重新定义办公生态

文/本刊记者 冯珊珊

资金限制成为了许多人创业路上的一道难关，正所谓“创业未半、花光预算”，创业者往往需要对手中有限的资金进行精打细算，但是房租要钱、设备要钱、员工也要钱，这些投入对于一家初创企业而言是不可避免的，因此轻资产运营成为各个初创企业所关注的焦点。

在转型升级的大背景下，企业竞争压力和发展压力不断加大，减轻企业负担和资金投入，以更轻量化的形式实现更快的发展，受到越来越多企业关注。所谓的轻资产运营是指，通过出租、外包等方式降低企业在非核心业务上的投入，简单地说就是尽可能降低企业在房租、交通、设备等部分的支出，将更多的资源用在企业的核心业务上。

在传统的购买模式下，重资产会变成企业的负担；而租赁这种模式，不仅可以节省成本，还可以带来资产灵活性的方便，让企业的现金流使用到极致。

方糖小镇：创新办公业态

方糖小镇诞生于2015年4月，致力于创造全生态、全周期、全社群的新型办公业态，并以空间为基础，打造世界级的企业服务平台。方糖小镇先后获得华住集团、歌斐资产、鼎晖投资的重量级投资，估值超过10亿。截止2017年7月，方糖小镇在全国一二线城市共拥有25个社区，20000个工位，平均90%出租率。

“中小企业的成长过程中最大的刚需之一是办公室，所以我们其实是以这个办公空间作为线下的流量入口，通过线上线下的服务来协助中小企业发展，就也是我们的核心理念。”方糖小镇CEO&创始人万里江表示。

2008年，万里江第一次创业，成立德必集团，在做园区的过程当中，他发现一些特别小的企业想入住园区的时候，园区其实是不太欢迎的。“因为一来小企业本身容易变动；二来，小企业人员少面积需求就小，一般园区对外出租的是300-500m2，管理人员从数量上相对就会变少，例如说，一个两万平米的园区里有5个客户，委派一个经理就够了，对于公司本身来说管理成本会少一点。”

但是，万里江很快察觉到，一些公司在资本的推动下变化非常快，可能一开始是3个人，不久拿到了一笔投资公司一下子扩张到了80人，公司就会需要增大办公面积。“但如果我们在这家企业很小的时候没有抓住他，他壮大了以后选择我们的可能性也不是很大。”

于是，万里江和团队花了大半年时间研究目标用户，研究这样的服务场地到底应该怎么做，后来就有了方糖小镇。

对于中小企业来说，性价比依然是第一的决策因素。据介绍，方糖小镇可以提供一切灵活办公的硬件及软件服务设施。租期可以最短按照小时来计费，灵活至周、月、年，并享受高速Wi-Fi、免费咖啡饮料、打印复印设备。同时，方糖小镇与第三方平台合作，为入驻团队提供注册、人才、法律、财务、投融资等创业服务，帮助解决创业过程中遇到的问题。

从整个世界趋势来看，大公司在消减，越来越多的中小企业和自由职业者出现，未来的发展主流将是中小企业。以中小企业及创业者为主要客群的联合办公并非简单的空间改造或者“二房东”，而是一种新型的办公趋势，用空间的形式达成人与人之间本质上的联结，带来公司、业务、资本多层面的合作。

在万里江看来，联合办公的智能化就是一个时间问题。方糖小镇倡导“无人管理”来提升办公效率，目前已经有扫码开门、无人便利店、自助咖啡机、云控电表等智能服务。在使用这些智能化服务的同时，还能产生大数据，比如每个人的上下班时间等等，进行社区用户的行为分析。

在全国所有联合办公空间里面，方糖小镇率先宣布了一个社区的自治公约。方糖小镇的每个空间的管理规定不是我们自己写的，因为我们每个社区里面，我让客户组成了一个自治委员会，每个社区有一个自治委员会，然后有一个总的自治委员会。

促进办公生态

人们常常把孵化器和联合办公搞混，其实孵化器从本质上就和联合办公不一样。在万里江看来，孵化器大多是和早期基金捆绑在一起，通常是孵化基金旗下的项目，因此在工位价格上能得到很多的优惠，甚至是免费。但孵化器的主要功能是引导创业项目成长，因此它的服务价值就特别重要，并非是一个简单的物理空间而已。

有别于孵化器，联合办公是一个更简单、粗暴的商业模式。以WeWork为代表，它提倡的更多是“共享经济”和“灵活办公”的理念。在商业模式上，更加注重投资回报率，它的本质是通过经营空间来换取收益。当然，这类的联合办公也会给入驻者带来一些附加值服务，例如法务、财务、人事等等。

如果说孵化器是以投资为目的，而联合办公更多的是为了促进新型的办公生态环境。目前，方糖小镇可以提供联合办公、创意办公和定制办公的产品。“我其实最想突破的就是移动办公。”万里江曾经有一次在首都机场的国航贵宾厅，因为当时正是吃饭的高峰期，飞机又延误，他为了找一个地方充电，好不容易找到个小房间，本来是坐一个人的小桌子上挤了四个人，感觉就像难民一样。

“所以我们在浦东机场开发了这种移动办公的场景，我们拿了700平米的一个地方做成会员制的私密空间，为大家提供一个可移动办公的场所，它可以像贵宾厅一样休息，但是它更多还可以满足你商务的所有的需求。我们在每个座椅下面都安装了插头，这样一些细节就是专门为商务人士设计的。”

“规模化盈利”

目前面临着共享办公行业终端价格瓶颈的问题，从终端看产品价格在1000块以上。在前期获取优质物业资源上越来越难，成本越来越高。再到建造、招商的成本，以及运营的成本，利润在哪里？同时现在大家都处于全行业微利状态，这也是一个普遍的事实。如何突破这种瓶颈呢？

“规模化盈利已成为行业关键词，精细化运营和生态融合将成为突破点和决胜未来的关键。”方糖小镇联合创始人COO杨学涛表示，“没有规模效应的联合办公项目一定没有生命力的，而实现规模效应的前提就是每个网点必须盈利。”

据悉，方糖小镇是联合办公里第一家规模性盈利的企业。截止2017年7月，方糖小镇在全国拥有25家门店，覆盖上海、北京、成都，其中在上海拥有22家门店，平均出租率在90%以上，大部分门店实现单店盈利。

在扩张发展上，方糖小镇采取的是“根据地战略”。“联合办公需要一开始深深扎根一个城市，把那个城市做规模遥遥领先的第一名。”万里江表示，2015年初联合办公有一个风口，大家一窝蜂冲进来。而那大半年万里江都在做调研，当同行都在全国广泛布点的时候，他很清楚，中国的上海和北京是最有可能盈利的两个城市。

方糖小镇先扎根上海，在上海做得特别的密集，选点都集中在城市核心区，南京中路、南京西路、淮海路、陆家嘴、徐家汇、静安寺、中山公园。

万里江认为，联合办公未来的发展趋势一定是以地理位置为先。方糖小镇的选点优先考虑地铁沿线、市中心地段而并非乡镇、郊区；其次围绕客户需求，提供大量的社群活动和增值服务，对接资源。

在万里江看来，联合办公最重要的不是这一个空间，最重要的是网络，如果你构建一个遍布全国的办公的网络，那价值就会很大，就能衍生出很多东西。

“做园区的时候是以房子为中心的，做一些增值服务。研究之后，我觉得这种联合办公是能够做成以客户为中心，房子作为一个线下的流量入口。线上线下打通服务，最后主业会走向一个企业服务平台，房子只是实现平台的手段。”

易点租：改革办公服务

“创业是一场马拉松，只有越跑越轻，才能越跑越快。企业想实现轻资产发展，可以率先从办公电脑、办公软件的由买变租，IT服务的自建转变为直接购买服务来突破。”易点租CEO纪鹏程表示，

2015年3月，易点租率先推出了办公电脑等IT设备在线租赁服务，并勇于提出免押金租赁模式。这种随用随租，随租随还、服务外包的服务和模式，降低企业一次性资金投入，减少人员和管理成本，让企业感受到了办公服务变革的来临。

在易点租COO张斌看来，市场竞争越来越激烈，企业主除了在人才、产品、技术上需要投入更多的精力，在管理方面时常面临的挑战：一是集中资源，最大化将资源集中到核心业务上；二是减少损失，尽量避免业务风险可能带来的损失。

企业在资源方面投入较大的是人员招聘、办公场地、市场中的花销、购买办公资产。前三方面的成本都是可见的，而在购置办公资产方面需要考虑现金流和弹性。

创业者在选择办公设备、租赁资产的时候，除了价格和品质，现金流的弹性比价格更重要。“在创业过程中，快速的突破、转型也是经常有的，要把我们设备的资源，弹性的匹配到人员规模上，租赁的模式刚好能满足企业的这种需求。”

在张斌看来，租赁的优势主要体现在以下几个方面：一是资产层面，作为创业企业，可能对这方面并不太敏感，但对于大型企业来说，租赁服务的方式可以帮他们实现轻资产运营，减少不必要的浪费。二是管理层面，企业管理层的精力是有限的，应该将更多的精力放在核心业务上，非核心业务应该交由第三方服务商来解决，节约管理精力。三是人员层面，专业的人做专业的事，企业只专注做自己最擅长的核心业务，节约人力成本。四是资金层面，租赁可以更好的平稳现金流。

服务化租赁第一个特点是免押金按月付费，这是基于企业现金流需求，从购买转变为免押金按月付费。第二个特点是随租随还灵活匹配，企业在发展过程中面对激烈的市场竞争，会经历转型和各种不确定性，为了适应这些变化，固定资产也要随时匹配，而随租随还可以更好的满足这些需求。第三个特点是服务，租赁模式需要更多用户使用的属性促使服务商需要不断提升服务水平。最后一点是轻资产管理更省心，可以大大节省企业管理的精力。

“为什么说租赁是一个企业的消费升级？租赁在本质上是所有权和使用权的分离。传统采买持有物品的所有权，租赁只享有物品的使用权。当我们关注它的使用价值时，可以最大限度的挖掘出为用户提供更大的使用价值，这就是租赁。在未来，尤其是在企业服务市场中，我们相信，关注物品的使用价值，用租赁的方式为企业提供服务，在未来一定是企业消费的重点。”张斌表示。

服务化租赁模式

易点租一直把服务作为发展的重点。“易点租价值观第一条就是客户第一，公司存在的价值就在于解决了某种问题。从租赁或者IT品类上来说，用户最本质需要的是服务。用户需要的时候下单，不需要的时候退单，中间有什么问题我们随叫随到，这是终极的服务形态。”纪鹏程表示。

目前，易点租建立了国内唯一一家可实现量产能力的电脑整修中心、拥有最专业的工程师团队，可为客户提供7＊9＊365小时在线服务支持，并实现了北京上海当日设备送达。

针对目前企业对于设备管理混乱、盘点困难，设备丢失率高的问题，易点租还发布了其年度战略产品易盘点。易盘点通过PC+APP的模式，可实现订制贴签、订制开发、上门盘点，以及IT服务。同时，只需2秒就能完成的一键云入库、智能批量入库，能为用户提升95%的效率，易盘点是第一个初始化闪电盘点、支持分布式盘点的固定资产管理的SAAS产品。

“易点租是全产业链公司，我们经常开玩笑说我们管了电脑的从生到死。事实确实如此，我们采购完了以后，公司内部会对资产做持续循环。在循环过程中，出现的硬件、软件、服务、维修、翻新等各种各样的问题我们都要去解决。通过持续循环的工作及金融手段来支持客户，这就是易点租。我们可以复杂，但要让客户更简单。”纪鹏程表示。

在企业类型方面，易点租主要做IT设备品类，目前主要以科技类客户为主。但随着公司规模的扩大，也在逐渐向传统企业输送理念。在企业规模方面，易点租在2016年初前主要客户群是小微企业，2016年以后开始覆盖中大型企业，目前的重点是20-2000人的公司。

免押金租赁，自然就要在风控上下足功夫，易点租运用自有的风控体系，仅通过对用户企业的公开信息去分析，就可在一天之内完成线上授信及线下确认。

从金融视角来看，风控场景决定了大的风控水平，风控技术决定了小的风控水平。电商租赁平台不同于金融租赁本身，不需要考虑企业用户的还款能力，只需要考虑的是用户的还款意愿。以物的方式交付，将来可以以物的方式收回来，这就是易点租整体的风险水平。每个公司给多少额度，这是易点租的风控技术，基本上绝大部分的中小企业都可以在易点租上拿到额度进行租赁行为。

纪鹏程坦言，把设备外租的同时还需要判断企业信。目前来看，大概70%-80%正常经营的企业都能拿到企业信用的额度，只有20%-30%的企业会有问题。从金融的视角上来看，信用好的用户承担信用不好用户的成本，范围放得越开对信用好的客户越不公平，所以我们在价格间也会寻求平衡。

“大部分用户只觉得易点租是一个企业服务公司，实际上我们后端有很重的金融属性。易点租做的是用户看不见的金融服务，公司的发展和金融里的债券和股权密不可分。大金融一般讲两端——财富端和资产端，我们是典型的资产端——通过良好的风控，持续优化资金成本，把租赁价格降到更低。”