对宁波城市综合体健康发展的思考

■陈耘

《和义夜景》汪琼燕 摄

放眼国际繁华大都市的发展轨迹，一个都市发展到一定阶段，往往有着能够体现都市发展水平、汇聚都市顶尖价值、洋溢着都市精神的“名片”——城市综合体。无论是纽约洛克菲勒中心、东京六本木新城还是香港国际金融中心，这些展现都市魅力、提升都市品质的建筑群，以庞大的功能体量，占据并代言了这个都市的功能与面貌，反映出一个都市的气魄、实力和远见。

“城中之城”，城市发展必然产物

随着城市发展，城市中心正从单核向多核演变。一座城市的凝聚力，除了其文化内涵足够吸引人外，其宜居生活环境、经济发达、交通便利、物流畅顺、金融流通健全等原因，都是构成其辉煌的要素，城市综合体的出现正是一座城市发展到一定阶段的特定载体。所谓城市综合体，是指城市中居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能高度复合、相互作用、互为价值链的集约型街区群体。这样的群体基本具备了现代都市的全部功能，也被称为 “城中之城”。

为摸清宁波国有城市综合体运行情况，促进城市综合体健康发展，2017年6月至8月，宁波市审计局对部分市属国有企业投资的城市综合体项目2014年至2016年的运营及效益情况进行了专项审计调查。本次审计调查对象为宁兴 （集团）有限公司、宁波工业投资集团有限公司、宁波开发投资集团有限公司、宁波城建投资控股有限公司、宁波城旅投资发展有限公司、宁波交通投资控股有限公司等6家市属国有企业投资的相关城市综合体项目，包括国际贸易展览中心1-10号馆 （以下简称国展中心）、和丰创意广场、天一广场、和义大道购物中心、南塘老街等10个城市综合体项目。

截至2016年，6家市属国企投资的10个城市综合体项目投资总额共计172.1亿元，建筑面积212.19万平方米，营业面积155.78万平方米。至2016年底，资产总额158.98亿元，负债总额79.53亿元。

审计调查结果表明，6家市属国企投资的城市综合体项目在促进经济结构调整、扶持相关产业发展、提升城市品质、增加市民消费休闲场所、传承传统文化等方面起到了积极作用，有力地促进了宁波经济社会持续健康发展。一是打造 “城市客厅”，提升城市品质。天一广场作为市民闲庭信步的家园，也是接待海内外宾客的“城市客厅”。自开业以来，天一广场运营平稳，盈利能力较强，2014年至2016年利润总额分别为24521.24万元、24318.74万元和31573.33万元，成为宁波商业广场的一张靓丽名片。和义大道购物中心在引领高端消费时尚的同时，成为三江口一道独特的风景线，是广大市民购物、休闲热衷的场所。2016年，和义大道购物中心被授予 “国家级商业步行街”称号。文化广场作为政府公共文化项目，发挥影视、演艺、科技、艺术、教育等板块的文化惠民职能，2014年至2016年举办的公共文化活动场次分别为926场、3032场和2555场，均超额完成有关部门下达的考核目标。在抓好社会效益的同时，运营亏损逐年减少，2016年基本实现运营平衡。二是发挥优势，展示传统文化。月湖盛园围绕历史建筑的合理利用和价值再造，提升街区的文化影响力、商业亲和力，2014年至2016年商铺出租率分别达88.01%、89.70%和97.36%。南塘老街积极挖掘宁波传统文化，开展传统节日民俗活动，逐渐成为本地市民和外地游客游玩、消费的主要目的地。三是围绕主业，培育相关产业。宁波华生国际家居广场 （以下简称华生家居广场）通过策划各种活动，带动建材、家居等相关产业消费，营业收入逐年增加。国展中心围绕主业，力争做大、做强、做优会展业，3年共承接展会166场、活动177场、会议147个，促进了宁波会展经济发展，平台的集聚辐射和服务功能得到了较好发挥。随着入驻企业的不断增加，和丰创意广场在带动广场自身商业配套的逐渐完善、效益稳步提高的同时，也催热了周边区域的商业氛围，提升了周边区域的房屋、土地等城市产品综合价值。

科探侧

城市综合体运营中遭遇阵痛

发展城市综合体是大势所趋，城市综合体改变的是城市肌理，有利于改善城市功能，盘活城市发展滞后区域。但是，宁波国有城市综合体在运营中，也遭遇了各种困难和问题。

一是部分城市综合体项目与既定的功能定位有一定的差距。如根据相关规定，某广场项目建设时功能定位为宁波市工业设计与创意街区。该广场共5幢楼，总建筑面积约34万平方米，可供出租建筑面积22.63万平方米。截至2016年底，该广场共入驻企业207家，实际出租建筑面积18.43万平方米，但其中工业设计类企业仅为44家，占全部入驻企业数的21.25%；出租建筑面积2.49万平方米，仅占实际总出租面积的13.51%。又如某产业园区一期于2016年6月底建成并销售，实际可租售建筑面积23.6万平方米。但截至审计日，实际销售给符合既定功能定位的企业的建筑面积仅为1.22万平方米，占已销售建筑面积7.43万平方米的16.42%；已出租建筑面积6.63万平方米，实际出租给符合既定功能定位的建筑面积为1.28万平方米，仅占全部出租建筑面积的19.3%。

二是部分城市综合体项目空置率较高。如某园区一期可租售面积23.6万平方米，但至审计日，实际已销售、出租建筑面积分别为7.43万平方米和6.63万平方米，合计14.06万平方米，仅占可租售总建筑面积的59.61%。截至2016年底，某广场用于经营的ABC三个区块中，A区闲置率为25.47%，B区闲置率为36.93%，C区闲置率为61.38%。

三是部分城市综合体项目财务状况不佳。据被审计调查单位提供的资料反映，2014年至2016年，10个国有城市综合体利润总额分别为-3.94亿元、-3.05亿元、-1.08亿元。

造成上述问题，既有外部原因，也有内部因素；既有客观原因，也有主观原因。主要原因是：

一是功能定位偏离实际，造成一些项目先天不足。部分城市综合体项目立项时先天不足，有的未批先建，有的产能过剩，有的定位不准。部分项目开业后，随着运营环境的变化，当初的目标、定位已不适应目前的情况，很难按照既定的功能定位开展运营，只能降低准入门槛，为提高出租率，谁来都可以，成为普通的物业出租项目。

二是运作模式单一，缺乏核心竞争力。从市属国企投资的10个城市综合体项目来看，运作模式基本以租赁经营为主，如果说一些功能类、公益类项目还有自己的优势，那么，商业类项目就面临着异常激烈的竞争。从整体来看，宁波商业城市综合体存在局部过剩、布局不合理的问题，国企投资的商业城市综合体也缺乏核心竞争力，在与民营商业城市综合体的比拼中，难言有优势。

三是投资大，利息折旧成本高，造成一些项目负担沉重。作为重资产的城市综合体项目，如果不计利息和折旧，仅计算经营利润许多项目还有盈利，但考虑利息和折旧，大多数项目都处于亏损状态，有的项目巨额亏损，财务状况恶化。一些项目由于建设和运行相分离，利息和折旧未全部体现在项目运行公司，上级部门对其考核也往往未考虑利息和折旧，因而项目运行公司对巨额亏损并不敏感。

助推城市综合体健康发展的建议

当前，消费升级已然拉开序幕，人们对生活有了新的追求——不仅仅停留于物质层面，而是向往更美好的生活。进入新时代，人们正从物质需求向精神需求转变，从求量向求质转变，从求同向求异转变。城市综合体肩负着人们对美好生活追求的重任，促进城市综合体健康发展是政府的职责。

（一）因“场”施策，促进城市综合体项目健康发展。国企投资的城市综合体项目功能定位不一，运营现状也不同，财政、国资监管等部门要针对每个项目的特点，研究相关政策，对公益类、功能类项目，可以通过政府购买服务、财政贴息等方式，加大扶持力度；对投入产出差的商业类项目，通过调整功能、重组整合等方式，帮助企业走出困境。

（二）做好要素平衡，降低财务风险。国企城市综合体项目投资应与自身资产规模、负债水平面、筹资能力和风险承受能力相适应，避免高杠杆投资，降低财务费用和运营风险。鉴于城市综合体项目基本都是政府性项目，政府要加强项目开发建设的调控，谨慎、理性投资城市综合体项目，努力保持项目要素平衡。

（三）严格控制国企商业城市综合体项目投资，推进城市综合体项目供给侧改革。下一步要进一步去库存、盘活存量，提升现代服务业，实现经济稳步健康发展。“去库存”要控制增量、盘活存量，除公益类、功能类项目外，要严格控制国企投资商业城市综合体项目，让民营资本参与商业城市综合体项目开发建设；城市综合体的建设要结合资源禀赋和区位优势，形成错位发展、分工协作的格局。实施城市综合体项目供给侧改革，认真做好科学严谨的可行性研究，引导和规范国有企业投资行为。盘活存量方面，可以在商业空间与大众创业需求中寻找连接点。比如目前有专业机构做的 “优客工场”，即通过与城市综合体的业主方合作，对存量物业资产进行合理改造，为创业者提供从物业办公到管理咨询的硬、软件全方位服务。而政府可以通过购买专业机构的相关服务，盘活存量，培育新兴企业。■