房屋买卖合同中的强制履行——以房屋多重买卖权利保护顺位为视角

梁 艳

(山东青年政治学院 政治与公共管理学院，济南 250103)

2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕7号)，在第九条和第十条规定了出卖人就同一普通动产或特殊动产订立多个有效的买卖合同，买受人均要求实际履行合同的情况下，法院处理纠纷的规则。其对司法实践的指导意义毋庸置疑，然而，美中不足的是该司法解释没有明确对不动产(特别是房屋)多重买卖的纠纷处理规则。这固然是审判机关对涉及公民切身利益的不动产纠纷案件的慎重，但同时也反映出实务界对不动产多重买卖的权利保护顺位尚未形成统一的认识。

实践中，房屋多重买卖纠纷一般可以分为以下三种情形：(1)数个买受人中有一个买受人已经完成了房屋过户登记手续；(2)数个买受人中有一个买受人已合法占有讼争的房屋；(3)数个买受人均未登记也未合法占有诉争房屋。在第一种情形中，除恶意登记外，已办理房屋过户登记手续的买受人取得房屋所有权。在第二种情形中，数个买受人均未登记，已合法占有房屋的买受人应当获得优先保护，这主要是依据物权法上的“绝对的占有权”理论来赋予占有人优先于其他买受人的地位。[1]在第三种情形中，买受人均未登记也未合法占有(或不能证明实际充分地占有房屋)，如何解决纠纷涉及对合同强制履行相关问题的探讨，是本文研究的主题。本文试图解决的问题是：在上述第三种情形中，买受人能否仅依据房屋买卖合同请求强制履行？如果可以，究竟哪个买受人的强制履行请求能够获得支持？强制履行的请求获得支持后又是如何在法院的执行程序中实现的？上述问题可以转化为对如下问题的探讨：房屋买卖合同强制履行的正当性、房屋多重买卖既未登记也未占有时的权利保护顺位、强制履行判决的法律效力。

一、房屋买卖合同强制履行的正当性

强制履行又称继续履行、实际履行，作为一种违约救济方式，强制履行依靠国家强制力迫使违约方继续履行合同义务，从而使非违约方取得合同标的(不是其他替代物，比如金钱赔偿)。我国《合同法》第107条规定了三种违约救济方式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失，上述三种方式并无适用上的优先劣后，非违约方有权自主选择采用何种方式救济自己的权利。事实上，强制履行与损害赔偿等其他违约救济方式的关系在两大法系的立法和理论上均存在重大差异。《欧洲民法典草案》(DCFR)考察了大陆法系和英美法系关于强制履行的不同制度模式，在欧洲大陆各国包括苏格兰，强制履行是基本的救济方式，截然不同的是，英国法以及爱尔兰法认为强制履行是一种例外的救济方式。[2]

(一)大陆法系主要国家违约救济体系中的强制履行

在法国，强制履行作为整个违约救济体系的核心由来已久，根据《法国民法典》第1134条的规定，依法成立的合同，对合同当事人来说，就是法律。因为把合同对当事人的效力提升到与法律比肩的地位，就排除了法官对合同进行修改的可能性，即便发生情势变更导致合同双方权利义务严重不平衡，法官也不能变更合同内容。[3]当然，强制履行作为第一顺位的违约救济方式主要适用于“给付之债”，当违约方不履行“作为与不作为之债”时，原则上适用损害赔偿的救济方式，违约方不得被强迫履行“作为与不作为之债”。

德国民法中，强制履行是违约的主要救济方式。德国民法典第241条规定，因债务关系而发生的义务，债权人有权向债务人请求给付，给付也可以是不作为。可见，债权人拥有请求强制履行的诉权，甚至可以请求给付在法国法上不能强制履行的不作为之债。法院对于债权人要求违约债务人强制履行的请求，除非法律另有规定，必须做出强制履行的判决。值得注意的是，2002年1月1日开始施行的《债法现代化》给德国民法典带来了影响深远的改革。[4]与强制履行相关的是，新增的第241条第二款对债权人行使强制履行请求权设定了限制，即应当顾及债务人的权利和利益；另外，修改后的第280条动摇了强制履行作为第一顺位违约救济方式的地位，修改前规定是损害赔偿仅在履行不能时才能适用，修改后规定债务人一经违反合同约定，债权人就可以请求损害赔偿。

(二)英美法系主要国家违约救济体系中的强制履行

在英美法中，强制履行是在损害赔偿对非违约方救济不充分时才能适用的救济措施，是一种例外适用。当事人寻求救济，法院通常先给予非违约方普通法上的金钱赔偿，倘金钱赔偿不足以弥补其损害或损失时(inadequacy of legal remedy)，衡平法院可遵循衡平法原则准予强制履行，强制履行适用的标的范围仅限于特殊物品(比如传家宝、特定的动物、具有情感价值的物品等等)及包括土地和房屋在内的不动产，而特殊物品以外的普通标的物具有可替代性，普通法上的金钱赔偿足以弥补债权人的损失，强制履行的救济通常不被允许。[5]这主要是因为，英美法认为法律所保护的主要利益是期待利益(强制履行实现的是合同的履行利益)，它的数额等于让受害方的状态如同合同被履行一样所需要的金额。[6]可以说，强制履行作为一种合同救济方式并没有获得广泛的适用。

当然，损害赔偿救济方式的核心地位并非没有受到挑战，有学者主张要提高强制履行在英美法上的地位，甚至将其确定为基本的救济形式，与损害赔偿处于等同地位。事实上，英国法院也倾向于扩大适用强制履行救济，法院适用强制履行的条件在于救济方式是否公平，如果在某一案件中损害赔偿的救济方式不公平，法院可以拒绝给予此种救济，而无须证明损害赔偿不足以弥补其损害或损失。[7]

与此同时，美国对强制履行的限制也逐渐有了放宽的趋势。《统一商法典》第2-716条的规定：“买方请求强制履行或者提起返还之诉的权利：(1)货物为特定货物的情形下或者在其他适当之情形下，可以适用强制履行；(2)有关强制履行的判决可以同时包括价款支付、损害赔偿和其他法院认为合理的补救措施；(3)如果买方经过适当努力无法补进同类货物，或情况合理表明此种努力将是徒劳的，或货物在保留权利的情况下发运而买方已偿付或已提示偿付此种担保权益，则买方有权取回已特定于合同项下的货物或获得类似的救济。”[8]根据该条规定，强制履行的适用范围进一步扩张，不再局限于缔约时已经具体存在或者确定的货物，另外，法官判断特殊物也不再局限于货物本身，货物的来源特殊或在特殊市场才能取得，也可认定为特殊货物，债权人可以提出强制履行的请求。此外，该条中关于“其他适当之情形”的开放式条款，意味着在其他适当的情形下，即便货物不具有独特性，买方也可以请求适用强制履行。相比传统的判例法，美国《统一商法典》对于强制履行体现为一种更为灵活的方式，为司法实务留下了一定的空间。

综上所述，虽然大陆法系和英美法系的强制履行制度大相径庭，但也并非全无共识。首先，两大法系都承认“合同的本质是履行”[9]。合同当事人签订合同时最希望获得对方的履行，因此，践行承诺是最主要的合同义务。因为当非违约方主张继续履行时，就意味着他并不追求损失的填补。通常情况下，违约确实给非违约方带来了损失，但是他的履行利益仍然迫切需要实现，非违约方享有使违约方履行的权利与损失无关，与不履行有关。

其次，两大法系都支持不动产买卖合同的强制履行。大陆法系所有的买卖合同均适用强制履行规则，不动产买卖合同当然不会例外。英美法传统观念认为每块土地都是唯一的，所以，当事人违反了有关移转不动产的协议的，对非违约方来说，金钱的补偿是不充分的。因此，一旦合同涉及土地，都是应当强制履行的。当然，如果买受人的目的是获得土地的增值，作为投机者，他当然可以在其它地方获得这样的土地，强制履行不适用。总之，不动产的特定性，决定了市场并不总是能提供符合买受人独特喜好的替代品，这使得两大法系的强制履行规则在不动产买卖合同中逐渐趋同。

二、房屋多重买卖均未登记亦未占有时的权利保护顺位

出让人无法同时履行数个买受人的合同，只能向其中一个买受人交付房屋，其他买受人获得非履行救济方式。一个合同被履行，就意味着其他合同不能履行，问题是，哪一个合同应该被履行呢？法官在面对数个买受人时应当依据何种原则来确立权利保护顺位呢？在理论界和司法实践中存在着两种截然不同的观点：

(一)由出让人自己决定履行对象

持这种观点的学者提出了以下几点理由：

1.债的平等性和任意性。如王泽鉴先生明确指出：“债权仅具有相对性，无排他的效力，因此数个债权，不论其发生先后，均以同等地位并存，即债权的平等性，此亦为债权区别于物权最基本的特征。买卖契约性质为债权行为，基于先后买卖而产生之二重债权，处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力。前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行义务。出卖人破产时，前买受人及后买受人均以平等地位参与分配。”[10]王轶先生亦认为，房屋多重买卖中既未登记也未占有时“数个买受人同时主张要求出卖人履行的，如何处理？基于债权的平等性，由出卖人自己决定。”[11]

2.提高财产的利用价值。对让与人来说，自由选择履行对象，一方面是意思自治的彰显，另一方面有利于充分实现财产的价值，“作为债务人的出卖人向哪个债权人买受人履行债务及如何履行，原则上应取决于其自由意志，出卖人选择向某一买受人交付房屋而没有向其他买受人履行债务交付房屋，只要其没有以此加害于该买受人的意思，法律无需也无权限制，应允许出卖人自主决定将标的物的所有权转移给某一买受人，这样做符合意思自治原则和提高财产的利用价值。”[12]

由出让人自己决定履行对象的观点在实践中亦有案例支持。如新乡市某置业有限公司与杨某某等房屋买卖合同纠纷案，[13]新乡市某置业有限公司与杨某某签订房屋买卖合同并收取房款后，又将房屋转让给李某某。法院认为，因两次买卖均未办理过户登记，房屋所有权仍为作为出卖人的新乡市某置业有限公司享有，故买受人只能通过债权保护方法保护自身权益。基于先后买卖合同而产生的二重债权处于平等地位而无位序关系。新乡市某置业有限公司以所有人的地位对履行的合同有选择权，其明确将争议房产交付与李某某，故杨某某要求交付房屋的商品房买卖合同目的已不能实现。

(二)强制履行生效在先的房屋买卖合同

持该种观点的学者认为不应赋予出让人选择合同相对人的自由，因为那样会有损于交易的稳定与安全，而应以订立合同的先后来确定权利的归属。其具体理由是，“出卖人与数个买受人签订买卖合同后均未登记的，买受人只享有债权，均不能取得房屋所有权。在此情形下，如果各买受人都主张所有权，出卖人又不愿意选择履行对象，在买受人均未善意占有的情况下法院原则上可按合同签订先后保护第一买受人。”[14]“这种保护并不是确认第一买受人拥有标的物的所有权，而是确认前一个债权具有优先于后一个债权的效力，基于此优先效力，债务人应当向第一买受人交付房屋，并办理房屋过户手续；登记机关应优先受理第一买受人的登记申请；法院应当判决强制出让人履行与第一买受人的合同。”[15]该观点并不否认债的平等性和意思自治原则，只是对于这种两难命题，在没有制定法条文可循时，如果必须在平等的权利中做出选择，则倾向于保护第一买受人。

这种观点在实践中亦不乏案例支持，如蒋某某与贵阳某开发公司房屋买卖合同纠纷案。[16]本案中，贵阳某开发公司将房屋先签订买卖合同出售给蒋某某，后又将该房屋出售给第三人潘某某，潘某某实际占有了该房屋。法院查明潘某某是擅自占有行为，不予保护。这样就同一房屋有两份有效买卖合同的情况下，法院基于维护正常的市场交易秩序，保护诚信守法的善意购房人，基于第一买受人蒋某某的购房合同签订在先，已足额支付房款六年，其所购房屋均有附图固定位置，有明确具体的交房时间等考量因素，判决潘某某将其占用的该房屋退还贵阳某开发公司，再由后者将该房屋交付蒋某某。

(三)对两种观点的评价

综观学者的观点和司法实务中的做法，强制履行生效在先的房屋买卖合同更具有说服力。

首先，诚实信用原则要求出让人严守其在先签订的合同。支持由出卖人自己选择履行对象的观点主要来源于合同自由原则。但是，合同自由原则有天然的扩展性，自由很容易膨胀。由于人性的脆弱和对利益的无限追求，无论法律的规定多么严密，合同的条款多么周全，只要当事人心存恶意，总能找到规避法律和逃避义务的方法，因此必须以诚实信用原则对合同自由原则进行合理限制，从而保障交易的善意履行，彰显公平与正义。“从更高层次观察就会发现，强制履行制度的目的既不在于保护债务人，也不在于保护债权人，而是在于维持合同之约束力，其基础在于契约严守原则。”[17]从契约严守原则的角度看，与第一买受人的房屋买卖合同订立并生效之后，出让人即受此合同约束，应当按照合同约定履行转移房屋所有权的义务。而且，合同中还隐含了一个消极义务，那就是出让人不得将该房屋再转让给他人。出让人隐瞒之前已经存在的买卖合同将同一标的转让给他人，其行为破坏了合同的拘束力，更违背了诚实信用原则。换句话说，保护第一买受人在某种程度上就是保护社会的诚实信用基础。

其次，强制履行生效在先的房屋买卖合同能够抑制恣意违约现象的发生。一般来说，出让人一房多卖的主要原因是追求更高的转让价格，获得更大的利益，因此遏制房屋多重买卖的最好途径就是不给出让人攫取更高利益的机会。一旦确立了强制履行生效在先合同的规则，第一买受人的合同获得履行，出让人追求的利益将无法获得，而且对其他合同的违约带来双倍赔偿责任，增加了出让人的违约成本。这些后果在一定程度上能够起到遏制多重买卖行为的效果，特别是在出卖人付出的代价，远远大于他所获得的利益时。

最后，强制履行生效在先的房屋买卖合同是保障交易安全、维护交易秩序的需要。任何制度规则都是为了维护社会的一般秩序而存在的，如果出让人因其不信守承诺的行为获益，必然对诚实守信、依约履行合同的人不公平。因此，过分强调合同自由原则和效率违约，不利于安定交易秩序的形成。

综上所述，房屋多重买卖纠纷中，买受人均未登记亦未占有的案件，法官在行使自由裁量权时，应当优先考虑合同生效的先后顺序，强制履行生效在先的合同。

三、强制履行判决的法律效力

强制履行判决究竟是发生物权变动的效力，还是仅具有债权上的效力？在房屋多重买卖中未登记亦未占有房屋的纠纷中，有的法院判令仅依据双方的房屋买卖合同即确认受让人享有房屋所有权，有的法院则依据有效的房屋买卖合同判令被告履行合同约定的义务。针对实务界对强制履行判决法律效力的认识混乱，有必要结合程序法中的相关规定予以厘清。

(一)强制履行判决不发生物权变动效力

以王某某与米某某、辛某某房屋买卖合同纠纷案[18]为例。米某某将其投资开发的一套房屋先后卖给王某某、辛某某，王某某安装了防盗门，但未入住，也未办理房屋过户手续，后辛某某占有讼争房屋，亦未办理房产过户登记手续。王某某提起诉讼，要求“确认其所购商品房的所有权”，在“王某某及辛某某均未办理房屋产权证，均不能说明对该房的实际充分地占有和使用”的情况下，法院确认两个合同都是有效合同，并依据辛某某所持条据的交款时间在米某某将该房屋出售给王某某之后，判令房屋判归王某某所有。

从字面上看，本案的判决确认了第一买受人王某某的所有权，登记于出让人名下的房屋所有权发生了变动，第一买受人成为房屋的所有人，其获得房屋所有权的合同目的依据此类判决直接地当然地实现了。但是，如果我们仔细推敲就会发现，本案判决无论在程序法上还是实体法上都找不到法律依据，甚至与我国债权形式主义的物权变动模式是冲突的，理由如下：

1.确认判决不能发生物权变动的法律效果

根据我国学界的通说，民事诉讼按照诉讼标的的性质和内容，可以分为给付之诉、确认之诉和形成之诉，分别对应了给付判决、确认判决和形成判决。其中，确认之诉是原告请求法院对当事人之间争议的实体权利或法律关系存在与否通过裁判进行确认的诉讼。[19]本案中王某某请求确认其对讼争房屋的所有权，即典型的确认之诉。作为对确认之诉的回答，法院做出了确认第一买受人所有权的判决。疑问是：确认判决能否发生物权变动的法律效果？

我国《物权法》第28条是关于非法律行为引起物权变动的规定，该条规定人民法院仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定能够引起物权变动，这里的法律文书并非所有的裁判文书，根据该条规定的官方解释，“能够直接引起物权变动的法律文书限于法院作出的形成判决。所谓形成判决,是指变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决。给付判决、确认判决以及各种命令、通知等，都不能直接引起物权变动。”[20]可见，只有形成判决能发生物权变动的法律效果。而本案属于确认判决，原告请求确认自己对涉案房屋享有所有权，是对原告与被告究竟谁享有实体权利的判断，而非变动权利状态和法律状态的形成判决，因此不能发生物权变动的法律效力。

2.出让人仍享有房屋所有权，确认所有权判决无法律依据

在我国债权形式主义的物权变动模式下，不动产物权变动的生效要件是登记，依法登记的发生效力；未经登记不发生效力。就本案而言，第一买受人王某某和第二买受人辛某某均未办理房屋过户登记，房屋的所有权未发生移转，仍然属于出让人米某某。前面的论述中已经明确了法院的确认判决不能发生物权变动的法律效果，尚须债务人办理所有权移转登记，始能取得该屋所有权。只要没有办理过户登记，第一买受人就不享有房屋所有权，本案法院在判决中将房屋所有权径直判给第一买受人没有法律依据，违背了我国现行的物权变动模式，应当予以纠正。

综上所述，在确认所有权判决中，胜诉方实际上并未取得房屋所有权，也不会因判决就当然地获得所有权，买受人取得房屋所有权仍需按照物权法的规定办理过户登记手续。

(二)强制履行判决的法律效力

1.合同履行与物权变动的关系

根据我国物权变动模式，有效的合同加公示行为，所有权才发生移转。房屋买卖合同纠纷中，买受人请求房屋所有权人继续履行合同，如果买受人胜诉，法院一般判决由让与人履行合同中约定的义务，即交付房屋、协助办理过户以及其他附随义务，不会直接引起物权变动。换句话说，房屋买卖合同中的强制履行判决仅仅维持了债权上的法律效力，胜诉方享有的是债权上的履行请求权(比如交付房屋请求权、协助过户请求权等等)而非物权上的请求权(比如原物返还请求权等)。

2.强制履行与给付之诉的关系

从诉的分类来说，请求强制履行判决属于给付之诉，这是因为“实际地实现现状之变更，是给付之诉的目的，当对方当事人不任意履行时，则应当通过国家权力予以强制性实现，否则将无法实现权利的救济。给付之诉正是旨在达到这种目的的诉之类型。”[21]依据给付之诉以权利实现为目的并以国家执行力为后盾的法律特征，强制履行之诉在民事诉讼法中的实现路径是：法院判令败诉方向胜诉方为给付，如果败诉方不履行生效判决中的给付命令，则胜诉方可以请求执行机关启动强制执行程序实现他的权利。

3.强制履行判决在强制执行程序中的实现

房屋多重买卖数个买受人均未登记亦未占有的情形下，债权人获得的强制履行判决向债务人施加了两项义务：一是将房屋移转给债权人占有，二是协助债权人办理过户登记手续。如果债务人不履行生效判决中义务，债权人得请求人民法院强制执行，强制执行的内容对应着债务人的义务，包括对房屋移转占有的执行和对协助过户行为的执行。

(1)对房屋移转占有的执行。我国程序法上对房屋移转占有的执行一般包括但不限于以下几个环节：解除债务人对房屋的占有，搬出房屋内财物，将房屋交给债权人占有。房屋移转给债权人占有时，执行程序即告终结。[22]

(2)协助办理过户登记手续。实践中，如果被告不履行生效判决规定的协助办理过户手续的义务，原告向执行机关申请强制执行的，执行机关一般会先动员被执行人自己履行。如果被执行人拒绝履行，执行机关可以向房屋登记部门发出协助执行通知书，办理过户手续。房屋登记管理部门此时有协助执行的义务，应按法院的要求协助法院进行登记。这种过户登记不要求当事人提交申请书，只需要法院的协助执行文书即可。

综上所述，强制履行判决仅发生债权上法律效力，是对债权人交付房屋请求权、协助过户请求权的支持，并不发生物权变动的法律后果，人民法院在债务人不履行生效判决时，通过对房屋移转占有的执行和对协助过户行为的执行，使债权人取得房屋所有权并获得对房屋的直接支配。

结语

房屋是人们安身立命之地，为生活所必须，并且价值巨大。房屋多重买卖行为损害了买受人的切身利益，有必要确立适当的权利保护顺位。妥当的权利保护顺位，有利于保护买受人的合法权益，维护房屋流转的交易秩序，又涉及债权法与物权法联系与贯通等问题，有其实践与理论意义。房屋买卖合同均未办理过登记且标的房屋尚未交付的情况，生效在先的合同应优先得到履行的机会。当然，对于合同倒签等欺诈行为，若有证据足以证明当事人恶意串通倒签合同损害第三人利益的，该合同应认定无效。若无倒签等欺诈行为，数个房屋买卖合同均为有效时，应对生效时间在前的生效合同作优先履行，而合同未得到履行的买受人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未履行所产生的后果。