慢，但目前变化已经发生，风险已经解除。”目前，荣盛发展保持可供三年左右开发需要的土地储备总量，2018年以来，荣盛发展将继续这样的拿地节奏。2018年第一季度，荣盛发展已经在宜春、秦皇岛、张家口等城市获得30宗土地。按照荣盛发展的计划，今年其新增建筑面积与去年相近，约为1500万平米。

产业新城路线

而对于荣盛发展来说，上市以来的快速扩张与其走产业新城路线有很大关系。

公司曾表示，荣盛发展产业园区是希望能够解决拿地的问题，获取更为优质的地块。园区中的住宅用地销售所得，以及入园企业所用的土地出让差价等都是其发展园区业务的收入来源。早在2007年，荣盛发展就签下了其第一个产业新城项目香河产业园。至2016年，香河产业园面积扩大至88平方公里。十年间，该项目实现开发投资15亿元，税收总计超过40亿元。

不过对此也有业内人士称，“虽然目前荣盛发展在产业地产领域签下了多个项目，但在短期内外界并未看到代表其发展模式的产品。在招商上，亦未见荣盛发展有大型的招商成果，其签下的部分产业新城项目也出现没有明晰产业定位的情况。”

除了走产业新城路线，荣盛发展近几年还设立了康旅公司负责大健康、文旅等业务的拓展，在项目体量上，与产业地产项目相似。不过目前在健康旅游领域，公司的回报率还不是太高。2017年荣盛康旅签约金额为47.61亿，营业收入31.32亿，但净利润4000多万。对此，公司曾称“文旅地产的结算毛利不低，净利润较低原因是前期投入较大。”

负债继续攀升

不过，为了持续增长规模，荣盛发展的负债情况也一路走高。据其年报披露，截至2017年底，荣盛发展总负债为1623.53亿元，同比增长34.69%；资产负债率84.68%，同比增长1.98个百分点。而且为支撑这一规模，其2018年将继续延续这一趋势，年报中提到，2018年将提高融资效率、降低融资成本，确保公司的资金需要，计划新增信贷融资600亿元。

债务增长的同时利息支出也变高。年报显示，2017年，荣盛发展财务费用总计为2.22亿元，其中，利息支出金额为3.62亿元，利息收入1.38亿元，且荣盛发展计入年末存货余额的借款费用资本化金额为92.62亿元。

短期借款方面、一年内到期的非流动性负债分别约为106.51亿元、111.42亿元。这也意味着，荣盛发展要面临217.93亿元的短期偿债压力。

除借债渠道外，荣盛发展前两大股东还大量质押，截至2017年12月31日，荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司质押股份数量分别为14.60亿股、5.96亿股，分别占所持股份的94.19%、99.33%。

资金量需求的增大，也令荣盛发展的经营性现金流净额在2018年第一季度为-33.5亿元，公司在追求规模的同时如何做到资金链的稳定，对于荣盛发展来说是一个挑战。

截至2018年4月27日，荣盛发展股价为10.22元，市盈率7.5倍，4月24日发布一季报之后股价呈下跌趋势。