我国旧城更新中的地块整合开发模式研究——以揭阳市揭东旧城区改造为例

苗红涛

北京北达城乡规划设计研究院上海分院 上海 200000

正文：

引言

在新时期环境下，随着城市化脚步的不断推进，城市快速发展的同时面临诸多挑战，对此，要高度重视城市旧城地块的整合和开发，依照城市中旧城区域实际情况来合理化整合和开发地块，从而实现旧城更新与改造经济最大化，为城市健康可持续发展提供保障。

1 旧城更新中地块整合开发的现状及意义分析

1.1 旧城更新中地块整合开发的现状

在新时期环境下，随着社会经济水平的不断提升，城市化脚步不断加快，我国城市建筑规模在不断扩大过程中面临诸多问题，比如历史遗产保护和继承、城市特色、公共基础设施不足、交通不便、人口密度大、建筑要求不达标、建筑物老化、城市布局不合理等，同时，很多城市在发展过程中依旧延续传统的开发方式，知识土地资源与城市建筑存在不对等情况，对此需要积极转变开发理念，逐渐朝着立体形态方向发展，对用地规模进行严格控制，加强对土地布局和结构的调整，从而促进城市土地生态、社会、经济效益的提升。

1.2 旧城更新中地块整合开发意义分析

以揭阳市揭东旧城区改造为例，揭东旧城区的现版控规为93年版，早已超越一轮城市总体规划的周期，对此要积极实施揭阳市揭东旧城区改造项目，从而建设宜居当地人们适宜的城区，首先，揭东旧城区区位、环境优越，沿线片区是揭阳市的门户形象区域，其中榕江北河是贯串揭阳市内部的主干水系，是城市的景观视觉廊道，旧城区紧邻榕江北河，受益于其优越的自然水系风光，也有必要承担起建设宜居城区的责任。其次，揭阳市揭东旧城区改造能够推动周边快速发展。

2 旧城更新中地块整合开发原则分析

第一，在旧城更新中地块整合要依照相关原则来实施，首先要遵守整体与局部协调原则，坚持区域整体协调发展，重视与上层次规划的衔接。从揭阳市整体角度出发，并结合揭阳市揭东旧城区自身的区位特点，认真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展的方向与目标。第二，注重生态效益原则，尊重揭阳市原有地形地貌，突出生态、环保概念，保持并逐步创造良好的生态环境。充分考虑协调产业发展与生态环境的互动关系。第三，遵守可持续发展原则，合理地利用土地资源，严格控制各类建设用地，为揭阳市未来的发展建设留下足够的空间。第四，注重开发建设循序渐进原则，为避免造成不必要的资源浪费，须结合揭阳市揭东旧城区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划。第五，遵守弹性发展原则，市场的多元格局与发展不确定性的增强，使得揭阳市揭东旧城区的发展必须具有充分的灵活应变能力。因此，规划应考虑实际开发的弹性，使建设每一个功能片区和用地模块都具有相对的完整性，实现发展的连续性。第六，注重特色的原则，结合揭阳市地方特点，创造揭阳市揭东旧城区改造项目的自身特色。

3 旧城更新中的地块整合开发模式探究

3.1 政府为主导的地块整合开发模式分析

在实施旧城更新地块整合过程中，从政府的角度来分析，其占据的主要的地位，政府要从整个社会经济的角度来考虑，从而实现旧城地块整合利益最大化，通过地方政府来进行有效的控制，并依照规范化要求来实施，在具体实施过程中，要涉及大量的费用，比如基础设施升级费用、建筑物改造费用等，同时还包括安置成本、拆迁补偿等事项，因此，在实施地块整合过程中要充分发挥政府为主导的作用，从而实现地块整合开发效益最大化。例如在实施揭阳市揭东旧城区改造过程中，从外部角度来分析，联系揭东旧城中心和新的中心片区，配套发展相关产业，如商业服务、房地产业等。充分利用优越的外部发展环境，采取配套发展的战略，通过发展商业服务业和房地产业等。同时，对接东南部揭东开发区的规划建设，实现产城的融合发展。从政府内部角度来分析，通过城市更新，置换城市发展空间，实现内部功能结构调整；优化区内道路系统，提高片区通达性。并对片区内部的用地结构和功能布局进行调整，优化整个片区的发展环境。

3.2 市场主体主导的地块整合开发模式分析

城市化发展离不开房地产公司的推动，而城市土地更新以及在开发需要以市场主体作为引导，通过房地产开发能够为城市化发展以及城市经济增长提供动力，对此要积极以市场为主导来实施旧城区地块整合与开发，从而实现地块整合开发经济利益最大化，在实施揭阳市揭东旧城区改造过程中，首先，揭阳市揭东旧城区依托国道206，沿线发展对外商贸、住宅等物业，国道206是旧城区最主要的对外交通联系通道，该道路是旧城区飞速发展的最主要的推动力。因此，规划区需依托国道的带动，在沿线发展对外商贸和住宅等物业，从而提高片区的土地经济价值，提升片区的整体经济效益，并形成对外商贸形象。其次，该地区依托金溪大道，发展综合性商业服务和邻里中心，金溪大道是贯串旧城区东西向的城市次干道，也是现已形成的内部商业发展轴，规划应充分依托已有的人气积累，并结合规划区的空间结构，发展服务整个旧城区的片区综合商业中心，并规划满足步行辐射半径的邻里中心。最后，依托滨江路，发展滨河商业、娱乐和高端住宅等物业，滨江路紧邻榕江北河，是贯串揭东乃至揭阳市发展的城市生态廊道、视线通廊。整体环境较好，视觉景观优越，因此应充分发挥其自然优势，发展滨江商业、娱乐和高端住宅。

3.3 地块整合多元化开发模式分析

在实施城市旧城更新改造以及地块开发过程中，往往会出现公众、开发商以及政府之间的利益矛盾，对此，要积极考虑多方因素，以多元化开发模式来实施地块整合与开发，首先，作为政府部门要积极设置专项资金，由开发商来提供相应的资金，其次，积极发挥市场开发的作用，从而实现地块开发利益最大化，最后，要充分考虑公众的意见，满足公众的需求，减少社会问题的产生，同时能够依托当地环境实际情况来进行开发，比如在实施揭阳市揭东旧城区改造过程中，规划建设公园绿地，核心是依托榕江北河和曲溪，发展连续的带状生态步行公园，为旧城区乃至揭东周边居民提供休闲、健身的开放公共场所。此外，通过景观性道路与河道景观带连接，形成贯穿整个片区的开敞空间体系为提升片区的综合竞争力，还要考虑片区内部景观与河道景观的连接，从而形成贯穿整个片区的开敞空间体系，主要策略是通过点状绿地与带状绿地相结合，即除安排公共绿地外，还建设景观性道路，并将景观性道路与河道景观连接起来。

综上所述，在旧城更新中地块整合要依照相关原则来实施，坚持区域整体协调发展，尊重原有城市肌理和街区尺度，合理地利用土地资源，多方协同推进地块整合。充分发挥政府的主导作用，保障社会公共利益。以市场为引导，地块整合后的房地产开发能够为旧城注入新的活力，并为周边居民提供便利的生活配套服务。以多元化模式、多方协调思路来推进旧城地块整合，促进旧城土地生态、社会、经济效益的全面提升