安徽房地产市场发展现状与趋势研究——基于2007—2016年的统计数据分析

周泽炯

（安徽财经大学，安徽 蚌埠 233030）

改革开放以来，在市场经济不断发展同时，我国房地产行业也取得了快速发展，房地产投资日益活跃。目前，我国经济发展进入“新常态”，经济发展速度放缓，房地产行业成为经济发展的重要支撑力量。但近几年，房地产行业库存居高不下，房地产市场发展形势严峻[1]。2015年11月，政府提出房产去库存，房地产库存量减少明显，但房地产市场结构性矛盾依然突出，房地产企业融资不容乐观，房地产市场区域分化加剧。《安徽省新型城镇化发展规划（2016—2025年）》提出，到2020年，全省常住人口城镇化率达到56%。新型城镇化的发展，必然对房地产投资产生影响。基于此，本文根据2007—2016年统计数据，分析安徽房地产市场发展状况、存在的主要问题，剖析房地产市场发展面临的有利与不利因素，并对未来发展趋势进行预测。

1 安徽房地产市场投资状况

为了提振房地产行业信心，国家在近两年内连续出台了降准、放宽限购等一系列房地产方面的利好政策，在各种利好政策的持续刺激下，安徽房地产市场开始出现回暖迹象，但去库存的压力依旧存在[2]。如何进一步释放房地产库存压力，加快安徽房地产市场的复苏，已经成为“十三五”时期安徽各级政府面临的一道难题。

1.1 安徽房地产投资总体状况

1.1.1 房地产开发投资及其增长情况

近10年来，安徽房地产行业呈现快速发展趋势。2014年初，经济下行压力加大，安徽房地产市场相对低迷。但自2016年来，房地产行业回暖，房地产投资增速持续上涨。2007—2016年安徽房地产开发投资额及其增长情况见表1。

表1 2007—2016年安徽房地产开发投资额及其增长情况

由表1可知，2007—2016年，安徽房地产开发投资总体上均呈波动上升态势。2007—2008年安徽房地产开发投资增速出现大幅上升，原因是2008年出现的世界金融危机，我国政府为挽救低迷的房地产市场，在政策上给予了一定的支持，促进了房地产开发投资的快速增长，使安徽房地产市场迅速回温。2009年安徽房地产开发投资增速出现大幅下滑，主要因为受政府救市政策的影响，房价迅速飙升，为抑制房价过快上涨，政府加大了对房地产的调控。2010年安徽房地产开发投资增速再次大幅上升，是由于年初房价飙升，房地产开发商投资热情增加。2011年安徽房地产开发投资增速下降，其原因是年内政府加强了宏观调控，加大限贷力度。2012—2013年，安徽房地产开发投资增速小幅上涨，其因是房地产市场逐步回暖，房地产开发商的投资意愿增强，造成房地产开发投资增长。2014—2015年房地产开发投资增速降低，主要是房地产市场库存高企，房地产开发商资产负债率上升。2016年，安徽房地产开发投资增速呈现小幅上升趋势，房地产开发企业资金状况不断好转，新开工面积进一步增加，商品房销售规模不断扩大，库存压力逐步释放。究其原因，安徽政府在前几年房地产行业出现下滑的情况下出台了一系列房地产利好政策，这些政策的效果在2016年得以逐步显现出来。

1.1.2 房地产企业投资资金来源

房地产开发企业的资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金及其他资金等，当房地产企业自有资金相对不足时，就需通过国内贷款、利用外资等多种方式进行补充。2007—2016年安徽房地产资金来源构成情况见表2。

由表2可知，2007—2016年，安徽房地产开发企业资金来源具有如下特征：

一是，自筹资金占比幅度相对稳定且较高。近年来，安徽对房地产市场多数年份都采取了力度较大的宏观调控政策控制房地产市场过热，这些政策间接导致了房地产信贷门槛变高，信贷难度加大，资金缺口无法及时填充。因此，房产企业纷纷投向自筹资金，导致自筹资金占比较高。具体分析如下：2007—2010年，安徽房地产开发资金来源中自筹资金占比波动较大，多数年份自筹资金占比都在40%左右，自筹资金占比较高。其中，2008年自筹资金占比最高，增长率也达到近10年的最大值，原因是受世界金融危机的影响，我国银行纷纷提高了对房地产企业的贷款门槛，开发商为得到所需资金只能依靠自己筹集资金；2010年自筹资金占比最低，仅为36.34%，原因是为了抑制房价的快速上涨，国务院及有关部委出台了“新国十条”“限购令”等政策，严厉打压了投资投机性购房需求的同时，降低了房地产开发企业的投资预期，开发商和购房者持观望的态度，房地产市场过热得到一定的抑制。2011—2015年，安徽房地产开发企业自筹资金占比逐年回落，原因是在政府调控政策不放松的背景下，房地产开发企业投资意愿降低。虽然在2014年安徽政府取消了部分限购令以刺激房地产行业的发展，但短期之内并无明显的效果[3]。2016年，自筹资金占比继续下滑至32.42%，原因可能是在房地产高库存压力下，政府放松了对房地产市场的调控，定向降准，拓宽了房地产企业融资渠道，导致自筹资金比重下降。

二是，国内贷款比重略有下降，利用外资比重相对较低。近年来，由于安徽各项较为严格的房地产调控政策限制了房地产市场的过快发展，导致房地产企业获得国内贷款的难度进一步加大。同时，安徽作为中部地区省份，相对于沿海发达地区，利用外资的能力相对较低。具体来看，2007—2016年，安徽房地产开发资金来源中国内贷款比重相对稳定，基本维持在11%左右，其中2010和2013年有小幅下降，2015年有小幅上升。原因在于2010和2013年严格的宏观调控政策，提高了银行信贷门槛，开发商较难从银行等金融机构获得贷款，国内贷款比重下降；自2015年以来，在国家多轮降准降息政策不断出台的形势下，安徽整个金融环境相对宽松，房地产企业信贷难度减小，国内贷款比重上升。2016年，房地产开发资金来源中国内贷款比例降低，同时涨幅也由正转负，同比增长-3.9%，原因可能是其他渠道的资金来源较为充裕，国内贷款比重相对较低，同时整体经济状况仍然刚从低迷中有所恢复，开发商从金融机构获得贷款相对困难。近10年房地产开发资金来源中，利用外资比重较小，基本维持在1.20%左右，可能是因为安徽很多房地产开发企业规模较小，吸引外资的能力不足。2007—2008年，利用外资占比小幅上升，原因在于期间房价迅速上涨，吸引了大量的外资进入。2009—2015年，利用外资占比总体呈现不断下降趋势，其原因主要是金融危机对房地产市场产生较大冲击和政府近年来的限购政策，大大抑制了投机性外资的积极性。2016年，房地产行业利用外资占比仍然较小，但是涨幅明显，同比增长752.9%。安徽作为中部地区省份，利用外资能力与沿海发达地区相比要薄弱很多，利用外资的数量与层次都相对较低。但近年来，随着涉外投资体制改革的深入推进，安徽房地产企业利用外资水平短时间内出现一定幅度的上涨。

表2 2007—2016年安徽房地产资金来源构成情况

三是，其他资金占比幅度较高。2007—2016年，在安徽房地产开发资金总来源中，其他资金占比相对较高，除2008年外，其余各年都超过40%。其中，2008年其他资金占比最低，原因是受经济环境的影响，房地产开发商获得其他资金的途径受阻，获得其他资金的难度加大。2008年后，其他资金占比呈现小幅上升趋势，原因在于金融危机的影响逐渐减弱，房地产市场逐渐回暖。2016年，其他资金占比上升至57.44%，同比增长38.3%，占比与增长幅度均为历年最高，原因可能是前几年出台的房地产利好政策开始显现出其促进市场发展的作用，房地产投资意愿增强，其他资金投入房地产市场的比重增加。

1.2 安徽房地产市场需求状况

1.2.1 商品房销售情况

2007—2016年，安徽商品房销售面积总体上呈波动上升态势，同比增长却呈现波动下降的趋势，商品房销售额变化趋势和变化速度与销售面积基本一致。安徽商品房销售面积由2007年的3083.39万平方米上升到了2016年的8499.65万平方米；增长速度由2007年的33.61%降至2015年的-0.5%，又在2016年强势回升至37.7%。商品房销售额由2007年的821.62亿元增长至2016年5035.55亿元；增长速度由2007年的53.33%波动下降至2015年的0.72%，又在2016年大幅回升至49.4%。2007—2016年安徽省商品房销售情况见表3。

由表3可知，2007到2013年，除了2008年，在世界金融危机的冲击下，经济下滑，消费者的预期降低，对商品房的需求受到抑制，全省商品房销售面积和销售额分别下降至2756.96万平方米、806.8亿元，增长速度分别大幅回跌至-10.6%、-1.8%，其余的年份全省的商品房销售面积与销售额都在不断上涨。全省商品房销售面积和销售额齐升的原因是安徽房地产需求旺盛，投资性和投机性需求大幅度上升，商品房销售面积和销售额保持高速增长。2014和2015年全省商品房销售面积稍微回落，销售额小幅上升；商品房销售面积和销售额增速继续大幅下降，可能是因为近几年政府对房地产严厉的调控，造成楼市乏力，去库存压力加大，加上经济形势不景气，使得消费者观望情绪浓厚。2016年商品房的销售面积和销售额都有大幅回升，较上年的商品房的销售情况有了明显的改观，销售面积增长速度由上年的-0.5%上升至37.7%，上涨38.2个百分点；销售额增长速度由上年的0.72%上升至49.4%，上涨50.14个百分点，其中的原因可能是去库存压力得到了一定的释放，国家、地方的金融、限购政策变得相对宽松，如对二套房的政策变化可能导致了商品房的销售面积和销售额的双重回升。

1.2.2 商品房库存情况

2007—2016年，商品房的销售面积呈现波动上升的趋势，而竣工面积近两年来却波动下降。商品房的竣工面积由2007年的2341.6万平方米上升至2016年5383.0万平方米；销售面积由2007年的3083.4万平方米增加到2016年的8499.65万平方米；商品房待售面积逐年增长，库存情况较为严重，商品房待售面积由2007年的280.5万平方米增加至2016年的2401.4万平方米。具体情况如下：

2007—2009年，全省商品房竣工面积同比增长分别为13.27%、8.52%和12.6%；商品房销售面积同比增长分别为33.61%、-10.6和45.5%；商品房待售面积同比增长分别为-18%、30.05%和、34.84%，商品房待售面积增长速度大幅上升。原因是2008年世界金融危机，使得国民经济下滑，消费者消费意愿降低，商品房需求减少，房地产市场销售遇冷，致使商品房待售面积大幅增加。2010—2012年，全省商品房竣工面积同比增长分别为5.78%、19.89%和9.3%；商品房销售面积同比增长分别为2.1%、10.3%和4.8%；商品房待售面积同比增长分别为5.98%、30.69%和38.68%，商品房待售面积增长速度不断上升，并于2012年接近40%。究其原因，政府对房地产市场限购限贷等宏观政策调控，平抑了房地产需求，造成商品房库存压力不断增大。2013—2014年，安徽商品房竣工面积、销售面积和待售面积均呈现不断增加的态势，商品房库存压力不断上升。2015年全省商品房待售面积增速继续上升，库存压力进一步升级。2016年，房地产去库存初见成效，待售面积小幅下降至2401.4万平方米，同时商品房竣工面积下降了2.80%。商品房竣工面积的降低是由于经济下行压力较大，房地产去库存任务艰巨。而待售面积的减少可能是由于降低首付比例以及契税政策的改革，有效地提高了百姓的购房热情，房地产去库存压力相对有所缓解。

表3 2007-2016年安徽商品房销售情况

1.3 安徽房地产市场价格变化状况

1.3.1 商品房销售价格指数变动状况

2007—2016年，安徽商品房平均销售价格指数波动幅度较大。具体分析如下：2007—2008年，全省商品房平均销售价格指数由105.3上涨到108.8，上升了3.5个百分点，涨幅加大。其原因主要是房地产市场过热，大量投机性需求和刚性需求集中涌进房地产市场，使得房地产市场供求矛盾突出，推动了安徽房价的上涨。2008—2009年全省商品房平均销售价格指数从108.8下降到101.3，降幅达7.5个百分点。原因是受到世界金融危机的影响，消费者对房地产发展前景预期降低，消费者观望气氛浓厚，使得房地产需求大幅减少，导致商品房销售价格指数大幅下跌。2009—2013年全省商品房平均销售价格指数由101.3波动上涨到104.3，上升了3个百分点。原因是在世界金融危机和我国经济较为低迷的经济环境的影响下，政府对房地产的宏观调控没有达到抑制房价的目的，反而使得房地产市场再次活跃起来，房价大幅上升。2013年后涨幅回落说明政府的宏观调控对抑制房价起到了一定的作用，但随着居民收入的提高和城镇化进程的加快，房地产需求不断增加，房地产价格继续上升。2014—2016年全省商品房平均销售价格指数从102.9下降至99.8，降了3.1个百分点，降幅较大。究其原因，一方面是由于经济下行压力不减以及股市动荡不定，购房者和开发商对未来宏观经济形势比较悲观；另一方面由于房地产库存压力较大，去库存任务艰巨，购房者和开发商都逐渐认识到了房地产市场供需格局的结构性转变，造成商品房销售价格指数下降。

1.3.2 商品房年均销售价格走势

2007—2016年，安徽商品房年均销售价格呈现持续增长的趋势，由2007年的2664元每平方米增长到2016年的5924元每平方米，增幅达122.37%，究其原因，一方面是土地资源稀缺，房地产市场供给相对不足，而房地产的刚性需求不断增加；另一方面房地产市场存在过多的游资和投资者对房价进行炒作，加上房地产开发商共同哄抬房价等因素，使得房价一路飙升。但安徽商品房年均销售价格增长速度波动下降，由2007年的14.73%下降到2015年的1.17%，2016年回升至8.56%，销售价格增长速度的持续下滑一方面是因近十年政府对房地产市场严厉的宏观调控，在一定程度上抑制了投机性需求的上升；另一方面是因近些年房地产市场的快速发展，房产库存压力不断增加，房地产市场供求结构逐渐发生变化，房地产市场交易低迷，直到2016年房地产行业回暖，销售价格得以回升。具体情况如下：2007年，安徽商品房平均销售价格同比增长为14.73%，涨幅稳定。2008—2010年安徽商品房平均销售价格同比增长分别为10.70%、15.97%和22.95%，连续三年上升，究其原因可能是金融危机影响逐渐减弱，加上在2008年和2009年在上半年政府出台了一系列有利房地产发展的救市政策，效果明显，造成房价大幅飙升。2011—2012年，全省商品房平均销售价格同比增长分别为13.58%和1.03%，下降幅度明显，究其原因，政府延续和深化了2010年的调控政策，加大了对房地产市场的调控，继续实行严厉的限购限贷政策，使得房价增速骤降。2013年政府为抑制疯涨的楼市，出台了新“国五条”，但政策效果不明显，房价依然继续上升，居高不下。2014—2015年，全省商品房平均销售价格同比增长0.06%和1.17%，房价上涨速度相对前几年大幅下降。主要是由于2012年和2013房价大幅上涨，激发了开发商加大投资的热情，而这些新增的供给大部分于2014年集中进入房地产市场进行交易，致使房地产市场出现了阶段性供给过剩的现象，造成2014年安徽房价上涨速度下跌，同时在2015年房地产市场内部结构性过剩严重，库存较高、需求被透支，土地市场逐渐冷却，外部环境也趋于下行，致使房价增速不断下降。2016年，商品房的平均销售价格增长了8.56%，达到5924元每平方米，房地产市场逐步回暖，虽然去库存压力依旧存在，但随着各项房地产政策的效果逐步显现，极大增加了房地产开发投资热情和购房者的消费信心，推动价格缓步回升。

2 安徽房地产市场发展存在的主要问题

近年来，安徽房地产产业发展迅速，投资开发规模不断扩大，供需结构逐渐改变，商品房销售持续增长，房地产行业整体发展健康，但依然存在一些不容忽视的问题。

2.1 商品房库存结构性矛盾突出

虽然最近几年安徽住宅类商品房去库存整体效果比较明显，但是非住宅类商品房去库存压力依旧很大，库存结构性矛盾比较突出，供需结构不合理。当前房地产市场开发了很多大型商业综合体，而在当前经济下行的形势下，面对电商的猛烈冲击，传统商业发展受阻，对这些非住宅类的商品房需求大幅减少，造成此类商品房供给远超过其有效需求，非住宅类商品房去库存压力较大。

2.2 房地产企业融资不容乐观

自2016以来，安徽房地产市场金融风险进一步加大。大型房地产企业明显比中小型企业更容易获取银行的融资贷款，而从其他渠道筹集资金成本较高。现阶段，安徽房地产企业的融资成本在20%以上，整个房地产企业融资情况不容乐观。在楼市下行的形势下，安徽多家中小企业面临融资难、融资成本高的困境，若房地产开发商的资金无法有效回笼，中小房地产企业会面临更严重的融资困局。

2.3 房地产市场区域分化加剧

虽然近年来安徽的房地产行情整体向好，但市场区域分化却越来越明显。具体来看，虽然商品房销售速度的加快能够缩短去库存的周期，但因为不同地市商品房销售冷热程度不同，造成安徽房地产去库存存在明显的区域分化[4]。由数据资料分析可知，安庆、合肥、阜阳市等去库存周期低于全省平均水平的地市，其商品房销售速度也较快，而淮北、池州等去库存周期高于全省平均水平的地市，其商品房销售速度也较慢，各区域房地产去库存进度差距明显，例如，安徽商品房销售速度最快的六安和速度最慢的淮北之间差了132.8个百分点，房地产区域分化现象比较严重。

3 安徽房地产市场发展的影响因素

安徽房地产市场发展既面临一些有利因素，也面临也不利因素，只有充分把握这些影响因素，才能对房地产市场的未来发展趋势做出正确判断。

3.1 安徽房地产市场发展的有利因素

未来安徽房地产市场发展存在一些有利因素，主要体现以下几个方面：

3.1.1 相对有利的宏观经济形势

目前，安徽经济形势总体稳定，经济增长速度相对较快，改革开放继续深化，市场活力不断增强。安徽有利的宏观经济形势为房地产市场运行发展创造了良好的环境，实现了“十三五”的良好开局。在经济持续平稳较快发展的条件下，预计安徽房地产市场在未来几年中也会逐步向好发展，消费者信心也会继续回升，以进一步消化房产库存。

3.1.2 良好的房产政策与宽松的金融环境

近年来，政府出台了限购、限贷以及增加土地和房屋供应面积等一系列的调控政策和措施，以促进房地产市场的健康稳定发展。虽然近些年市场对房地产市场的调控作用越来越被重视，但政策调控对房地产市场也有着重要的引导作用。近年来，安徽政府一直重视商品房的供应管理，并积极引导房地产开发企业适当降低商品住房价格，最终房价过快上涨势头得到有效遏制，调控政策效果显著。预计在未来几年中，各项房产政策的效果会进一步得到显现，安徽房地产市场将进一步趋稳回暖，房地产市场结构得到一定的优化。

近年来，安徽金融环境相对宽松，融资规模不断扩大，信贷结构逐步优化，金融系统存贷款增速较高，中小企业信贷难度降低，房地产开发商积极性提升，房地产市场开始出现回温迹象。

3.1.3 新型城镇化的持续推进

随着安徽新型城镇化的深入推进，安徽的经济发展迎来了一个重要的机遇。新型城镇化是农业人口逐步向城市转移的过程，农村人口的转移必定会增加其对房地产行业的消费需求和生产需求，最终会加快促进房地产市场的健康发展。目前随着安徽城市基础设施建设及公共服务水平的不断提高，其对农村转移人口的吸引力不断增加，预计在未来几年中，安徽房地产库存会因为新型城镇化的进一步推进得到消除，房地产投资结构进一步得到完善。

3.2 安徽房地产市场发展的不利因素

未来安徽房地产市场发展也存在一些不利因素，主要体现以下几个方面：

3.2.1 经济下行压力依旧较大

当前我国经济增长进入“新常态”，经济增长压力加大，经济发展动能不足，经济发展进入下行周期。虽然目前安徽正加快推进供给侧结构型改革，但是改革的效果在短期内很难显现。在这样的宏观经济环境下以及全国房地产市场低迷的情况下，安徽房地产市场的发展之路注定不会一帆风顺。

3.2.2 房地产回调趋势依旧存在

虽然目前在一系列利好政策的推动下，安徽房地产取得了较好的发展，商品房待售面积大幅减少，商品房库存压力不断降低。但是，房地产非住宅类商品房待售面积依旧较大，去库存周期较长，再加上房地产区域分化加剧以及政府对楼市调控措施持续加码，使得安徽房地产行业未来发展面临的压力依旧较大，房地产回调趋势依旧存在[5]。

3.2.3 房地产企业融资困难

由于当前金融系统里流动性紧张，使得商业银行风险防患标准提升、放贷的门槛提高，造成安徽房地产企业的融资能力出现了一定程度的下降。除了银行贷款，其他来源的开发资金均有所降低，这是对房企融资能力的一个严厉考验。此外，融资贵也是摆在房企面前的一大难题。连续几次降准降息政策虽然降低了商业银行吸收存款的成本，但是对房地产企业而言，银行的贷款利率并没有得到明显下降，这造成房地产企业融资成本依旧过高。此外，鉴于个人房贷业务风险较大，利润空间较低，银行投放个人房贷的积极性不高，这些都不利于安徽房地产市场的发展。

4 未来安徽房地产市场的发展趋势

从房地产市场的发展现状、存在问题与影响因素来看，安徽房地产形势依然严峻，并且这种形势有可能会延续至未来一至两年。预计在今后一段时间，安徽房地产投资增速下降，去库存压力有所下降，房价平稳且供给结构有所优化，房地产市场总体平稳运行。

4.1 房地产市场销售或明显回落

随着新型城镇化的持续推进，新市民住房需求不断增加，再加上“去库存”的不断升级，省内三四线城市不断加大对居民住房消费的政策支持，从而商品房销售面积不断增加，同时也造成了未来住房需求的透支和转移，可能导致未来一段时间内房地产市场销售有所回落。此外，随着限贷、限购、限地、限价等一系列的调控政策的出台，一方面遏制了房价进一步上涨势头，另一方面也会造成商品房成交量出现明显下滑。

4.2 房地产投资需求将面临较大下行压力

安徽商品房销售的快速增长并未带来房地产开发投资的快速回升，这主要在于三四线城市库存压力仍然较大，房地产开发企业投资更趋谨慎。未来几年，随着商品房销售的逐步加速下行，商品房库存将再次进入积累阶段，房地产投资将面临较大下行压力。但房地产投资环境由于各项房产政策得到了一定的改善，同时金融环境也较为宽松，安徽房地产投资需求或有所回升，但应当不会有明显的波动，需求将逐步趋于稳定。

4.3 房地产价格将总体保持平稳态势

为抑制未来房价再次快速上涨，防范房地产市场的金融风险，安徽已经建立了房地产平稳健康发展的长效机制。在今后一段时间里，安徽房地产政策可能将以宽松为主，重点解决房地产库存过多问题。同时考虑到房地产开发企业资金总体较为宽裕、低利率环境仍然存在以及土地成本约束等因素，房地产价格总体将平稳增长。未来几年中，安徽整体房价应当持续可控，合肥、芜湖、蚌埠等热点城市将会受到相对严格的管控，整体价格将趋于平稳。

参考文献：

[1]周明.积极推进房地产去库存——促进三、四线城市房地产市场健康发展论坛综述[J].上海房地，2016，（10）：4-6.

[2]任芳芳.新经济形势下房地产去库存转型研究——以安徽省芜湖市为例[J].现代商贸工业，2017，（8）：53-54.

[3]宁建华.安徽省房地产市场基本特征及发展趋势研究[J].建筑经济，2011，（2）：75-78.

[4]杨世东.安徽房地产业区域发展水平综合评价[J].科技情报开发与经济，2009，（35）：68-69.

[5]阚天宇.区域冷热不均，结构分化明显——安徽部分城市房地产新政后市场情况观察[N].中国信息报，2017-06-22（3）.