我国城市轨道交通物业发展的实践与思考

曹晋超

中铁二院地铁院 四川 成都 610000

正文：

引言

当前，随着我国城市化进程速度的不断加快，国内很多大型城市的中心地区，都出现了严重的交通拥堵、人民出行质量下降以及城市环境污染严重等一系列“城市病”。同时，随着城市面积的不断扩展，城市建筑占用了大量的农田，使土地资源大幅浪费，为了缓解这些问题，使城市运转效率得到有效提高，减少环境污染以及农田占用等问题的出现，必须要实现“真三维”立体式发展，这是解决这些问题的主要途径。长时间以来，迫于地方财政的压力和建造资金的缺乏，致使我国城市轨道交通阻滞不前。城市轨道交通变发达了，就会使沿途的土地与物业大幅增值，以地铁为发展轴的地下空间开发，在地铁开发过程中，必须还充分结合城市的实际情况，从而保证城市地下空间的应用效果。不过在地铁建设中，很容易遇到一些先前没有预测到的问题，很大程度的影响地铁建设效果，所以，应加强对这些问题的重视，并采取相应的问题解决措施来解决这些问题。在获得丰厚利润的同时，高效地保障城市轨道交通企业能顺畅地运转，增加资金筹集的途径，最大程度的减轻公共财政的压力，最终使城市轨道交通发展的越来越好，更受众人的关注。

1 现代城市轨道交通工程的特点

1.1 轨道交通提供了大容量运输服务的方式

城市轨道交通作为一种运输方式，载客量相当多，还能使资源达到集中化，同时环保舒适、安全高效。它干扰不到现代城市中的其它交通，拥有极强的运输力、高品质的服务水平、明显的资源环境效益，是解决现代城市交通难题与可长远稳定进步的主要出路。

1.2 轨道交通是一种集约化的交通方式

现代城市的飞速进步不光是简单的增加公路的数量，其已经解决不了城市交通问题，毕竟公交专用道的潜在能力有限，而且城市市区交通路面的土地资源也相当有限，使用率也普遍偏低。城市市区土地资源可提供的地面交通供给已渐耗尽，需要逐步向地下空间发展，创造出一种新的交通方式，成功地解决了地面空间不足的情况，这是现代城市最终发展的结果。

1.3 轨道交通是巨大的综合性复杂系统

（1）线路长度短。现代城市的轨道交通（地铁）线网通常只有几公里至数十公里。

（2）技术标准高。牵涉到的高新技术有机车车辆、通信信号、土木工程等。

（3）建设投入资金量多。每公里造价达2.5-3亿元。

（4）建设期限久。单线建造时间为3-5年，线网建设通常要20-50年。

（5）建设规模大。有很多的设计、作业、监理单位都融入其中。

（6）系统错综复杂。思考到轨道交通有异于其它交通，以及与城市进步的关系，在建设过程中需要考虑到的内容比较多，其中主要包括工程的策划、建设、运营以及资源利用关系。

2 地铁发展对物业的影响

现如今，我国在建、筹建轨道交通工程的城市以及超过了40座，还有些城市已经将地下轨道交通作为交通骨干，将地面交通作为一种补充交通网，为城市居民提供了更加便利的出行服务，有效保障了人们的出行质量。正是因为地铁交通发达，地铁周边聚集了大量的商场、卖场以及娱乐场所，形成了大范围的商业圈，不仅使人们生活质量得到有效提高，还有效促进了城市经济发展。据相关统计与研究显示，地铁建设对周边楼盘的影响是最大的，周边楼盘也是最大的受益者，同时，周边的商场、娱乐场所也是非常大的受益者。目前我国很多城市都存在着中心土地资源稀缺问题，很多项目都无法在城市中心开展建设，而这就导致了大量下沉广场的出现，开始利用地下空间来满足实际空间需求。同时，下沉广场作为一个重要的采光、换气以及紧急疏散空间，往往都被建设在地铁站出入口附近。下沉广场是一种集休闲、娱乐、购物以及交通为一体的综合式城市叠合空间，为人们提供了更加便利的生活服务，塑造了良好的“城市客厅”形象。

3 物业开发模式的分类

3.1 合建式

合建式物业开发模式就是物业开发与车站属于同一个建筑中的不同部分，其主要优势就是可以使城市空间得到更加充分的利用，且具有非常好的整体性效果；缺点主要是物业开发与车站需要同时开展建设，如不能同时开展建设的话，那么将会影响整体建设效果。此形式为地铁车站特别十地下车站最常用的物业开发模式，已经在各地的地铁站中大规模的使用。最有特色的为深圳地铁龙岗线华新站的华新自然形成空间物业开发。

3.2 附建式

附建式为物业开发与车站功能上相对分开，不过在体量上又是非常接近的，形式形成了一个整体。主体虽然可以分开建设，但是却有着相互干扰的关系。其优点主要是能减少空间浪费、建设过程比较灵活；缺点主要是轨道上方的空间不能得到充分利用。目前在深圳地铁6号线长圳站周边已采用此种模式。长圳站北侧为保障房用地，南侧为长圳车辆段上盖物业开发。两侧物业均与长圳站地面三层连接，形成统一整体。

3.3 分建式

分建式为物业开发与车站主体相互分开建设，通过天桥连接的开发形式。其优点是流线清晰、功能明确、建设灵活；缺点是土地利用率低，走行距离较长。这是目前国内高架车站最常用的连接方式。在深圳地铁3号线（龙岗线）、5号线（环中线）、6号线中均有大量的分建式物业开发。

4 对一体化开发模式的建议

4.1 建立健全激励相容机制

我们应当知道，开发城市轨道一体化交通获得的利润，主要用于开发城市轨道交通以及运营方面投入的资金。在确定好城市轨道交通未来的资金空缺口后，就一定要科学地预估城市轨道交通车站周围土地的价值与收益，深入地开发一体化的土地面积。

4.2 完善土地储备机制

发达的城市轨道交通能带动周围的物业，所以拍卖土地的价格要合理。如果是以“招拍挂”形式来竞争得到的土地，就是对地价对出适当的调整，不得使其超出地价的正常范畴，那么城市轨道交通企业需要开设房地产业务，进而应对面临的风险以及获得投资回报。为了保证投资回报率，需要制定贡献奖励制度，并将激励机制与奖励制度相融合。此外，在开展城市轨道交通项目之前，必须要对土地价格的合理性进行分析，保证土地的增值率。

4.3 优化项目策划设计

在城市规划建设中，要同时引入办公、商业、娱乐、餐饮和居住等不同的功能，让其得到科学的分配。现今城市建设的核心为高密度住宅、写字楼和商贸中心，使土地集中使用起来，不得出现土地资源浪费的情况。

结束语

轨道交通建设可推动城市的飞速进步，还给人们提供了便捷的绿色出行条件。在建设中，要全面的总体开发，使地铁建设与物业开发能共同进步，加大政策扶持等，最终让地铁更好地服务于城市，做到建地铁即建城市。