浅析房地产开发项目工程建设管理

张洁仪 郑莎

【摘 要】房地产开发项目一直都是当今社会最受瞩目的项目，在新形势下，房地产企业对如何能提高工程项目管理是房地产也最根本的核心价值观。本文通过对房地产开发项目工程建设管理的现状进行分析，管理人员应作出相应的策略来提升项目管理的优化措施。

【关键词】项目管理；现状；成本；质量

随着我国经济的迅速发展，在激烈的市场竞争中，房地产事业日益趋近成熟，而我们所熟知的房地产项目，是指具有资金占用量大、工期时间长、投资风险大相结合的一个复杂的工程项目。房地产的主体是开发商，是整个工程项目的组织者、实施者，在施工过程中，要把工程项目做好的基础上，还要使房地产开发商的利益达到最大化。我们从房地产开发项目的工程建设管理现状出发，在质量、工期、利润等方面下功夫，并对政府部门进行有效的沟通，定会形成一个科学有效的管理模式。

一、房地产开发项目工程建设管理的现状

由于人们对生活的品质和住房的品味的追求提高，再加上市场的竞争日益激烈，对工程项目的功能、设施都要求越来越高，所以工程项目的政策、市场消费水平、营销策略、资金融合方式都要随之改变。同时房地产企业要具备专业性高、知识面宽、应变能力快的特点。在施工过程中，无论是施工阶段还是竣工阶段，都要优化工程项目的成本问题，提高工程造价，不然会造成工程投资增高，成本增加，施工进度无法完成等一系列问题，严重影响房地产的投资效益。我们要不断的在工程建设管理上加大力度，加强项目管理的应用和开发，以一种全新的、高效的、先进的模式进行管理，能够促使房地产开发项目稳健有序。下面我们从以下方面进行分析：

（一）房地产项目成本管理现状

我们通常所说的，房地产项目成本管理是指房地产企业通过计划、组织和控制所有支出的费用来开发出一定数目的房子。在项目管理体系中，成本控制起关键作用，为了使开发商的利润达到最大化。在房地产建设的过程中，房地产企业的成本主要包括建设成本和土地成本，而要是管理效率有所提高，就要注重土地市场和整个房地产市场的规范操作。成本作为市场竞争和经济效益的主体，应贯穿整个房地产项目，应从选地开始，图纸设计，选材，施工设计，工程设计，直到施工完成，都要做出相应的评价估算使用费用，在这过程中，能够做好市场工程管理项目，并利用好监管单位的管理手段，使房地产项目成本有所降低，使工程造价有效控制。在房地产的建设过程中，施工材料也是工程项目成本的关键，应在选好材的基础上，降低材料成本的使用，从而使利润大大提高。

（二）房地产项目质量管理的现状

房地产项目的质量是项目管理的关键，包括对设计、施工、监理、材料的管理。在施工的过程中，开发商往往为了自己的利益，选择低价中标，同时还拖欠资金，有还需中标单位进行垫付费用，致使中标单位缺少经济支撑，难免会对施工的质量保证负起责任。对于设计而言，只是单纯的设计图纸，而不对结构、方案、内部功能、空间使用、节能节材地、套型等方面进行全面研究，对施工材料的质量也是不能进行检查、检验，总体看，大大节约了开发商的资金，有利益可图，可问题直接转到施工单位、物业手里，得不到有效的解决，这些问题正是房地产企业要面临的严峻考验。

（三）房地产项目风险管理的现状

现阶段，由于房地产项目管理还不够成熟，同时房地产开发商对存在的风险还不了解，再加上对躲避风险的能力欠缺，这样会导致工程质量的不完善，工程造价大幅度提高。这些风险来自多方面，无论哪个方面的风险，都会难以应对。政治问题会影响开发商的投资方向，从而加大投资风险。环保问题，在施工过程中，所产生的粉尘、噪音、废水等都大大影响环境。财务问题，在施工项目中，要要求资金的充足，一旦面临资金风险，必然会造成资金的周转困难，严重时会导致企业面临破产。管理问题，如果市场研究不全面，开发商的管理手段还得不到提高，都会造成经营风险。诚信作为我国传统的中华美德，不论是开发商还是承包商都应该将诚信放到首位，这直接会影响到房地产企业的营销。

二、房地产开发项目工程建设管理的措施

（一）成本的控制的管理措施

施工项目的成本控制是整个工程的关注要点。在成本控制的管理过程中，着重成本的管理手段，建立合理的成本控制系统，将及时掌握、分析、汇总有效的管理信息及数据。在施工过程中，要全面对工程项目的成本进行控制，不要贪图便宜为了赚取更大利益而忽视整个施工过程中的控制要点。首先要严格控制工程变更，这样只会影响成本的控制。同时还要严格控制监督建设单位，进行严格把关，要求按照图纸、按程序施工，对于不需要变更的，要坚决持反对意见，有利于加快施工进度。还要加强监督施工现场的进度，从而使施工如期完成。可见，施工周期的缩短也是控制成本的必然要求。

（二）施工质量控制的管理措施

如果一个工程项目没有质量的保证，这个工程可能就会无法完成或者很难进行下去。在房地产项目开发过程中，施工人员不但要有强硬的技术，还要有先进的操作工具和安全的施工设备，同时管理人员还要有质量控制的意识，对施工单位、监理单位进行协调，合理工作，共同完成质量监控。管理者在不断进取的同时，要对施工现场的五大环节，即人、机、料、法、环进行全面部署，可以提高建设的品质。因为一个企业的品质是企业竞争的核心要求。对于施工过程中，遇到的技术难题，要全面、合理、准确的解决，才能保证技术的质量。选择优质、优信、价格合理的材料才是施工质量控制的关键。

（三）施工进度的管理措施

房地产的周期很长，不過从工程开始到工期完成，所用时间越短，就能提高资金的使用效率。在施工的过程中，我们要充分利用组织、合同、技术来督促各个环节，可有效的提高建设进度。可见，进度在建筑工程过程中起着非常重要的作用。

（四）房地产开发项目风险管理措施

用有效的方法来规避房地产项目中的相关风险，不但可以减少开发商的损失，还可维护投资人的利益。在逼不得已的情况下，采取风险回避的方法，在必要时放弃投资决策的相关措施，不过这种方法，只会不赔不挣。最为广泛采用的方法，是将风险转移，也就是将有型的风险转为无形，即将风险转给签订合同一方，让其承担风险；再或者就是将风险转给保险公司，这样还会把未知的风险传递，虽然增加成本，但是是最为有利的方法。

三、结论

随着社会经济的飞速发展，房地产项目的施工管理要求越来越被重视起来，不断的加强施工管理，改进和预防措施是项目施工管理的核心。可见，我们要不断的提高管理水平，才能促进社会的稳定发展。

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