从地方两会看地产

宋慧芳

自1月21日起，历时13天，全国31省区市2018年省级两会纷纷闭幕。继2017年12月中央经济工作会议传递了今年经济工作任务后，地方两会结合各地实际情况在更为具体的层面部署2018年的主要工作任务。此外，今年全国两会（全国政协十三届一次会议和全国人大十三届一次会议）于3月3日和3月5日在北京开幕，根据以往经验，地方政府报告释放出的关键性政策信号对全国两会具备较高的参考价值。《中国经济信息》记者通过对31个省市两会房地产的发展情况进行梳理总结后发现：调控更加精准化，不再一味收紧，一线楼市仍将严控，二三线楼市将以精准、分类调控为主。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，从当前各地两会的房地产政策和表述来看，都明确了一个“房住不炒”的思路，这一点是具有较为积极作用的。而类似表述，也和政策实施的稳定性和持续性等特征挂钩，严控房地产市场的调控政策已成为基调。另外一个特点就是两会当前明确提到了对租赁住房发展的导向，所以实际上更多的是住房制度改革的一个动向。实际上我们看到，今年金融市场势必是有收紧的态势，尤其是险资等方面会有较大的动作，所以对于房地产领域来说，一些金融管控会比较严厉，这对于房地产市场的影响是直接和持续的。而一些争论的内容，包括房地产税等，预计还会有提及，类似内容提及说明房地产市场的思路是明确的，长效发展机制的建立依然是常态。

把控风险长效机制

在十九大报告和中央经济工作会议上，习近平总书记多次提到坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

在2018年各地政府工作报告中，上海提出“坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，加强房地产市场调控不动摇、不放松。提高中小套型供应比例，促进商品房有效供给。”海南提出“决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。同时，防范房地产风险，坚决遏制土地投机炒作，防止高地价推涨房价，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性。”

对于其中提到的减少对于房地产业的依赖，严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，其二者的意义有所不同。对于上海房地产市场来说，当前调控思路是清晰的，也是稳定的，即房地产市场背后的各类风险会加大剔除，包括类似土地财政的风险、资产泡沫的风险等。对于此类市场来说，管控的决心不会变，而且也确实需要不断增加释放严管的信号，防范各类投资投机等炒房需求的抬头。

然而，在严跃进看来，对于海南市场，房地产的发展前景较好，但也容易绑架当地的经济。所以政策里面提到了对此类依赖程度的降低，其实很大程度上也是说明，当前此类区域需要积极调整产业结构，过于单一的房地产开发和经营模式，会对地方经济和产业经济形成冲击和影响。所以类似依赖程度的降低，也是让房地产市场平稳发展，进而形成更为长效的发展机制。对于房地产风险海南趋向于遏制土地投机炒作推涨的房价。

其实，对于把控房地产行业的金融风险，南京也提出，“有效防范化解金融风险，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部良性循环，做好重点领域风险防范和处置，严密排查、严厉打击非法集资等违法违规金融活动，严格互联网金融市场准入，积极稳妥做好金融风险个案稳控化解工作，设立金融监督管理局。”

“类似地方两会的内容，预计最后会在全国两会上集中体现，即房住不炒以及把控房地产风险都是很重要的内容。”严跃进表示。

购租并举

从十九大报告和中央经济工作会议可以看到，加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源、加快形成“租购并举”新格局是各地2018年完善房地产调控的大方向，也成为地方两会重点议题，各地纷纷将增加租赁房供给、搭建租赁服务平台写进政府工作报告。截至2月12日，北京、上海等30个省市提出要鼓励住房租赁市场发展，建立租购并举的住房制度。

作为楼市政策风向标的北京，在今年的政府工作报告中提出，“完善租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁，推进集体建设用地建设租赁住房，鼓励产业园区建设职工集体宿舍，多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。规范住房租赁市场管理，落实承租人稳定居住和享受公共服务的各項保障政策。”上海根据其自身的住房特点提出，“加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。”南京提出“2018年将筹集租赁房源100万平方米，保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上”等。浙江、山东均提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，福建、河南等省市提出支持机构化、规模化、专业化的住房租赁企业发展。

据统计，北京、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都及南京等超过10个城市的租赁土地供应不断加速。从全国范围看，累计多城市合计出让的租赁土地面积超过600万平方米，按照平均60平方米单套计算，可以直接提供租赁房源超过10万套。

对于多渠道保障方面，各地也是纷纷提出目标。具体来看，北京提出，“着力推进已供地290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房建设，尽快形成市场供应。建设筹集各类保障性住房5万套，完成棚户区改造2.36万户。”上海提出，“系统推进大型居住社区配套建设，新增供应5.5万套各类保障房，完善共有产权住房制度，放宽廉租住房准入标准，确保保障房应保尽保。”等等。

去库存

经过2年的房地产去库存，截止2017年12月，我国商品房待售面积已下降至58923万平方米，较2016年的高点降幅达20.3%，但库存分布的地区差别较大。据《中国经济信息》记者梳理发现，2018年辽宁省、云南省、广西壮族自治区等8省市在政府工作报告中提及房地产去库存，其中5个属于中西部省份。当前，我国各地房地产市场差异显著，东部地区去库存初步完成，已在推进长效机制的建立完善，而中西部部分地区仍有大量库存有待消化。同时，在这些省内的各城市之间也存在差异，因此在实际执行中，很多省份采取了因城施策，多措并举的方式。

具体来看，在对过去五年的回顾中，福建省提到，“房地产去库存取得积极成效。”山西省提到，“加大房地产去库存力度，全省商品房待售面积、库存消化周期实现‘双下降。”但是在对于未来五年的规划和2018年的规划中，山西省和福建省却再未提出去库存的问题，可见其已恢复到合理区间。

也有一些省市还在去库存的路上继续前行，但各地也是因城施策促进房地产业健康发展。具体来看，辽宁提出，“继续因城因地施策，重点化解县城房地产库存，用3年左右时间将商品住宅去化周期控制在合理区间。”天津提出，“持续深入去库存，盘活空置楼宇300万平方米、示范工业园区低效闲置土地1500亩”。广西壮族自治区提出，“坚持房子是用来住的定位，继续实行分类调控，因城因地施策，合理引导市场预期和购房行为，进一步化解房地产库存。”云南提出，“因城因地去库存，优化供需结构，促进房地产业持续健康发展。”等等。