房产测绘中若干问题的探讨

王涛

北京新兴华安智慧科技有限公司 北京 100043

正文：

1、前言

随着社会经济的高速发展，人民生活水平不断提高，同时也增强了对住房条件的追求这也侧面推动了住房改革的加快。住房改革的深入给地产测绘业带来了新的机遇。地产测绘行业的测量数据可以作为衡量房地产价值的重要指标，建筑物的准确公平建设及其合理性已成为业主的敏感问题。

2、房产测绘中现在存在的问题

房产测绘行业虽然发展迅速，但是与此同时也存在一些具体的监管等方面的问题。

2.1 行业监管不够到位

尽管房地产测绘专业技术服务市场，实际行政和企业分离，进入竞争和监督机制， 目前房地产测绘市场制度非常不完善，有许多违反公平甚至违反市场正常秩序的活动普遍存在。比如极个别的房地产公司被当地测绘机构所贿赂，因此强行指定业主要通过向他贿赂的地产测绘公司进行测绘。这对社会产生负面影响。此外，降低经营价格也是一个非常严重的问题。截止到目前为止，我国的房地产测绘保障体系和相关法律并没有特别的健全，这也使得相关部门钻法律空子，为违法违规操作提供了空挡，相关行政部门放松对房地产测绘产品的质量监督。较弱的测绘企业的技术监督完全不利于保障业主合法权益。也会造成测绘成果的质量下降的严重后果。

2.2 有关的技术规范不足

虽然国家颁布的相关标准和规定对房地产制图中的具体问题有详细规定，但具体操作中仍存在一系列具体问题。例如，某些特定的部分难以准确测量或产生误解，公共建筑面积分配不当。因此，建筑面积的计算是模糊的，容易引起争议。天台为倾斜结构，层高为2.2米或以上。建筑面积是根据其周围的水平投影来计算的。建筑面积不得小于2.20米。该规定已经在实践中得到了满足。房屋建成后，房屋每层的结构层被上部结构层覆盖，难以测量。另外，粗糙的表面结构不能对其进行准确的测量所以难以收集倾斜结构的板坯厚度，并且层高度等于2.20m的区域难以确定并且不能精确测量，并且楼面面积的计算也是相同的。当然可能会有很多偏差。室外无盖楼梯，按规定户外的露天楼梯是按照投影面积的二分之一计算，但是每层楼都有三层理解。其中室外楼梯在没有屋顶的情况下。面积按照投影面积一半计算。

“户外的露天楼梯是按照投影面积的二分之一计算，但是每层楼都有三层理解。其中室外楼梯在没有屋顶的情况下。面积按照投影面积一半计算，第二是使用楼梯作为下一个楼梯的顶盖。下一层应计算总楼面面积;第三，室外楼梯顶部没有覆盖物，该区域不适合计算。其中，建筑区域包括内部房屋区域，内墙区域和内部阳台建筑区域。共用建筑区是业主共用或共用的建筑区，虽然有明确的分配原则规定，但是在现实操作中，没有严格定义住房的使用性质，所以也很难画界定服务范围。

例如，由于结构要求，高层建筑设计有内部结构支撑柱。这些柱可以安装在墙上，也可以是房屋内独立的承重结构柱。它们都占据一定的大小并在计算中。进入它所在家庭的建筑区域意味着有两个问题。第一，很难定义服务范围。是因为整体建筑设计的结构设计需要承重结构柱，因此对某些人来说并不特殊。其面积计划在这一层内部的地面是不符合“谁用，谁分配”的原则。对于同一模型的属性，列出属性中的可用空间实际上小于不包含该列属性的可用空间。使用价值也可能会降低，但建筑面积也是相同的。接下来，该列用作家庭住宅内的建筑面积，甚至是其他公共区域。这直接影响评估方法的公平性和合理性。

3、针对房地产制图过程中出现的问题采取的措施

房地产制图过程中存在一些问题，如果针对该问题采用针对性的解决方案策略，则可以实现更好的解决方案。

3.1 加速形成有序的测绘市场竞争

首先要提高测量系统的市场准入条件，不断加强测绘行业的管理。从源头遏制不合理收费。将市场行为加以规范。提高测绘机构资质的获得门槛。提高行业门槛。加快促进房地产行业的专业化企业进入市场。要不断评测房地产测绘行业的信用。必须严格按照市场经济进行竞争，不准出现恶意竞争和暗箱操作等违法行为。测绘成果必须由相应的单位进行负责，如果出现违规行为，测绘企业和个人必须承担其全部法律责任，一旦出现违法行为要严格追究其责任。

3.2 完善相应的测绘技术标准

房地产测绘应结合新的建筑设计规范、新技术建设要求和新的测绘技术，逐步提高房地产测绘技术标准。使其更有效地解决房地产制图中可能出现的新问题。例如，难以精确地测量倾斜屋顶房屋的楼层高度，这会影响建筑区域的计算结果。如果使用高度作为标准，则可以轻松解决此问题。另外，如果中国成年男性的平均身高是1.70米，从生活的角度来看，纯度和使用1.75米的空间是可行的。因此，良好的通风和照明功能不能用于卧室或存储结构，并且在建筑区域的水平投影面积的一半处可以计算1.75米至2.05米区域的净高度。清晰显示建筑面积超过2.05米是可用的。这种做法在技术上和经济上都应该是合理的，更人性化的，直观的，易于操作的。对于没有屋顶的室外楼梯，作者建议不应计算楼面面积，因为顶层没有盖子，而较低的楼层都有上层作为屋顶。如果关闭，建筑面积应根据每层的水平投影面积计算;如果不是，则应根据每层楼的水平投影面积的一半来计算建筑面积。由于承重结构柱的设置是从整个建筑结构的角度来看，最好反映房地产测绘的公正性和公平性，这符合目标所有者的利益。

4、结束语

本文在分析房地产测绘的现状和发展的基础上，分析了房地产测绘市场发展中存在的问题。地方实践的不一致性和不规范经营问题，并提出了对策。解决这些问题。由于中国的房地产测绘工作起步较晚，市场化程度相对较低。因此，探索和研究建立适合中国国情的房地产测绘管理系统，规范房地产测绘行为，培育和发展房地产测绘市场，建立房地产测量竞争机制。测绘市场将成为中国房地产管理的重要任务。此外，要高度重视测绘技术创新的人性化，交流合作的正规化，测绘人员的素质，确保测绘成果准确，公正，合理，有序。房地产计量市场稳步发展。