基于城市运营商的城市运营模式研究

葛丹

【摘 要】随着城市化的推进和经济的发展，城市的价值已经扩展到城市竞争力这个可以综合反映资本凝聚力、资本竞争力以及城市的可持续发展能力的指标上。我国在长期的经济体制的影响下很多城市在进行基础建设时，建设企业均是由政府选定，采用指令性计划方式实现，费用全包，建设完成后交予政府财政拨款的事业单位进行运作，整体运行的费用都由政府补贴。由于城市基础设施建设所需要的资金比较大，投资回收期也相对较长，具有投资成本沉淀性强，规模经济显著等特点，但是由于政府的运营效率相对较低财政支出的方面较多，资金回收的速度相对较慢，因此经常会出现“负债”的局面。因此，为了解决这一问题必须提升城市的竞争力，所以很多城市在进行管理时会融入企业经营理念来选择城市运营的发展战略。

【关键词】城市运营商；城市运营模式；研究

一、城市运营商的概念

城市运营是为了适应市场经济高速发展的需要，充分运用市场的机制，使城市有形资产和无形资产可持续发展并从中获得具有个性特色的最大城市价值的过程。城市经营不是一种独立于规划、建设、管理之外的建设手段和程序，而是一种理念、一种思路、一种模式，它渗透、贯穿于城市规划、建设和管理的全过程，即：以经营的思想规划城市，以经营的手段建设城市，以经营的方式管理城市。这是一种将企业经营理念引入城市管理体制的思路，通过对城市运营机制再造， 促使城市管理体制和经营机制更为灵活高效、富有创新力，最终提升城市经济的竞争力。

二、城市运营的主要内容

任何一个城市的组成都可以归结到三个层面上：一是城市的建筑形态，即城市的硬件、基础设施；二是经济形态；三是城市的文化形态。城市运营是将城市的各种资源以及所提供的公共产品或者服务以现代市场营销的方法在其市场上兜售的过程。营销的内容包括城市内产品、企业、品牌、文化氛围、贸易环境、投资环境乃至城市形象和人居环境等方面；而营销市场既包括本地市场、国内市场以及海外市场，还囊括了互联网络上的虚拟市场。简言之，城市运营包含的三大内容：城市有形资产的经营、城市无形资产的整合与经营以及城市品牌的建立和推广。

当前阶段我国的城市运营主要是针对城市物理功能和可持续发展功能的经营，从这经营层面来讲，城市运营主要是将城市功能载体、市政公用设施、无形资产等城市有形与无形资源，进行集聚、重组和营运，并从中获得资本收益，进而再投资到城市运营中，最终实现良性循环和滚动发展。

三、城市运营的主要模式

衡量城市运营成功与否的重要标志是城市运营是否促进了区域经济发展。不同城市由于自身情况不同，具体的运营方式也不一样，但城市运营的模式都可以概括为三部分内容：确立先导产业、强化支柱产业、塑造城市形象。

从城市的长远发展来看，城市竞争力最终归结为城市产业资本竞争力。一个城市产业发展水平越高，那么这个城市的聚集能力就越强，辐射半径就越广，经济就越有活力；相反，一个城市产业发展水平低，那么这个城市的经营就越惨淡，城市竞争力就越弱。因此，城市对其产业资本发展的扶持和培育具有义不容辞的责任。而在培育城市产业资本竞争力时，关键就是对城市产业要素进行梳理与整合， 即确立先导产业和强化支柱产业。

第一，确立城市的先导产业是产业资本发展的基础，也是城市运营模式的核心。确立先导产业时需要对城市进行定位。一方面，在城市定位时要按照惟一性、排他性、权威性的原则，找到城市的理念和灵魂。另一方面，当前城市的竞争不再是简单的个体竞争，而是区域与区域之间的竞争，城市如何找到自己在该区域中的位置，也是关键问题。世界城市的发展规律表明，城市运营的成功并不意味着该城市是“大而全”或者“小而全”的，只有看清宏观的城市格局的发展变化，并在城市分工与协作的基础上确立先导产业，最终满足区域的发展需要，才可以为自己的可持续发展找到康庄大道。

第二，城市运营需要产业动力，产业依托是必不可少的。在确立了先导产业后， 城市建设要以合理的产业结构为依托，强化支柱产业，形成较强的经济增长点。城市发展不是孤立的，先导产业必须与相关支柱产业紧密联系，形成健康的城市发展模式。

第三， 塑造城市形象是使城市获得社会支持、公民认可的重要途径，为城市产业进一步发展提供了保证。在城市形象塑造上需要在能得到公众认可的前提下， 从城市视觉、环境、文化等方面进行规划和建设。

四、城市运营的主体

城市运营是一项宏大的系统工程， 需要城市各级政府、各类企业（包括中介组织）以及全体市民的共同努力，即城市运营的主体既包括政府，又包括企业和市民。其中，政府是城市运营的主导力量，是城市发展的领导者，城市建设的组织实施者，城市国有资产所有权者。企业则是城市运营的中坚力量。城市运营使得城市资产由产品变成为商品，城市建设由简单的生产过程变成为资本运营的过程， 这一过程是要靠企业、中介组织来完成的。市民是城市运营的决定力量。城市的物质文明、精神文明以及环境的改善、形象的树立都离不开市民的参与和支持。企业和中介组织等私营部门参与城市运营， 打破了原有城市建设单靠政府的局面，使得城市建设市场投资主体更趋多元化、运营更趋市场化。但由于市场机制具有自发性、盲目性和滞后性，企业对经济利益的追逐会导致其偏离城市运营总体目标， 因此， 在充分发挥市场机制的同时，也需要政府参与其中。

五、基于城市运营商的城市运营模式

（一）城市运营商与传统地产商的区别

城市运营与传统的房地产开发有着本质的区别。在城市运营的模式下地产运营商把触角伸向社会的各个层面，力图从建筑规划、物业管理、社会文化等方面对城市的整体格局产生影响。随着地产市场向规模化与集约化方向发展，城市运营商的规划意识、操作能力、社会责任感远远超过一般开发商。从这个层面来讲优秀的地产运营商在完成向城市运营商角色转换的同时已经担纲起一个城区“执行官”的重任，直接参与到城市的管理和经营中。

（二）城市运营商的能力要求

首先，城市运营商要具有国有土地资本获批的能力和土地资本经营的能力。因为在城市资源中土地是重要的组成部分，城市运营商在经营城市的过程中应先经营好城市国有土地资本，进一步实现整个城市的协调发展提升土地资本效益的最大化。其次，城市运营商在城市运营时还应提升自身的素质，以得到良好的信誉，提升项目的融资能力，因为没有良好的银行信誉和融资能力，就无法支撑起大项目的运营和管理。最后，运营商要拥有雄厚的资金和资源整合能力。资源整合能力主要包括对企业内部资源以及外部资源的整合能力，例如，在调研中所涉及到的专家学者的规划建议、全面的数据采集、相关产业要素的梳理以及产业资源的整合能力和吸收能力；还有就是土地资源的整合能力，在对现有土地进行具体的勘察和数据分析的基础上，对土地中的相关资源进行整合，例如，生态资源、矿产资源等，挖掘土地本身的资源，发挥出其最大的价值。

六、结语

综上所述，城市运营商的业务领域十分广泛，但是，在不同的层次上开展业务需要不同的资源与能力的支持，因此，不同的企业应根据自身所具有的优势对业务的重点进行选择，例如，有些企业可以将基础设施的建筑作为自己的主要业务，甚至可以占到企业总业务量的一半，其它业务的可以是房地产或是金融业务；还有一部分企业可以房地产开发作为主要业务。与此同时，城市的运营商还要遵循各项业务间的关联性，在核心业务的基础上向不同的领域进行延伸和扩展。

【参考文献】

[1]张杰，赵利娟，等.助力城市運营和管理的智慧化——2014中国智慧城市发展高峰论坛嘉宾对话[J].智能建筑与城市信息，2014（12）：54-55.

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