轨道交通与商业开发共融的探索——以东鼓道站间地下商业空间为例

■李毅 董晴

轨道交通站间地下商业空间是伴随着轨道交通的建设而同步建成的商业项目，其作用是在满足地下交通功能的同时为市民乘客提供便捷的购物、休闲、商业服务。近年来随着轨道交通的大力发展，地下空间开发管理机制的日趋成熟，各地铁公司竞相开发利用地下空间资源，宁波轨道交通东鼓道项目作为全国单体面积最大的两站一区间商业项目、浙江省首个站间商业项目，它的实施为地下空间开发利用提供了案例。

站间地下商业空间的城市作用

（1）城市空间的延伸

地下商业空间扩大了城市空间容量，缓解了城市用地紧张的局面，能够有效提高土地利用率，同时地下商业空间使轨道站点与周边地区的商业、办公、居住、娱乐、休闲等城市功能相连，满足居民出行与工作等生活需求，促进城市功能的进一步完善。

（2）城市交通的改善

地下商业空间首先是交通功能，地下商业空间通过连接地面办公、商业、酒店、住宅、文化、生活服务设施，它能有效缓解城市交通压力，能够将地面人流吸引到地下，起到了人车分流的效果，能够扮演疏导城市交通的角色，是城市步行系统的重要组成部分。

（3）城市经济的促进

地下商业是城市商业的有机组成部分，传统地下商业以地下通道及商场地下空间为主，体量较小且商业价值不高或依附于其他建筑形态，站间地下商业能够最大限度扩大商业体量，形成地下商业综合体的规模，带给市民乘客更多的消费体验，并且随着地铁客流的源源不断注入，其对促进城市经济发展、扩大城市就业具有促进作用。

（4）城市形象的提升

随着城市竞争的不断升级，轨道交通建设里程、地下商业的繁荣也成为衡量城市综合实力的因素，港铁的 “地铁+物业”已成为成功的模式在全球进行推广，轨道交通地下商业空间的串联了沿线建筑的同时，也改善了地面建筑的形态，与地面建筑结建的出入口、风亭等成为城市靓丽的风景线。

东鼓道地下商业空间基本情况及特色

东鼓道是目前全国建筑面积最大的地铁两站一区间单体项目，也是浙江省轨道交通首个站间商业项目,被列入全省城市地下空间开发利用 “十三五”规划。街区全长760米，宽21.3米，建筑面积32000平方米，其中商业利用面积16000平方米，共地下两层。这是宁波轨道交通地下商业空间开发利用的全新探索，轨道交通按照 “最美走廊、五星服务”的标准进行建设，与传统地下商业相比东鼓道商业空间具有如下特点：

（1）出行通达性

东鼓道短短760米的地下街区，分布了17个出入口，加上地铁鼓楼站、东门口站原有的出入口，共有29个出入口，直接覆盖范围包括一路 （中山东路）二巷 （老实巷、华楼巷）三街 （开明街、碶闸街、日新街），间接辐射宁波城市最繁华的核心区域和地铁沿线区块，初步构建了联通地上与地下互联互通的交通网络，方便市民安全快捷出行。

（2）体验舒适性

根据项目实际通过改造升级地下排烟系统、空调系统、新风系统，营造地下空间 “自由呼吸”的舒适感，全力打造便捷、绿色、品味、舒适的“地下最美走廊”。设置中央空调系统，四季基本恒温保持在22℃～24℃，增设的植生墙给人赏心悦目的感觉、立体环绕的背景音乐让人无限惬意的行走，丝毫感受不到传统地下空间憋闷、压抑的感觉。

（3）业态多样性

根据商业规划，将整个商业空间分为品味时光廊、朋友U&Me、创客新世代、美食大联盟、潮流东门町五大功能区块，共设置商铺160余间，集餐饮、百货、娱乐、潮流服饰等多种业态，其中餐饮约占六成左右，多数店铺呈现小而精的特点，走亲民路线，装修风格体现快时尚、潮元素、强体验的特色。

（4）服务延伸性

在鼓楼站东鼓道的入口处，轨道交通结合实际建设了 “甬城惠客厅”。它的定位是构建 “衣食住行游乐+公益”的“6+1”地下空间服务模型，从而满足市民多元化的服务需求。目前，“甬城惠客厅”已设置绿岛休息区、志愿者服务中心，引入了铁路售（取）票机、机场自助值机设备、共享雨伞、智能地图机等便民设施。

（5）效益综合性

开业初期，东鼓道日均客流近5万人次，日均营业额超过100万元，东鼓道客流增加的同时，也为轨道交通日均贡献客流约2万人次，将鼓楼、天一广场、和义大道三大商圈进行了无缝连接，整体提升了整个中山路延线商业价值，实现了经济效益与社会效益的有机结合。

对地下商业开发的思考

地下空间商业空间项目是轨道交通商业开发的一种形态，其成功与否受地下空间开发政策、区位、空间体量、预留条件、业态规划、招商成果及后期管理等多方面的影响，经过调研国内其他城市地下商业空间开发，结合东鼓道实际，笔者针对地下站间商业开发与交通共融，至少需要充分考虑做到以下几个方面：

（1）空间连通性是开发的先决条件

地下空间的连通性是体现其交通便利的重要特征，是满足消防疏散的必然要求，也是商业项目开发的先决条件。目前，一些好的地下空间商业项目往往都设置在城市中心区域，周围商业氛围、配套设施较好，地下空间的开发不仅能够促进地面商业的繁荣，同时也拉近了地面商业的距离，形成互补优势，产生1+1＞2的商业效果，如南京地铁新街口站设置有20多个出入口，与周边众多商场无缝相连，直接通往商场地下室，实现客流共享、商业共融。

地下空间的连通不仅需要轨道交通开发者具有前瞻眼光，也需要沿线商家、写字楼、居民区的配合，本着双方合作共赢的态度去开展，统筹规划、相互配合，实现同步设计、同步建设，形成有机整体。但考虑到通道的建设费用较高，一般商家很难去选择投资，而轨道交通建设单位也会因为商家意愿不高而态度逐渐消极，最后地面建筑错失地铁客流接入的时机，地下商业开发的便捷性也没有充分体现，后期再考虑改造已基本不可能。

（2）消防合规性是能否开业的关键

地下商业建筑的规划建设不仅需要与其他建设项目有机结合起来，合理确定防火间距、疏散宽度、疏散距离等，消防法规对于地下空间的开发要求极为严格，对地下建筑面积、消防分区面积、疏散距离、宽度及装修材料等都作了明确的规定，这些规定要求在设计阶段就要充分考虑到消防要求，如单体面积超过2万平米的地下建筑，需要设置无门、窗、洞的防火墙进行隔离，地下空间在设置自动灭火系统和火灾自动报警系统的情况下单个消防分区允许从500平方增加到2000平方等等。因消防考虑不周而影响项目开业的案例比比皆是，许多城市轨道交通的优质项目目前因消防分区设置、疏散通道宽度不足等问题难以解决，导致项目长期或永久搁置，处于开发停滞状态，也造成了地下空间资源的浪费。

同时轨道交通从设计到最终完工及招商往往跨度较大，短的5-6年，长的需要10年以上，而消防法规的版本也在不断更新，这就需要轨道交通的开发者及时了解政策并尽早决策，如东鼓道在开发中就遇到了这样的问题，最初是按照 《建筑设计防火规范》2006年的版本进行设计，而在项目招商后，实施的却是2015版的设计规范，对此只能重新按照消防要求进行设计，这就需要对项目很多内容重新调整，加大了投资也造成了工期的延长。

（3）投资经济性是持续经营的保障

轨道交通地下站间项目投资大、时间跨度长、回报期长、建设难度及协调难度大，处于城市中心位置的商业项目难度更大，需要协调周边建筑，巨大的投资使得项目的开发者往往选择将项目的经营权转让，

【】【】从目前轨道交通行业商业的普遍情况看，一般很少选择自己经营的，转让也并非一劳永逸，需要提前综合考虑经营者的经营水平、资金能力、履约能力等因素，引入优秀的经营者，从而建立长效的合作机制，实现共赢。

另一方面，作为经营者因为需要采用租赁开发者的经营权后，进行策划包装再次租赁获益，虽然不需要拍地等巨大投入，但体量较大 （如2万平方以上）的商业项目其改造、装修等费用也需要较大投入，对于中小投资商来说也面临不小压力，因此也要充分考虑到项目本身的优质性，良好的投资回报率是其动力。同时，为培育项目良好运作，需要开发者给予一些政策优惠，如免租期、装修期等支持。

（4）环境舒适性是促进消费的动力

随着商业的不断发展，商场的环境的布置不再是单纯的装修，它和企业的经营方针、公众形象、营销策略等紧密结合在一起，因此应对商业性质进行充分的了解后再进行设计的创意构思，继而从经营商业业态、消费者特征、城市特点等来确定环境布置方案，从整体上提高消费的舒适性，地下空间商业的布置更要考虑到它的特殊性，在光线不足、空气流通不畅的情况下，如何通过合理布置灯光效果，增加空气流通设施，起到与地面商业同样或更优的效果。

环境的舒适性也体现在设施的完整上，一个整体的商场环境能为企业创造出良好的经营氛围来吸引顾客，这是商场能否经营成功的一个重要环节。在设计商场内部环境时应注意设施的布置：如门店分布的合理性、方便性；附属设施是否完善如设置卫生间、儿童游乐室，为残疾人设置无障碍设施等等。

综合以上，地下商业项目的成功策划运作需要天时、地利、人和等多种有利因素的组合，更需要多方的协同推进，当然，随着科技的进步，新材料的研发，原有的一些政策难题如消防等也会有新的解决思路。■